Wer eine Wohnflächenberechnung durchführen möchte, muss einige Anforderungen einhalten. Denn eine Wohnung besteht selten nur aus vier geraden Wänden. Es müssen viele Besonderheiten wie Treppen, Dachschrägen oder die jeweilige Raumhöhe beachtet werden. Eine fehlerhafte Berechnung kann mit kostspieligen Konsequenzen verbunden sein. Doch Fehler und Unstimmigkeiten sind bei der Berechnung der Wohnfläche an der Tagesordnung. Denn die Quadratmeterzahl lässt sich anhand verschiedener Methoden berechnen, wodurch die Ergebnisse teils erheblich voneinander abweichen. Ein professioneller Immobiliensachverständiger kann die Wohnfläche korrekt berechnen und sorgt für Rechtssicherheit.
Die Wohnflächenberechnung für Wohngebäude
Die Größe eines Wohngebäudes wird anhand der Quadratmeterzahl der Fläche bestimmt. Bei Wohngebäuden spielt deshalb die Wohnfläche zur Ermittlung der Größe eine entscheidende Rolle. Mieter erhalten durch die Angabe der Quadratmeterzahl eine Größe, mit der sie das Objekt besser einschätzen und vergleichen können. Zugleich dient dieser Wert als Grundlage für die Berechnung der Miete. Das gleiche gilt beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Je größer das Objekt ist, desto höher ist der Wert.
Bei der Wohnflächenberechnung wird die Wohnfläche in Quadratmetern berechnet. Diese wird häufig mit der Nutzfläche oder der Grundfläche gleichgesetzt. Jedoch gibt es Unterschiede zu beachten:
- Die Wohnfläche: Dabei handelt es sich um die bewohnbare Fläche eines Gebäudes.
- Die Nutzfläche: Die Nutzfläche ist nicht nur jener Teil der Immobilie, der bewohnt werden kann, sondern zusätzlich werden damit Flächen einbezogen, die sich nicht unmittelbar in der Wohnung befinden. Dabei kann es sich beispielsweise um Kellerräume handeln.
- Die Grundfläche: Auch die Grundfläche lässt sich nicht mit der Wohnfläche gleichsetzen. Grundsätzlich lässt sich jede Fläche einer Immobilie auch als Grundfläche bezeichnen. Dabei spielt die Höhe der Wände oder die Nutzbarkeit der Fläche keine Rolle. Zur Grundfläche werden auch nicht nutzbare und unbewohnbare Räume gezählt, beispielsweise das Dachgeschoss.
Wann wird eine Wohnflächenberechnung erforderlich?
Flächenangaben sind bei Immobilien elementar und eine entscheidende Basis bei jeder Immobiliendisposition:
- beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung
- zur Berechnung der Miete
- zur Erstellung eines Mietvertrages
- für die Erstellung eines Kaufvertrages
- zur Durchführung einer Immobilienbewertung
Wohneigentümer sind allerdings nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Wohnfläche konkret zu benennen. Jedoch kann es sich beim Verkauf als hilfreich erweisen, die Größe zu kennen. Denn die Wohnfläche wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Liegt noch kein Gutachten vor, kann vor der Wertermittlung der Immobilie oder im Zuge der Begehung eine Vermessung des Objektes erforderlich werden.
Die unterschiedlichen Methoden zur Wohnflächenberechnung
Um die Wohnfläche berechnen zu können, hat der Gesetzgeber, mit Ausnahme öffentlich geförderter Wohnräume, keine Methode festgelegt. Jedoch wird in vielen Fällen die Wohnflächengrundverordnung angewandt. Diese dient eigentlich dazu, die Wohnflächenberechnung im sozialen Wohnungsbau durchzuführen. Jedoch kommt sie in der Praxis auch zur Berechnung der Wohnfläche im freien Wohnungsbau zum Einsatz. Zudem wird die Anwendung dieser Methode vorausgesetzt, wenn keine weiteren Regelungen im Mietvertrag zu finden sind.
Darüber hinaus wird oftmals auch die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 bei frei finanziertem Wohnraum angewandt. Im sozialen Wohnungsbau darf die Wohnflächenberechnung nicht nach der DIN 277 erfolgen. In der früheren Zeit gab es auch die DIN 283 zur Wohnflächenberechnung. Diese ist jedoch nicht mehr gültig und wurde im Jahre 1983 gestrichen. In der Praxis erfolgt die Berechnung in der Regel nach der DIN 277 oder der Wohnflächengrundverordnung.
