Durchschnittlich ist in 46 Prozent der Fälle eine Immobilie Bestandteil des Nachlasses – meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Erben fragen sich zu Recht “Ich habe eine Immobilie geerbt – Was ist jetzt zu tun und wie gehe ich vor?”. Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung und bürokratische Hürden, die es zu meistern gilt. Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen ein. Dies bedeutet jedoch auch, dass die lukrativste und schönste Immobilie den Traum vom neu erlangten Reichtum schnell zerplatzen lassen kann, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Wir erklären Ihnen, was bei einem Erbfall zu tun ist. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es in Erbangelegenheiten immer ratsam ist, rechtliche und steuerliche Beratung von einem Anwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen. 

Die hier aufgeführten Auskünfte dienen als erste Orientierung und sollen keine fachliche Beratung ersetzen. Es besteht kein Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit.

WAS IST IM ERBFALL ZU TUN?

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden nicht viel Zeit zum trauern. Beim zuständigen Standesamt muss der Todesfall spätestens am nächsten Werktag angezeigt werden. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bezirk, wo der Sterbefall eingetreten ist. 

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit.

Tritt der Sterbefall außerhalb von Deutschland ein, liegt die Zuständigkeit bei dem Standesamt, in dessen Bezirk die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Bestehen Zweifel an der Zuständigkeit oder treten Unstimmigkeiten auf, ob der Todesfall im In- oder Ausland eingetreten ist, entscheidet die Aufsichtsbehörde oder das Bundesministerium des Innern, welches Standesamt zuständig ist.

STERBEURKUNDE BEANTRAGEN

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um Auskünfte an Angehörige und Erben zu erteilen. Auch ist es nur mit einer Sterbeurkunde möglich, Kündigungen von Versicherungen und eines Mietvertrags zeitnah vorzunehmen. Da für die Vorlage der Sterbeurkunde meist ein Original gefordert wird, sollten immer mehrere Ausführungen beantragt werden.

Die Kosten der Sterbeurkunde belaufen sich in der Regel für das erste Exemplar auf ca. 10 – 15 Euro und für jede weitere Ausführung auf ca. 5 Euro. Ausfertigungen für die gesetzliche Rentenversicherung, die Krankenkasse oder das Sozialamt sind in der Regel gebührenfrei. 

Je nach Familienstand der verstorbenen Person werden verschiedene Dokumente benötigt, welche beim zuständigen Standesamt eingereicht werden müssen. Die erforderlichen Unterlagen müssen im Original vorgelegt werden und, falls diese nicht im Original vorliegen, unter Umständen nachträglich beantragt werden, was die Ausstellung der Sterbeurkunde über die üblichen 1-2 Wochen weiter verzögern kann.

TOTENSCHEIN IST KEIN ERSATZ FÜR STERBEURKUNDE!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

WER ERBT DIE NACHLASS-IMMOBILIE?

DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Die gesetzliche Erbfolge ist in den § 1924 bis § 1936 BGB geregelt. Diese greift, sofern kein wirksames Testament und kein wirksamer Erbvertrag hinterlassen wird, der letzte Wille des Verstorbenen erfolgreich angefochten wurde oder der im Testament aufgeführte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt in erster Linie das Verwandtschaftsverhältnis zu der verstorbenen Person. Die Verwandten werden in Erbenordnungen eingeteilt. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

• 1. Ordnung: Kinder des Erblassers und Enkelkinder
• 2. Eltern des Erblassers, Geschwister und Nichten und Neffen, Geschiedene Elternteile der verstorbenen Person sind ebenfalls Erben zweiter Ordnung
• 3. Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen
• 4. Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge

WAS ERBT DER EHEGATTE ODER LEBENSPARTNER IN DER GESETZLICHEN ERBFOLGE?

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner erbt nicht automatisch den gesamten Nachlass und somit die Immobilie. Dies ist nur dann der Fall, wenn weder Abkömmlinge (Kinder und Enkel des Verstorbenen), noch Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister), noch Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind (§ 1931 Abs. 2 BGB).

Existieren weitere Verwandte des Erblassers, erbt ein Ehegatte oder Lebenspartner somit oft nur einen Anteil am gesamten Nachlass – in vielen Fällen sind die Kinder beteiligt. Hierzu zählen auch uneheliche Kinder, die im Gegenzug zu den ehelichen Kindern meist nicht auf Ihren Anspruch aus dem Erbe zugunsten des verbliebenen Ehegatten verzichten. Sind mehrere Personen bei einem Erbe beteiligt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

Meist fangen genau hier die Probleme an, da unterschiedliche Erben ebenso unterschiedliche Interessen bei einer möglichen Verwertung des Nachlasses oder einer Immobilie verfolgen können.

TESTAMENT BEI ERB-IMMOBILIEN

Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses als bei der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen werden, kann ein Testament zu Lebzeiten verfasst werden, aus dem der letzte Wille hervorgeht. Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt und beurkundet werden. Jedoch müssen zwingend verschiedene Formvorschriften beachten werden, da sonst Unwirksamkeit droht:

• Das privat verfasste Testament muss handschriftlich und eigenhändig (Nicht durch einen Dritten) verfasst worden sein.
• Alternativ ist die notarielle Beurkundung möglich und bei Lese- und Schreibunfähigkeit zwingend erforderlich.
• Die Schrift muss lesbar sein.
• Eine eigenhändige, lesbare und vollständige Unterschrift mit Vor- und Nachnamen muss vorhanden sein.
• Datum und Ort der Testamentsverfassung müssen aufgeführt sein.

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird?

TESTAMENT BEI NACHLASSGERICHT HINTERLEGEN

Um sicherzustellen, dass das Testament im Sterbefall auch seine Wirkung entfaltet, kann dieses beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegt werden. Nach der Hinterlegung wird das Nachlassgericht das Testament bei dem Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer in Berlin registrieren.  Die Bundesnotarkammer wird vom Standesamt benachrichtigt, wenn der Testamentsverfasser verstirbt und informiert somit wieder das Nachlassgericht, bei welchem das Testament hinterlegt ist. Somit ist gewährleistet, dass das Testament schnell aufgefunden wird. Der Inhalt des Testaments wird dabei nicht registriert. Auskünfte aus dem Zentralen Testamentsregister erhalten nur Gerichte und Notare – nicht potentielle oder mögliche Erben.

TESTAMENTSERÖFFNUNG VON AMTS WEGEN

Nach dem Ableben und dessen Mitteilung an das Nachlassgericht wird das hinterlegte Testament eröffnet. Dies geschieht in der Regel in einem Termin, bei dem die gesetzlichen Erben und die im Testament bedachten Erben eingeladen werden. In diesem Termin wird der Inhalt des Testaments mündlich bekannt gegeben.

