Unsere Tipps, was Du als Eigentümer beachten musst!

In den kommenden Wochen erhalten Eigentümer von Immobilien Post vom Finanzamt. Du wirst aufgefordert, für deinen Grund und Boden bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abzugeben. Ein Überblick, was Du als Eigentümer jetzt tun musst, welche Daten wichtig sind und wie man die Grundsteuer berechnet erklären wir Dir gerne hier in unserem Blogbeitrag:

Für Dich als Haus- und Grundstücksbesitzer wird es bei der Grundsteuer ernst. Einmal im Jahr bezahlst Du die Steuer an das Finanzamt. Ab 2025 wird diese Abgabe neu berechnet. Für manche Eigentümer wird es etwas teurer, andere dürften dagegen sparen. 

Hier taucht bei Dir als Eigentümer vermutlich die Frage auf – weshalb bekomme ich diese Aufforderung und weshalb diese Neuberechnung?  

Hier erklären wir Dir in stichhaltigen Fakten, weshalb und wofür diese Nebenrechnung von Nöten ist:

Du fragst dich nun, wie die Grundsteuer neu berechnet wird? Auch hierzu bekommst Du von uns Auskunft, damit Du weißt, wie die Berechnung erfolgt: 

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach der Formel: 

Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl (GMZ) × Hebesatz (HS) = Grundsteuer 

Grundsteuerwert: Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand der Grundsteuererklärung. 
Grundsteuermesszahl (Bundesmodell): z.B. Grundstück mit Wohnbebauung (Einfamilienhaus, Wohnung): 0,31 Promille 
Hebesatz: Diesen legt die jeweilige Gemeinde 2024 fest. 

Fein raus ist, wer sein Eigentum in Bayern hat. Der Freistaat hat im Gesetzgebungsverfahren durchgesetzt, dass das Land seine Steuer anders berechnen darf als der Rest der Republik. So orientiert sich in allen Bundesländern die Grundsteuer am Wert des Grundstücks auf der Basis der Bodenrichtwerte. In Bayern sind dagegen die Fläche und die Nutzung der Fläche entscheidend. Der Wert des Grundstücks spielt keine Rolle. Damit zahlt ein Hausbesitzer auf dem Land den gleichen Steuerbetrag wie ein Eigentümer des gleichen Hauses in der Stadt. 

Auch Hessen und Niedersachsen gehen einen Sonderweg und berechnen die Steuer nach dem sogenannten Flächen-Faktor-Verfahren. Die Berechnung folgt dem bayerischen Modell, berücksichtigt aber noch die Lage über den Bodenrichtwert. Baden-Württemberg wiederum hat eine Kombination aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche eingeführt. 

Wichtig für Dich zu wissen ist, auf welchem Weg Du die Steuererklärung an das Finanzamt abgeben kannst:

bgegeben werden musst Du die Steuererklärung über ein Online-Formular im bundesweiten Steuerportal Elster. Dafür musst Du sich als Steuerpflichtiger registrieren. Damit solltest Du nicht zu lange warten. Es könne ein paar Wochen dauern, bis die Anmeldedaten per Post kommen. Wenn Du das nicht möchtest oder Du keinen Internetzugang hast, kannst du beim Finanzamt auch klassische Papierformulare abholen und ausfüllen. 

Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Rund 15 Milliarden Euro nahmen die Gemeindekämmerer zuletzt damit ein. Wenn es nach dem Willen des Gesetzgebers geht, wird sich an dem gesamten Aufkommen nichts ändern. Dennoch kann es für einzelne Eigentümer günstiger, für andere teurer werden. Auch für Mieter ist die Umstellung wichtig. Die Grundsteuer gehört zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, der Vermieter kann die Steuer auf seine Mieter abwälzen. Manche Mieter werden so etwas mehr bezahlen müssen, andere dagegen ein paar Euro sparen. 

Wenn Du über den Hausverkauf nachdenkst, dann lohnt es sich die beiden Immobilienmakler in Stuttgart näher anzuschauen

Durch meine Tätigkeit als Immobiliensachverständiger begegne ich immer wieder Eigentümern, die eine Verkehrswertermittlung für den Verkauf der Immobilie benötigen. Dabei ist im Verkauf nicht immer nur der Preis der Schlüssel zum Erfolg.

Damit Sie nicht wie manch anderer den Fehler machen und auf eine professionelle Vermarktung durch einen Immobilienmakler verzichten, stelle ich Euch heute die PORTIMMO GmbH vor.