Besonderheiten der Wohnflächenberechnung nach der DIN 277
Charakteristisch für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist, dass die gesamte Fläche des Objektes berücksichtigt wird. Um die Wohnflächen berechnen zu können, müssen demnach auch Kellerräume, Dachböden oder Balkone berücksichtigt werden. Das gilt auch für Wintergärten oder Schwimmbäder. Die Raumhöhe spielt dabei keine Rolle. Um die Wohnfläche berechnen zu können, ist es jedoch erforderlich, einige der Flächen separat auszuweisen. Dazu zählen beispielsweise Dachschrägen von weniger als 1,5 Metern Höhe, Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen.
Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächengrundverordnung?
Die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 kennt somit wenige Einschränkungen. Ein Großteil des Wohnraums kann zur Berechnung herangezogen werden. Anders sieht das bei einer Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächengrundverordnung aus. Grundsätzlich wird dabei jene Fläche von Wohnräumen angesetzt, welche tatsächlich als Wohnfläche nutzbar ist. Die Verordnung kennt dabei unterschiedliche Raumarten. Zu diesen zählen neben Schlaf- und Wohnzimmer, dem Esszimmer, der Küche und dem Bad auch Abstellräume, Flure, Dielen, die Speisekammer sowie Kinderzimmer und Toilettenräume.
Von diesen Räumen lässt sich jedoch nicht immer die gesamte Grundfläche der Räume ansetzen. Denn gemäß der Wohnflächengrundverordnung spielt bei der Berechnung der Wohnfläche auch die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Ab einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern kann die vollständige Grundfläche angesetzt werden. Dementsprechend werden beispielsweise bei Räumen mit Dachschrägen oder bei Wohnraum unter Treppen Abzüge vorgenommen. Die Grundfläche wird wie folgt berücksichtigt:
- Raumhöhe von zwei Metern und höher: 100 Prozent der Grundfläche
- Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern: 50 Prozent der Grundfläche
- Raumhöhe unter einem Meter: Die Grundfläche wird nicht berücksichtigt
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Flächen mit Einbaumöbeln, Badewannen oder die Fensterverkleidung fließen in die Berechnung der Wohnfläche gemäß der Wohnflächengrundverordnung mit ein. Anders sieht das jedoch bei Schornsteinen oder bei einigen freistehenden Säulen aus. Darüber hinaus werden auch ganze Räume nicht mitberücksichtigt, beispielsweise Keller-, Wasch- und Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Auch Garagen, Heizungsräume oder gewerblich genutzte Räume fließen nicht in die Wohnflächenberechnung mit ein. Die Fläche von Treppen und Treppenabsätzen bleibt erst dann unberücksichtigt, wenn es sich um mehr als drei Steigungen handelt.
Darüber hinaus gibt es auch Teile, die zwar zur Wohnung oder zum Haus mit dazu gehören, aber nicht vollständig in die Wohnflächenberechnung einfließen. Dazu zählen insbesondere:
- Terrassen, Balkone und Dachterrassen
- Wintergärten
- Loggien
- Schwimmbäder
Die Fläche dieser Ausstattungsmerkmale kann in der Regel nur zwischen 25 bis 50 Prozent zur Berechnung der Wohnfläche angesetzt werden. Jedoch gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung, beispielsweise bei Schwimmbädern oder Wintergärten. Sind diese beheizbar, lassen sich 100 Prozent der betreffenden Wohnfläche berechnen.
Wie wird die Wohnfläche ausgemessen?
Aufgrund der vielen Ausnahmen und Besonderheiten, kann es sich als komplex erweisen, die Wohnfläche zu berechnen. In der Regel ist eine Messung anhand von Bauzeichnungen möglich. Jedoch kann es sich lohnen, per Hand oder unter Verwendung digitaler Laser-Entfernungsmesser nachzumessen. Insbesondere wenn Änderungen vorgenommen wurden, muss eine separate Messung erfolgen. Derartige Messungen sind jedoch nur bedingt möglich. Insbesondere bei Schrägen, Treppen und anderen Besonderheiten stoßen viele Laien auf dem Gebiet schnell an ihre Grenzen. Zumal auch einige Wandnischen laut der Wohnflächengrundverordnung nicht berücksichtigt werden, wenn diese nicht bis zum Boden reichen.
Ein Fachmann kann die Berechnung zuverlässig durchführen und bietet durch seine Expertise Rechtssicherheit. Denn eine fehlerhafte Berechnung kann zu ernstzunehmenden Konsequenzen führen. Das zeigt sich beispielsweise bei der fehlerhaften Berechnung von Mietwohnraum. Wird eine zu große Quadratmeterzahl in den Mietvertrag eingetragen, kann das dazu führen, dass der Vermieter Rückzahlungen der Miete sowie zu viel gezahlter Nebenkosten an den Mieter durchführen muss. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Denn die falsche Angabe der Wohnfläche ist ein Mangel an der Mietsache.