BERLINER TESTAMENT ZWISCHEN EHEGATTEN

Tritt der Tod eines Ehegatten ein, soll zumeist der verbleibende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt werden. Dies gestattet das sogenannte “Berliner Testament”. Wenn zunächst der überlebende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt wird, muss ebenso festgelegt werden, wer im Falle dessen Ablebens als Nachfolge-Erbe eintritt. 

Eine typische Formulierung des Berliner Testaments könnte wie folgt aussehen: “Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.”

Die oben aufgeführten Formvorschriften gelten auch hier, nur mit dem Unterschied, dass beide Eheleute das Testament mit Angabe von Datum und Ort unterschreiben müssen. 

PFLICHTTEIL BEI IMMOBILIEN: WER BERECHTIGT IST

Existiert kein Testament oder Erbvertrag über die Festlegung des rechtmäßigen Erbes, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Kinder und Ehegatten gehören steht zu den gesetzliche Erben und somit auch zu den pflichtteilsberechtigten Personen. Werden diese z.B. enterbt, steht Ihnen dennoch ein Anspruch auf den Pflichtteil zu. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des theoretisch zustehenden Erbes. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil einer Erbengemeinschaft, hat jedoch einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben. 

Ist eine Immobilie teil der Erbmasse, kann dies schnell zu weiteren (finanziellen) Problemen führen, da möglicherweise ein Verkauf notwendig ist, um die Forderungen der Pflichtteilsberechtigten bedienen zu können. Auch hier ist es wichtig, einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers zu erhalten, um eine gute Strategie für eine mögliche Verwertung auszuarbeiten.

ERBSCHEIN BEANTRAGEN? NACHWEIS ÜBER BERECHTIGTEN ERBEN

Wichtig: Mit dem Antrag auf Ausstellung eines Erbscheins nehmen Sie automatisch das Erbe (und somit auch mögliche Schulden) an!

Der Erbschein dient als Berechtigungsnachweis für die Erbschaft, sofern dies nicht aus einem Testament hervorgeht. Der Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht (letzter Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden – da es nicht zwingend erforderlich ist, einen Erbschein zu besitzen, erhalten Erben diesen nicht automatisch. Jedoch ist dieser zwingend erforderlich, sofern der Erbe plant, eine Immobilie zu verkaufen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des “Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare” (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen. 

Neben der Bestätigung über die Richtigkeit der Angaben durch einen Eid vor Gericht sind für die Beantragung eines Erbscheins folgende Unterlagen und Auskünfte notwendig:

• Testament oder einen Erbvertrag (falls vorhanden)
• Heiratsurkunden
• Geburtsurkunden
• Sterbeurkunden
• Nachlasswert
• Schulden des Verstorbenen
• Personalausweis oder Reisepass
• Anschrift der Erben

Zu dem Nachlasswert zählt insbesondere bei einer Immobilie der Verkehrswert, zu den Schulden mögliche, dingliche Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs, aber auch Dispo-Kredite und sonstige Verbindlichkeiten.

Grundsätzlich ist immer anzuraten, zu Lebzeiten eine Vorsorgevollmacht aufzusetzen, welche es ermöglicht, direkt Einblick in die Vermögensverhältnisse bei Kreditinstituten, Versicherungen, etc. zu erhalten, sobald der Todesfall eintritt. Ohne Vorsorgevollmacht wird potentiellen Erben nur mit einem entsprechenden Nachweis Einsicht gewährt: Dieser Nachweis kann z.B. der Erbschein sein – diesen erhalten die Erben jedoch erst, wenn Sie mit dem Antrag das Erbe angenommen haben und somit noch keinen Überblick über die Vermögensverhältnisse besitzen. 

MEHRERE ERBEN = ERBENGEMEINSCHAFT

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder in Folge eines Testaments mehrere Personen den Nachlass und somit auch eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen – hier fangen meist die Probleme an: Unterschiedliche Personen verfolgen oft unterschiedliche Interessen, mal mehr oder weniger mit emotionaler Bindung an die Erbmasse. 

Ein Immobilienverkauf kann somit i.d.R. nur stattfinden, wenn sich alle Erben einig über die Veräußerung sind.

Eine weitere Möglichkeit ist ebenfalls, möchte einer der Erben die Immobilie weiter bewohnen, wobei die anderen Erben daran kein Interesse haben, dass der zukünftige Bewohner die anderen Erben auszahlt – vorausgesetzt, die Immobilie wurde bewertet und die Finanzierung ist gesichert.

Geraten Erbengemeinschaft in Streit, was in der Praxis meist keine Seltenheit ist, besteht ebenfalls die Möglichkeit, seinen Erbteil durch eine sogenannte Teilungsversteigerung zu veräußern. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass in nachfrageschwachen Regionen der zu erzielende Erlös weit unter dem eigentlichen Wert liegen kann. Ein potentieller Ersteigerer steigt als neuer Eigentümer des Erbteils in die zerstrittene Erbengemeinschaft ein, was zu weiteren Problemen führen kann und somit als hohes Risiko angesehen wird.

VORERBE & NACHERBE – VERMERKE IM GRUNDBUCH

Da der Erblasser in der Festlegung seines Erben frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Somit kann ein Erblasser einen Erben bestimmen, der jedoch erst dann rechtmäßiger (Nach-)Erbe wird, wenn ein zuvor festgelegter (Vor-)Erbe  zunächst Erbe wird. Die Vorerbschaft kann auf verschiedene Arten ausgelöst werden: Durch den Tod des Vorerben oder auf Grundlage einer eintretenden Bedingung (z.B. Volljährigkeit, festgelegtes Datum, etc.)

Der Fall der Vorerbschaft wird häufig bei Eheleuten eingesetzt, die sich z.B. über das Berliner Testament als gegenseitige Erben einsetzen und als Nacherben die gemeinsamen Kinder bestimmen. Somit kann sichergestellt werden, dass das Vermögen innerhalb der Familie verbleibt. Aufgrund von einer neuen Heirat des länger lebenden Ehegatten hat der neue Ehegatte somit z.B. keinen Anspruch auf das Erbe.

Ein Vorerbe kann nur eingeschränkt über den Nachlass verfügen, was bedeutet, dass die Erbmasse ungeschmälert auf den Nacherben übergehen muss. Dies kann zur Folge haben, dass eine mögliche Veräußerung einer Immobilie mit rechtlichen Hürden verbunden ist, welche man vor einem möglichen Verkaufsversuch umfangreich erörtern muss.

ERBE ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?

Ebenso, wie ein  potentielles Erbe Grund zur (finanziellen) Freude sein kann, gibt es auch die Schattenseite: Neben Vermögenswerten, Immobilien oder Barvermögen zählen auch die Verbindlichkeiten zur Erbmasse. Es ist demnach nicht möglich, nur einzelne Teile der Erbmasse zu erben. Es gilt das Prinzip: Alles oder nichts.

ERBMASSE ERMITTELN

Zunächst sollten alle Vermögenswerte in ein Nachlassverzeichnis aufgeführt werden – dies ist nicht immer zwingend erforderlich, jedoch anzuraten, um einen besseren Überblick über die gesamte Vermögenssituation des Erblassers zu erhalten. Bei einem Nachlassverzeichnis handelt es sich um eine detaillierte Auflistung aller zum Nachlass gehörenden Gegenstände, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Hierzu zählen unter Anderem:

• Bargeld / Bankguthaben
• Immobilien
• Ansprüche aus Lebensversicherung
• Wertpapiere
• Sparbücher
• Kunstgegenstände / Schmuck / Wertsachen allgemein

• Dispo-Kredit bei der Bank
• Valutierende Grundschulden
• Steuerschulden
• Beerdigungskosten
• Kosten für eine Nachlassverwaltung

WELCHER IMMOBILIENWERT BEI ERBSCHAFT?

Die Bewertung der vererbten Immobilie übernimmt das Finanzamt, welches am letzten Wohnsitz des Verstorben zuständig ist. Um den Wert und eine mögliche Erbschaftssteuer zu ermitteln, nimmt das Finanzamt eine Wertermittlung nach einfachem Standardverfahren zum Stichtag des Todestages des Erblassers vor. In der Regel beruht die Wertermittlung auf einem standardisierten Verfahren und anhand von ortsüblichen Schätzungen sowie anhand des Bodenrichtwertes.

Wesentliche Faktoren, die in der Wertermittlung von Immobilien Berücksichtigung finden – z.B. eine Überalterung, Mängel und Schäden, aber auch die tatsächliche Nachfrage am Markt, welche den Verkehrswert ebenfalls massiv beeinflussen kann – werden hier meist außer acht gelassen. Aufgrund einer hohen Steigerung des Bodenrichtwerts in exponierten Lagen kann so schnell eine überhöhte Schätzung seitens Finanzamt vorgenommen werden, was in einer viel zu hoch angesetzten Steuerforderung mündet.  

Wer mit einer pauschalen Wertermittlung seitens Finanzamt in 2023 nicht einverstanden ist, muss einen Gutachter beauftragen. Das Jahressteuergesetz 2022 plant die Anpassung der Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023, indem es die Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten ändern will und Regionalfaktoren einführt. Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert einer Immobilie. Dies ist grundsätzlich positiv für die Wertermittlung seitens Finanzamt, da die Immobilie einen niedrigeren Wert auf dem Papier besitzt. Die Regionalfaktoren hingegen werden aller Voraussicht nach dafür sorgen, dass gerade in exponierten und beliebten Lagen die Wertermittlung deutlich höher ausfallen. Dies wird sich auch in der Erbschafts- und Schenkungssteuer bemerkbar machen. Experten gehen davon aus, dass hier mit einer Verteuerung von 20 bis 30 Prozent zu rechnen ist. 

ERBSCHAFTSSTEUER: FREIBETRÄGE

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die entsprechend unterschiedliche Freibeträge besitzen. Diese besonderen Steuerklassen dienen dem Finanzamt lediglich zur Ermittlung der Erbschaftssteuer. Der Vermögenswert einer Immobilie wird seitens Finanzamt oft nur geschätzt, was zum Nachteil des Beerbten sein kann. Hier ist es immer ratsam, auf eigene Kosten eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen.

ERBSCHAFTSSTEUERSÄTZE FÜR IMMOBILIEN

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

ERBE AUSSCHLAGEN: FRIST, KOSTEN UND ABLAUF

Das Erbe kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht ausgeschlagen werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

GRUNDBUCH BERICHTIGEN NACH ERBFALL

Sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben, wird die Eintragung im Falle eines Erbfalls unrichtig. Zu gunsten des Erben ist es erforderlich, die unrichtige Eintragung berichtigen zu lassen. Von den rechtmäßigen Erben ist ein Antrag auf Berichtigung zu stellen. Es findet keine automatische Berichtigung im Erbfall statt. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers ist diese Berichtigung kostenfrei.

Ist seitens der Erben geplant, eine geerbte Immobilie zeitnah zu verkaufen oder diese zu teilen, um Wohneigentum zu begründen, ist eine Berichtigung nicht zwangsläufig notwendig – Dies muss dem zuständigen Grundbuchamt signalisiert werden. Mit einem rechtsgültigen Testament oder Erbschein kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch Zug um Zug in einem notariellen Kaufvertrag mit einem Dritten (Käufer) erfolgen.

SPEKULATIONSSTEUER BEI VERKAUF EINER GEERBTEN IMMOBILIE?

Eine Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer Immobilie ist immer dann zu zahlen, wenn durch eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ein Gewinn erzielt wird. Dieser Gewinn wird über den persönlichen Steuersatz als Einkommen versteuert. Als Erbe erben Sie diese Spekulationsfrist mit. Die 10-Jahres-Frist gilt jedoch nur dann, wenn es sich bei einer Immobilie z.B. um eine Kapitalanlage handelt, welche vermietet ist. Eigengenutzte Immobilien, in welcher der Erblasser selbst gewohnt hat, sind von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn der Verstorbene selbst mindestens 2 Jahre nach dem Kauf der Immobilie diese selbst bewohnt hat.  Bei Unsicherheit, wann diese Frist vorüber ist, sollte sich immer fachkundige Meinung eines Dritten eingeholt werden (Steuerberater, Immobilienmakler, Rechtsanwalt, etc.).

IMMOBILIE NACH ERBSCHAFT

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben oder erst erben, ist in aller Regel Schnelligkeit gefragt, um Fristen einzuhalten und einen Überblick über die (finanzielle) Gesamtsituation zu erhalten. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten des Erblassers können mühsehlige Gespräche und zeitliche Verzögerungen i.d.R. vermieden werden. Gern unterstützen wir Sie und mögliche Miterben bei dem geplanten Vorhaben.

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Eines der wichtigsten Themen bei einer Scheidung: Klarheit schaffen!

Eine Scheidung bedeutet für Ehepartner oft das Durchlaufen einer sehr schwierigen Zeit. Dabei geht es oft nicht nur um die emotionalen Belastungen. Sehr häufig spielt Geld und Vermögen eine sehr große Rolle. Besonders die gerechte Aufteilung des gemeinsamen Besitzes sorgt bei beiden Partnern im Fall einer anstehenden Scheidung für schlaflose Nächte.