Die Konsequenzen einer falschen Berechnung zeigen sich jedoch nicht nur bei vermietetem Wohnraum, sondern sie treten auch beim Verkauf oder bei Versicherungen auf. Die Versicherungssumme und die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung müssen neu berechnet werden. Und bei Verkäufen kann ein fehlerhafter Kaufvertrag zur Annullierung und Rechtsstreitigkeiten führen. Ein Fehler bei der Wohnflächenberechnung lässt sich durch die Beauftragung eines Fachmannes umgehen. Die Kosten einer fachmännischen Wohnflächenberechnung liegen je nach Aufwand in der Regel bei wenigen Hundert Euro. Der Aufwand wird unter Berücksichtigung der Wohnfläche sowie etwaiger Dachschrägen festgelegt.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung vermeiden
Es ist nicht immer erforderlich, eine Wohnflächenberechnung durchzuführen. Wird die Zahl jedoch in einem Vertrag angegeben, muss diese auch stimmen. Deshalb ist es wichtig, Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu umgehen. Aufgrund der Komplexität kommen häufig Fehler vor:
- Die Dachschräge wird nicht berücksichtigt. Die Wohnflächengrundverordnung sieht hier klare Regelungen vor, die sich auf die Raumhöhe beziehen. Ist der Raum an der Stelle unter einem Meter hoch, wird die entsprechende Fläche überhaupt nicht berücksichtigt. Anders verhält sich dies bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277. Bei dieser spielen Dachschrägen keine Rolle.
- Der Balkon wurde bei der Berechnung der Wohnfläche außer Acht gelassen.
- Die Fläche der Treppen wurde mit in die Berechnung einbezogen. Jedoch werden diese gemäß der Wohnflächengrundverordnung bei mehr als drei Steigungen nicht mitberechnet. Bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 muss die Fläche hingegen den darüberliegenden Grundrissebenen zugerechnet werden.
- Ein Wintergarten wurde zur Wohnfläche dazu berechnet. Das ist jedoch nur dann möglich, wenn es sich dabei laut Wohnflächenverordnung um einen geschlossenen und beheizbaren Wintergarten handelt.
- Der Balkon wurde zu 50 Prozent berücksichtigt. Das ist laut der Berechnungsverordnung jedoch nur dann möglich, wenn dieser in seiner baulichen Gestaltung als hochwertig betrachtet werden kann. Ist das nicht der Fall, kann die Fläche des Balkons nur zu 25 Prozent berücksichtigt werden.
- Die Angabe der Berechnungsmethode fehlt. Das ist jedoch erforderlich, beispielsweise im Mietvertrag. Geschieht das nicht, wird nicht die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angenommen, sondern die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.
Vorgehen bei Fehlern in der Wohnflächenberechnung
Missverständnisse sind bei der Wohnflächenberechnung an der Tagesordnung. Denn durch die verschiedenen Verfahren bestehen häufig Unsicherheiten. Wer als Eigentümer die Wohnfläche berechnen möchte, sollte sich vorab informieren und gegebenenfalls den Rat eines Gutachters einholen. Denn bereits ein Fehler kann sich maßgeblich auf die gesamte Quadratmeterzahl auswirken. Umso wichtiger ist es, bei Fehlern zu handeln.
Fällt einem Mieter beispielsweise auf, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu hoch ist, kann dieser die Miete mindern. Das war früher der Fall, wenn die Wohnfläche zu mindestens zehn Prozent von den Angaben abweicht. Mittlerweile gibt es diesen Grenzwert nicht mehr. Mieter können sich in diesen Fällen Unterstützung beim Mieterverein holen. Wird im Zuge der Überprüfung der Wohnflächenberechnung festgestellt, dass die Wohnung größer ist als angegeben, geschieht nichts. Vermieter haben dann für den aktuellen Mieter nicht die Möglichkeit, die Miete nachzufordern. Allerdings lässt sich die korrigierte Quadratmeterzahl für weitere Mieter berücksichtigen.
Wer als Käufer feststellt, dass Fehler in der Wohnflächenberechnung vorliegen, hat die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis anteilig zu reduzieren. Um das gerichtlich durchsetzen zu können, ist es erforderlich, durch einen öffentlich bestellten Gutachter die Wohnfläche berechnen zu lassen. Eigene Messungen sind vor Gericht nicht verwertbar. Als Eigentümer ist es deshalb umso wichtiger, die Berechnung der Wohnfläche korrekt durchführen zu lassen. Wer sich bei der Berechnung direkt an einen Immobiliensachverständigen wendet, erhält die Sicherheit, dass die berechnete Quadratmeterzahl auch vor Gericht Bestand hat. Dadurch lassen sich ernstzunehmende Konsequenzen vermeiden.