Wenn sich dann auch ein Haus oder eine Eigentumswohnung in gemeinsamem Eigentum befindet, macht dies die Situation nicht einfacher. Wie soll das Haus aufgeteilt werden? Wer muss wem wieviel ausbezahlen? Und was ist das Haus überhaupt wert? Eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung bringt den Scheidungskandidaten viel Klarheit und spart ihnen eine Menge Zeit, Geld und Nerven. Mit einem durch einen neutralen zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstelltem Immobilien-Wertgutachten lebt es sich in einer Ehe im Hinblick auf Streitigkeiten ums Haus auf Dauer sehr entspannt.

Entscheidend beim Scheiden: der Zugewinn einer Immobilie

Ist nun einer der Ehepartner der Eigentümer des Hauses, steht nach der Scheidung dem anderen Ehepartner in der Regel die Hälfte dieses Zugewinns zu. Hat also z. B. die Ehefrau vor der Heirat ein Haus im Wert von 250.000 € erworben und hat das Haus in fünf Jahren Ehe einen Zugewinn von 100.000 € hingelegt, ist sie dazu verpflichtet, ihrem Ehemann im Falle einer Scheidung die Hälfte davon – also 50.000 € –  ausbezahlen. 

Grundsätzlich aber empfiehlt es sich für die genaue Ermittlung des Zugewinns immer eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Denn die jeweilige Sachlage kann sich von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich darstellen. Ermittelt wird dann z. B., wie die Aufteilung eines Hauses auf die beiden Ehepartner im Detail zu gestalten ist und welche Faktoren es dabei zu berücksichtigen gibt. 

Aber ganz gleich, wie genau die Aufteilung im Detail erfolgt: Es geht dabei stets um hohe Summen und derjenige, der eine solche Summe letztlich für die Ausbezahlung aufbringen muss, steht schnell vor großen, finanziellen Problemen. Kann der eine den anderen nicht ausbezahlen, bleibt im Prinzip nur noch eine Möglichkeit, den Zugewinnausgleich für ein Haus oder eine Eigentumsimmobilie aufzubringen: nämlich die Immobilie oder das Haus zu verkaufen.

Sind beide Eheleute im Grundbuch eingetragen, gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen, um entscheiden zu können, wie sich der Zugewinnausgleich unter den Ehepartnern aufteilt. So muss dann u. a. berücksichtigt werden, ob der Zugewinn – z. B. durch erfolgte Renovierungsarbeiten – mit gemeinsamen Arbeits- oder Geldleistungen oder nur durch die Leistungen eines Ehepartners erzielt wurde. Auch hier empfiehlt es sich, für die Klärung aller relevanter Details und Einflussfaktoren einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Klarer Fall, klare Sache: Immobilienbewertung durch Immobiliensachverständigen

Wieviel ist mein Haus wert? Spätestens wenn es um die Vermögensteilung bei einer Scheidung geht, sollten sich Hauseigentümer mit dieser Frage beschäftigen. Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen schafft hier klare Fakten, gibt beiden Parteien Verhandlungssicherheit und die Grundlage, sich fair und einvernehmlich zu einigen. Denn ein neutrales Gutachten verhindert, dass sich die Ehepartner um eine falsche Summe streiten, dadurch viel Zeit und Nerven verloren gehen und am Ende trotzdem kein zufriedenstellendes Ergebnis zustande kommt – zumindest nicht für beide Partner gleichzeitig. 

Von großem Vorteil ist es, wenn sich die angehenden Ex-Ehepartner gemeinsam für einen Sachverständigen entscheiden, der das Gutachten erstellen soll. Im Idealfall wurde die Immobilie schon zum Zeitpunkt der Heirat bewertet. So kann der Zugewinn zwischen Eheschließung und Scheidungsantrag exakt bestimmt werden.

Welches Immobiliengutachten wird bei der Scheidung erstellt?

Für eine Immobilienbewertung im Scheidungsfall kommen zwei Arten von Gutachten in Frage. Ein Kurzgutachten und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich dar, was eine Immobilie wert ist. Dabei werden alle wertrelevanten Faktoren und Unterlagen berücksichtigt. Ein Kurzgutachten ist die kostengünstige Variante und vor allem dann geeignet, wenn beide Parteien an einem Strang ziehen und ein Streit über die Vermögensaufteilung außergerichtlich erfolgen kann. 

Ein Verkehrswertgutachten ist eine sehr ins Detail gehende Form einer Immobilienbewertung und umfasst neben einer genauen Objektbeschreibung auch noch ausführliche Begründungen zur Wertermittlung, in der zahlreiche Einflussfaktoren und Kennzahlen genannt werden. 

In einem Verkehrswertgutachten werden die einzelnen Wertfaktoren so sehr genau beschrieben und liefern deutlich detailliertere Ausführungen zum Wert einer Immobilie als ein Kurzgutachten.

Immobilienbewertung bei Scheidung – die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
• Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
• leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
• Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
• günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung

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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich immer mit der Frage nach ihrem Wert konfrontiert. Um hierauf die passende Antwort zu finden, müssen eine Reihe verschiedener Faktoren berücksichtigt werden.

Die sachgerechte Wertermittlung erfordert immer die Fachkenntnis und Erfahrung eines Experten. Immobiliensachverständige sind professionelle Gutachter, die als neutrale Instanz den Wert einer Immobilie ermitteln. 

Sie geben Käufern und Verkäufern einer Immobilie die Sicherheit, dass der angesetzte Preis für den Immobilienkauf oder -verkauf der aktuellen Marktlage entspricht und schützen so zuverlässig vor teils immensen Geldverlusten.

Fundierte Ausbildung als Kompetenzgrundlage

Soll für eine Immobilie möglichst genau der aktuelle Marktpreis bestimmt werden, muss der Gutachter bestens über die allgemeine Marktlage informiert sein.

Welche Immobilien sind derzeit gefragt? Welche Objekte avancieren aktuell zum Ladenhüter? In welcher Lage erzielen Immobilien gerade die höchsten Preise und welche Preise gelten zurzeit ganz allgemein im Mietspiegel?

Diese Fragen muss ein Immobiliensachverständiger jederzeit beantworten können. Nur so lässt sich eine Immobilie markgerecht bewerten.

Mitgliedschaft in einem Berufsverband

Weil die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt ist, ist neben einer fundierten Ausbildung  zum Immobiliensachverständigen auch die Mitgliedschaft in einem Immobilienfachverband (z.B. im Immobilienverband Deutschland ivd) ein verlässliches Zeichen für Seriosität und einen hohen Sachverstand eines Immobiliengutachters. Darüber hinaus zählt aber auch die regelmäßige Weiterbildung zum Rüstzeug eines professionellen Immobiliensachverständigen dazu. Denn die Expertise eines Gutachters ist maßgeblich von seinem aktuellen Wissensstand abhängig.

Klärendes Vorgespräch als Qualitätsmerkmal

Im Vorfeld einer Immobilienbewertung sollte ein ausführliches Beratungsgespräch stattfinden, bei dem alle Details wie Anlass, Ziele, Leistungen und Kosten der Bewertung geklärt werden können. Dies ist vor allem deswegen wichtig, da je nachdem für welchen Zweck ein Gutachten benötigt wird, eine ganz bestimmte Gutachten-Art erforderlich wird (z.B. Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten).

Ein kostenfreies und unverbindliches Vorgespräch stellt sicher, dass für das Anliegen des Kunden stets das richtige Gutachten erstellt wird und alle Leistungen des Immobiliensachverständigen in Bezug auf Umfang und Kosten transparent kommuniziert werden können.

Kriterien eines guten Immobiliensachverständigen im Überblick:

• unabhängiger, neutraler Wertermittler
• fundierte Ausbildung /Studium zum Immobiliensachverständigen
• exzellente Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes
• Mitgliedschaft in einem Berufsverband
• regelmäßige Weiterbildungen
• kostenloses Erstgespräch/ Erstberatung
• transparente Leistungs- und Kostenaufstellung
• Versicherungen, die die Kunden im Schadensfall schützen

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Das eigene Heim – immer noch ein Traum vieler Menschen. Doch nicht selten verwandelt sich dieser in einen regelrechten und vor allem kostenintensiven Albtraum. Denn der Baupfusch scheint in Deutschland Hochkonjunktur zu haben.
Obwohl die Welt aktuell stark von der Corona-Krise und der Inflation beeinträchtigt wird, erfüllen sich immer mehr Menschen den Traum von einem Eigenheim. Damit das gesamte Vorhaben aber nicht in einer Schulden-Falle endet, ist es wichtig, dass die Häuser nahezu fehlerfrei erbaut werden. Leider berichten die Bausachverständigen aber immer häufiger von gravierenden Planungsfehlern oder gar Baumängeln. Grund dafür ist die komplexe Technik und fehlendes Fachwissen. Rund ein Drittel aller neu erbauten Sanitäranlagen sowie Heizungen seien demnach fehlerhaft.

Das Problem mit den Wänden

Flachdächer sehen zwar schön aus, bringen aber auch eine große Gefahrenquelle mit sich. Wenn die
Trend-Dächer in einem falschen Neigungswinkel gebaut werden, kann die Feuchtigkeit nicht richtig ablaufen. Dadurch kommt es in den meisten Fällen zu verheerenden Schimmelfällen. Im Grunde lässt sich sagen, dass je flacher ein Dach erbaut wird, desto anfälliger ist es für verschiedenste Fehler.
Auch beim Einbau von Fenstern und Türen kommt es immer häufiger zu Pfusch. So wird in den meisten Fällen keine Hangfolie mehr verbaut oder der untere Bereich wird nur mit Bauschaum aufgefüllt.

Fehler werden erst spät entdeckt

Bauschäden werden logischerweise teurer, je später sie entdeckt werden. So kann beispielsweise eine falsche Verbindung in der Dachkonstruktion, während der Rohbauphase noch für 6.000 Euro behoben werden. Entdeckt man den Fehler aber erst, sobald das Haus schon fertiggestellt ist, kostet das Ganze schon rund 40.000 Euro.
Grund für die zahlreichen und teuren Fehler ist meistens das Zusammenwirken verschiedener Firmen sowie Menschen. Je mehr Personen an einem Hausbau involviert sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass Fehler auftreten werden.

Fehlende Baubegleitung als Manko

Viele Fehler könnten vermieden werden, wenn eine professionelle Baubegleitung miteinbezogen wird. In der Regel werden von den Bauämtern oder Banken aber keine Kontrollen in Bezug auf Planung und Qualität durchgeführt. Somit ist es kein Wunder, dass die meisten Eigenheime oder Wohnungen schwerwiegende Fehler aufweisen. Aufgrund der Vielzahl an Vorschriften und eventuellen technischen Wünschen wäre es ratsam das Projekt von einem unabhängigen Fachmann prüfen zu lassen. Dadurch lassen sich Fehlerquellen frühzeitig erkennen und können behoben werden, bevor der Schaden einen in den finanziellen Ruin treibt.

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Mit einem Kurzgutachten kann ein „kleines Gutachten“ für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden. Geht es lediglich darum, sich einen Überblick über den reellen Marktwert der Immobilie zu verschaffen, kommt das „kleine Gutachten“ in bestimmten Fällen in Betracht.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich intensiv auf die Verkaufsverhandlungen vorbereiten. Den Wert des Objekts, den üblichen Marktpreis und die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie und zum Grundstück zu kennen, ist unverzichtbar für eine erfolgreiche Preisverhandlung. Abhängig vom Ziel, das verfolgt wird, ist auch die Art des Gutachtens zu wählen.

Mit den wichtigsten Eckdaten den Hauswert ermitteln

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist das „kleine Gutachten“ allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
• bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Um den Hauswert korrekt zu ermitteln, eignet sich das Kurzgutachten wie gesagt nur sehr begrenzt. Es hat vor Gericht oder vor dem Finanzamt keinen Bestand. Vor allen Dingen bei Gewerbeimmobilien ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Erstellung wenden Sie sich am besten an ein  erfahrenes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung. 

Mit einem Onlinegutachten eine Immobilienbewertung durchzuführen, verspricht auf den ersten Blick, Zeit und Kosten für einen Gutachter zu sparen. Oft behaupten die Anbieter der Onlinegutachten, dass eine Immobilie bewerten kostenlos möglich sei und der Immobilienwert genau ermittelt werden könne. Gleichzeitig wird versprochen, dass mit wenigen Angaben ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt wird. Bei diesen Onlinegutachten für Immobilien handelt es sich um automatisierte Kurzgutachten. Es werden einige Basisdaten wie Baujahr und Quadratmeterzahl angegeben. Auf Grundlage dieser Angaben errechnet die Software einen Schätzwert. Das Programm nutzt dabei Daten aus den Internetportalen, die Angebote für den Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und anderen Immobilien zur Verfügung stellen.

Wer ein Wertgutachten benötigt, stößt unweigerlich auf Anbieter, die Immobilie bewerten kostenlos offerieren. Es stellt sich die Frage, ob es überhaupt möglich ist, mit derart wenigen Angaben eine Wertermittlung des Verkehrswerts korrekt durchzuführen. Im Folgenden werden die Grenzen und Gefahren von Onlinegutachten für Immobilien betrachtet. Immobiliengutachten sind wichtige Entscheidungsgrundlagen, wenn es darum geht, Eigentumsübertragungen vorzunehmen. Deshalb ist es nötig, sich vorher darüber zu informieren, was eine Immobilienbewertung online leisten kann. Nur dann kann man eine verantwortungsbewusste Entscheidung treffen und vermeidet, dass hohe Vermögenswerte falsch berechnet werden.

Was sind Onlinegutachten für Immobilien?

s ist auf den ersten Blick erkennbar, dass mit derart wenigen Daten allerhöchstens ein Schätzwert angegeben werden kann. Keinesfalls kann mit den Angaben ein fundiertes, rechtssicheres Immobiliengutachten erstellt oder der genaue Verkehrswert ermittelt werden. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, sondern geht immer mit einem eklatanten Qualitätsverlust einher. Kostenlose Onlinegutachten erlauben es nicht, seriöse Aussagen über den Immobilienwert zu treffen. So ist es auch nicht verwunderlich, dass die Bandbreite bei der Ermittlung der Immobilienpreise meist nur 100.000 bis 200.000 Euro beträgt.

Einige Online-Anbieter ermöglichen gegen eine Gebühr von 30 bis 50 Euro die Angabe weiterer Daten und versprechen ein aussagekräftiges Immobiliengutachten zu erstellen:

• vollständige Adresse
• Parkmöglichkeiten (Stellplatz, Carport, Garage)
• Ausstattung
• Lage

Auch wenn dabei mehr Daten berücksichtigt werden, gibt es kaum Möglichkeiten, individuelle Besonderheiten des Gebäudes anzugeben. Derartige Details können nur von einem Immobiliengutachter, der über ein fundiertes Fachwissen verfügt, korrekt bewertet werden. Ein automatisiertes Gutachten trifft somit immer eine pauschale Aussage und kann niemals den individuellen Wert eines Gebäudes berechnen. Somit besteht die Gefahr, dass die Immobilienbewertung online zu Fehleinschätzungen und deshalb zu falschen Entscheidungen führt.

Welche Faktoren werden von Onlinegutachten für Immobilien vernachlässigt? 

Ein wichtiger Kritikpunkt an den Onlinegutachten für Immobilien ist, dass wichtige Faktoren überhaupt nicht in die Bewertung eingehen:

• Zustand des Gebäudes, z.B. Schäden
• Grundstückszuschnitt, z.B. Übergröße oder Hanglage
• Naturschutz
• Wasserschutz
• Baulasten
• Altlasten
• Bodenrichtwert
• künftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge
• im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Außerdem wird gänzlich auf eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Gutachter verzichtet, wenn das Immobilie bewerten kostenlos erfolgen soll. Damit können Besonderheiten der Lage oder verborgene Mängel ebenfalls nicht in die Wertermittlung einbezogen werden.

Wann reicht eine Immobilienbewertung online aus?

Mit einem Onlinegutachten für Immobilien hat der Eigentümer oder Kaufinteressent allenfalls einen groben Schätzwert zur Verfügung. Mehr als das kann ein Onlinegutachten für Immobilien nicht leisten. Wenn eine tatsächliche Entscheidung über einen Kauf oder Verkauf, den Zugewinn bei einer Scheidung oder Erbschaftsangelegenheiten ansteht, ist es niemals ausreichend, eine Immobilienbewertung online vorzunehmen.

Wann ist ein Onlinegutachten keinesfalls ausreichend?

Ist ein rechtssicheres Immobiliengutachten erforderlich, kann dies nur von einem dafür speziell ausgebildeten Experten, dem Immobiliensachverständigen, erstellt werden. Das ist insbesondere der Fall bei:

• Erbschaftsangelegenheiten
• Ermittlung des Zugewinns bei einer Scheidung
• Berechnung der Schenkungssteuer
• Zwangsversteigerung
• Baufinanzierung
• Betriebsauflösung
• Denkmalschutz

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein gerichtsfestes Gutachten zwar nicht zwingend erforderlich, aber dringend anzuraten. Aus den genannten Gründen, kann ein Onlinegutachten nur einen Schätzwert ermitteln, der zu völlig falschen Preisvorstellungen führt. Für denjenigen, zu dessen Nachteil diese Schätzung ausfällt verursacht dieser Schätzwert im Zweifel einen hohen Vermögensschaden.

Deshalb ist das Sachverständigengutachten jedem Onlinegutachten überlegen!

Das Immobiliengutachten eines Sachverständigen ist teurer, denn die Immobilienbewertung ist eine umfangreiche Dienstleistung, die eine langjährige Ausbildung erforderlich macht. Sie kann und darf nicht über die Eingabe einiger Werte und die Anwendung eines Computer-Algorithmus erbracht werden. Immobilien sind Wirtschaftsgüter, bei deren Bewertung eine Vielzahl von Kriterien einbezogen werden müssen. Zusätzlich sind Erfahrung und die Kenntnisse der regionalen Einflussfaktoren nötig, um ein fundiertes Immobiliengutachten zu erstellen. Es gibt zahlreiche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie, die zur Anwendung kommen können, wie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren für die Wertermittlung herangezogen werden muss, kann nur der Experte beurteilen. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, wenn man Wert auf ein rechtssicheres, seriöses Gutachten legt.

Bei der Wahl des Immobiliensachverständigen sollte man darauf achten, dass dieser über Zertifizierungen verfügt. Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist in Deutschland leider nicht geschützt. Sie können sicher sein, dass alle Gutachter aus dem Team von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR über eine ausgezeichnete Ausbildung verfügen. Ihre hohe Expertise weisen sie durch EU-weit anerkannte Zertifikaten nach. Mit einem Gutachten von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR wissen Sie daher ganz genau, was Ihre Immobilie wert ist. Sie können dies auch bei jeder Behörde und vor Gericht zweifelsfrei nachweisen. Die Kosten dafür sind eine sinnvolle Investition, die Sie vor Fehlentscheidungen und Vermögensverlusten bewahrt.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt beim Hausverkauf an. Sie ist zu zahlen, wenn der Wiederverkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren erfolgt. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Veräußerungsgewinn ab. Jedoch fällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nicht in jedem Fall an. Sie wird insbesondere bei vermieteten Objekten fällig und ist keine Steuer, die bei reiner Eigennutzung anfällt. Darüber hinaus gibt es Möglichkeiten, die Steuer durch Einhaltung der Spekulationsfrist oder durch Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken zu umgehen. Insbesondere wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht, muss keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichtet werden.

Wozu dient die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus privaten Geschäften der Steuerpflicht. Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen damit der Besteuerung gemäß den Regelungen des Einkommensteuergesetzes. Dementsprechend müssen auch Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung durch Zahlung der Einkommensteuer auf den Gewinn versteuert werden. Diese Steuer wird bei der Veräußerung von Immobilien, Wertpapieren und anderen Objekten auch als Spekulationssteuer bezeichnet. Durch Ausnahmen ist es jedoch möglich, dieser Steuerpflicht zu entgehen.

Mit der Spekulationssteuer möchte der Gesetzgeber willkürliche Spekulationen mit Wohnobjekten vermeiden. Denn in vielen Regionen Deutschlands mangelt es an Wohnraum. Spekulationen mit diesen Objekten könnten dazu führen, dass die Preise in die Höhe getrieben werden. Um einem Anstieg der Kaufpreise für Wohn- und Mietobjekte durch Spekulationen zu umgehen, wurde die Spekulationssteuer eingeführt. Diese fällt beim Verkauf eines Hauses ebenso wie bei einzelnen Wohnungen an.

In welchen Fällen muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?

Einhaltung der Spekulationsfrist

Durch die Spekulationsfrist wurde eine gesetzlich bindende Frist eingeführt, welche zwischen Kauf und Verkauf liegen muss, um ein Objekt steuerfrei wieder veräußern zu können. Diese Spekulationsfrist für Häuser liegt bei zehn Jahren. Entscheidend zur Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien ist das Datum des Erwerbs.

Einhaltung der Freibetragsgrenze

Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen der Steuerfreiheit, wenn sie den Betrag von derzeit 600 Euro nicht überschreiten. Dementsprechend ist es möglich, ein Haus, welches sich im Wert kaum verändert hat, innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei zu verkaufen. Diesen Freibetrag können Steuerzahler jährlich nutzen.

Eigennutzung

Die Immobilie wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt: In diesen Fällen ist ein Verkauf unabhängig von der Spekulationsfrist steuerfrei. Das ist dann der Fall, wenn das Haus im Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf selbst genutzt wurde. Allerdings liegt eine Eigennutzung nur vor, wenn der Eigentümer das Objekt tatsächlich selbst bewohnt. Bei Leerstand ist nicht von einer Eigennutzung auszugehen.

Vermietung und Eigennutzung

Auch für Vermieter ist es möglich, die Spekulationssteuer für das Haus zu umgehen. Dann ist es durch die Eigennutzung des Objektes möglich, die Spekulationssteuer unabhängig von der Spekulationsfrist zu umgehen. Jedoch muss auch dabei eine Spekulationsfrist von drei Jahren eingehalten werden. Um Steuerfreiheit zu erlangen, muss der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und für weitere zwei Jahre die Immobilie selbst bewohnt haben.

Bewohnt ein Eigentümer nur eine Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus, so wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Spekulationssteuer zu beachten?

Bei der Spekulationssteuer für Häuser gibt es viele Sonderfälle, die es bei der Berechnung zu berücksichtigen gilt. Das trifft insbesondere auf gewerbliche Verkäufe zu. Aber auch bei Erbschaften, Schenkungen oder beim Verkauf von Ferienhäusern und in anderen Fällen müssen die besonderen Reglungen beachtet werden.

Besonderheiten beim gewerblichen Grundstückshandel

Gewerbliche Grundstückshändler müssen die Spekulationssteuer bei Immobilien immer bezahlen, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegt. Das Finanzamt legt fest, wann es sich um einen privaten oder gewerblichen Verkauf handelt. Dabei ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ein entscheidendes Kriterium. Bei dieser Grenze wird davon ausgegangen, dass ein Verkäufer, der innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, als gewerblicher Grundstückshändler einzustufen ist. Wer als Eigentümer beispielsweise mehrere Häuser gekauft hat und diese nach einer Modernisierung oder aus anderen Gründen wieder verkauft, muss damit rechnen, dass das Finanzamt diese Vorgänge als gewerbliche Tätigkeit einstuft. In diesen Fällen muss neben der Spekulationssteuer für die Häuser auch Gewerbesteuer bezahlt werden.

Was ist beim Verkauf unbebauter Grundstücke zu beachten?

Der Verkauf unbebauter Grundstücke innerhalb der Spekulationsfrist unterliegt grundsätzlich der Spekulationssteuer. Denn bei einem unbebauten Grundstück lässt sich ausschließen, dass der Eigentümer es selbst bewohnt hat. Wird das Grundstück anschließend bebaut, ist das Datum des Grundstückskaufs entscheidend zur Ermittlung der Spekulationsfrist. Dadurch ist es möglich, ein neu errichtetes Haus nach kurzer Zeit steuerfrei zu verkaufen. Voraussetzung dafür ist, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren durch den zurückliegenden Kauf des Grundstücks eingehalten wird.

Was ist bei der Berechnung der Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung zu beachten?

Bei Schenkungen und Erbschaft muss bei einem anschließenden Verkauf ebenso Spekulationssteuer entrichtet werden. Allerdings geht in diesen Fällen die Spekulationsfrist an den Erben bzw. den Beschenkten über. Dadurch ist das ursprüngliche Kaufdatum entscheidend. Dabei ist zu beachten, dass auch bei Übertragungen innerhalb der Familie die gleichen Regelungen gelten.

Welche Besonderheiten gelten bei Ferienhäusern?

Ferienwohnungen im In- oder Ausland lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen ebenso nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußern. Das ist dann der Fall, wenn der Eigentümer das Objekt selbst bewohnt hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Ferienhaus zwischenzeitlich leer stand oder nicht. Entscheidend ist dabei, dass der Eigentümer das Objekt für seine eigenen Wohnzwecke genutzt hat. Allerdings gibt es bei der Beurteilung, ob ein Ferienhaus zu Wohnzwecken genutzt wird oder nicht, einige Bedingungen einzuhalten. So darf das Ferienhaus beispielsweise nicht nur für den Urlaubsaufenthalt bewohnt werden. Ebenso bedarf es einer hinreichenden Ausstattung, damit das Objekt der Eigennutzung dienen kann.

Unterliegen Immobilienverkäufe im Ausland der gleichen Besteuerung durch die Spekulationssteuer?

Für die Berechnung der Spekulationsteuer für ein Haus ist es unerheblich, ob sich das Verkaufsobjekt im In- oder Ausland befindet. Entscheidend ist der Wohnsitz des Eigentümers. Dadurch müssen Eigentümer auch für die Veräußerung eines Objektes im Ausland Spekulationssteuer für das Haus bezahlen. Um Steuerfreiheit beim Verkauf zu erlangen, gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei Verkäufen im Inland. Demensprechend kommt es auch bei Immobilien im Ausland auf die Einhaltung der Spekulationsfrist oder die Zeiten der Eigennutzung an.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf hängt in erster Linie vom erzielten Gewinn ab. Darüber hinaus fließen auch andere Faktoren in die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien ein:

• Die Höhe des Gewinns aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf.
• Sonstige Einkünfte des Steuerzahlers.
• Der persönliche Steuersatz.

Die Frage danach, wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich somit nicht pauschal beantworten. Die Steuer lässt sich nur für den Einzelfall berechnen.

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich in einigen Fällen jedoch durch die Berücksichtigung anderer Kosten beeinflussen. Eine Reduzierung der Steuerlast ist möglich, indem der Gewinn aus der Veräußerung reduziert wird. Gebühren für den Makler, und den Notar, die Kosten für den Grundbucheintrag, aber auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder die Grunderwerbsteuer schmälern den Gewinn. Darüber hinaus können in diesem Zusammenhang auch Werbungskosten, beispielsweise Kosten für Verkaufsinserate und die Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Der eigentliche Immobilienwert ist damit für die Höhe der Spekulationssteuer beim Haus unerheblich.

Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer von Immobilien

in privater Steuerzahler erwirbt im Jahre 2015 ein Haus. Die Anschaffungskosten, inklusive aller angefallenen Nebenkosten liegen bei 250.000 Euro. Nach dem Erwerb entscheidet sich der Eigentümer dazu, das Haus zu vermieten. Im Jahre 2020 verkauft er das Haus wieder für einen Preis von 300.000 Euro. Dementsprechend liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf fünf Jahre. Damit liegt der Verkaufszeitraum innerhalb der Spekulationsfrist. Zudem hat der Verkäufer das Haus zu keinem Zeitpunkt selbst bewohnt. Dementsprechend muss der Verkäufer Spekulationssteuer für den Hausverkauf entrichten. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich wie folgt berechnen:

Erzielter Verkaufspreis der Immobilie: 300.000 Euro
Abzüglich der Anschaffungs- und Nebenkosten: 250.000 Euro
Abzüglich der Kosten für den Immobilienverkauf: 10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn: 40.000 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz in Höhe von 25 Prozent müsste der Steuerzahler in diesem Fall 10.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.

Wann lohnt sich der Verkauf trotz Spekulationssteuer?

Aufgrund der Höhe der Spekulationssteuer ist es nicht immer ratsam, ein Objekt zu verkaufen. In vielen Fällen ist es angebracht, den Ablauf der Spekulationsfrist einzuhalten, um damit die Steuer zu umgehen. Doch in manchen Fällen kann es sich dennoch rechnen, den Verkauf vorzeitig, innerhalb der Spekulationsfrist durchzuführen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn in naher Zukunft mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen ist oder ein Wertverlust des Objektes zu erwarten wäre. Ein frühzeitiger Verkauf kann dazu beitragen, den Verlust so gering wie möglich zu halten. Dementsprechend wichtig ist es, bei geplanten Verkäufen das aktuelle Marktgeschehen im Blick zu halten.

Zudem ist es möglich, Gewinne beim Immobilienverkauf mit einem Gewinn aus anderen Spekulationsgeschäften zu verrechnen. Ein Verlust beim Immobilienverkauf lässt sich jedoch nicht mit anderen Gewinnen aus andersartigen Spekulationsgeschäften verrechnen.

Sie planen den Verkauf einer Immobilie und wollen wissen, wie hoch die Spekulationssteuer für die Immobilie in etwa ausfällt? Dann lohnt es sich, eine professionelle Wertermittlung der Immobilie durchführen und sich von Immobiliensachverständigen beraten zu lassen.

Schlupfloch – Vermieter zahlen zu viele Steuern!

Du als Vermieter kannst Immobilien schneller und mit höheren Beträgen von der Steuer abschreiben, wenn Du eine kürzere Nutzungsdauer nachweist. Dafür reicht ein Gutachten. Das Finanzgericht Köln folgt damit der Auffassung des Bundesfinanzhofs in gleicher Sache.

Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.

In vielen Fällen kannst Du als Eigentümer Deine Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Dafür müssen Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können.

FG Köln: Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer als Grundlage des Afa-Satzes reicht. 

Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hat das Finanzgericht (FG) Münster im Januar 2022 (Az. 1 K 1741/18 E) entschieden. Die neue Rechtsprechung lässt auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Grundsätzlich ist ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre kann aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden.

Das Gericht folgte damit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19). Es kann sich jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint, so der BFH. Bis dahin verlangten Finanzämter teils die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Dieses Urteil bestätige die BFH-Entscheidung nicht nur, sondern erleichtert die Verkürzung noch einmal enorm – denn: Die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer kann nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.

In dem Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück gekauft, für das ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Regelungen der zum Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung (WertV) vorlag. Das Gebäude wies eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus. Der Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt berücksichtigte aber nur den kleineren Abschreibungssatz.

Bei jedem Eigentümerwechsel beginnt die Nutzungsdauer neu

Bei jedem Eigentümerwechsel, dem ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, beginnt die Nutzungsdauer neu zu laufen. Das Gesetz geht typisierend davon aus, dass die in den gesetzlichen

Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel im Rahmen eines Grundstückskaufs neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich – wie erwähnt – ein über der typisierten Nutzungsdauer liegender Zeitraum der Gesamtabsetzung ergeben. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann also die in § 7 Abs. 4 EStG typisierend zugrunde gelegten Nutzungsdauern von 50 bzw. 40 Jahren weit übersteigen. Umso wichtiger ist in der Praxis die Frage, ob von einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer i.S.d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausgegangen werden kann.

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Haus. Schluss. Panik.

Über ein Jahrzehnt sorgten historisch niedrige Zinsen für einen Boom auf dem Häusermarkt. Nun kommt es für Käufer dicke. Kredite werden teurer, Baumaterialien knapp und die Preise steigen weiter. Selbst für jene, die schon ein Eigenheim besitzen, könnt die Zinswende zum Problem werden.

Im Angebot fehlte dazu jeder Hinweis, “grob fahrlässig” sei das. Am Ende schätzte Platzek das Haus auf 162.000 Euro. Seine Kunden machten einen Rückzieher, gerade noch rechtzeitig.

Es gäbe derzeit eine “Flut von Problemimmobilien”, sagt der Gutachter. Manche Offerten machten ihn schlicht fassungslos. Gekauft würde trotzdem. Die Leute seien “getrieben und haben Angst, dass sie sonst gar nicht mehr zum Zug kommen”.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/service/wenige-immobilien-hohe-kosten-was-kaeufer-und-immobilienbesitzer-jetzt-wissen-muessen-a-f9ed7dc1-c01c-4545-b910-2b62df7392b3