Die beiden Geschäftsführer – Felix Fuchslocher und Erik Porthun – sind als Vorreiter für eine verkaufsfördernde und erfolgsorientierte Immobilienvermittlung im Großraum Stuttgart bekannt.

Mit Ihrem Büro am Rotebühlplatz in Stuttgart-Mitte sind sie mitten im Geschehen der Immobilienbranche und glänzen mit neuen Ideen für die Vermarktung von Immobilien.

Sowohl Verkäufer als auch Kaufinteressenten schreiben von einer sehr professionellen und strukturierten Arbeitsweise gepaart mit dem notwendigen Einfühlungsvermögen.

Du wirst schnell bemerken, dass die beiden Geschäftsführer die Immobilie wie Ihr eigenes Zuhause ansehen und auch so verkaufen. Somit besteht der Kontakt stets auf Augenhöhe und die Betreuung ist äußerst intensiv und produktiv.

• Persönliche Analyse deiner IST-Situation
• Umsetzung deiner persönlichen Strategie mit individueller Beratung
• Kompetente und realistische Kaufpreisberechnung deiner Immobilie
• Vermarktung mit großer Reichweite oder auch diskret – Off- wie Online-Marketing
• Individuelles und verkaufsförderndes Vermarktungskonzept für dein Haus oder deine Eigentumswohnung
• Optimale Vorqualifizierung und Koordination der Besichtigungsplanung
• Erfolgsorientiertes Führen von Verkaufsverhandlungen
• Begleitung zum Notar und Betreuung darüber hinaus

…und was hast Du als Immobilienverkäufer davon?

• Zeitersparnis und kein Aufwand
  (Vorqualifizierung von Interessenten, Prüfung der Finanzierbarkeit, Nichterscheinen der Interessenten, zähe Preisverhandlungen)

• Entspannung
  (Kritik der Immobilie wird abgefangen, Distanz durch Immobilienmakler zum Käufer)

• Rechtliche Sicherheit durch kompetente Vorbereitung des Verkaufs
  (Transparenz im Verkauf für Verkäufer und Käufer)

• Du hast Fragen – PORTIMMO die Antworten
  (Zugriff auf alle Netzwerkpartner von PORTIMMO GmbH)
  

• Verkäufer und Käufer haben über den Verkauf/Kauf hinaus ein Lächeln im Gesicht
  (Zufriedenheit durch kompetente Begleitung).

Wenn Du eine marktgerechte Immobilienvermarktung benötigst, wende Dich gerne an die PORTIMMO GmbH.

Gerne stelle ich Dir auch einen persönlichen Kontakt zu einem der beiden Geschäftsführer her.

Weitere Informationen findest Du vorab unter www.portimmo.de

Was genau ist ein Energieausweis?

Wie der Name schon sagt, gibt der Energieausweis Aufschluss darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Energiekosten zu erwarten sind.

In Deutschland sind sämtliche Themen rund um den Energieausweis im Gebäudeenergiegesetz (GeG) geregelt – dem Nachfolger der Energieeinsparverordnung.

Exkurs zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Gebäudeenergiegesetz (GeG)

Ein Energieausweis dient primär dazu, den durchschnittlichen Energieverbrauch in einem Gebäude sichtbar zu machen. Mithilfe dieser Daten können Mieter und Käufer die Energieeffizienz ihres künftigen Zuhauses besser einschätzen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis daher vorgezeigt werden.

Welche Energieausweise gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich sowohl in den Kosten als auch den zugrundeliegenden Energiekennwerten unterscheiden: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

• Bedarfsausweis:
  bezieht sich auf den theoretisch angenommenen Energiebedarf eines Gebäudes
• Verbrauchsausweis:
  gibt neben dem Zustand des Gebäudes den tatsächlichen Energieverbrauch an, meist innerhalb der letzten drei Jahre.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise gelten 10 Jahre lang. Danach müssen sie erneuert werden.

Für welche Immobilien gibt es die Energieausweispflicht?

Die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen betrifft Neubauten, umfassend sanierte Gebäude und Objekte, die verkauft oder vermietet werden.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind Gebäude mit einer kleineren Fläche als 50 m² sowie denkmalgeschützte Bauten (GeG § 79 Absatz 4).

Von wem bekomme ich als Eigentümer den Energieausweis ausgestellt?

Bei Neubauten ist der Bauherr bzw. Eigentümer verpflichtet, sich unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes einen Energieausweis aushändigen zu lassen (§ 80 GeG). Je nach Art des Energieausweises kann dieser vom Energieversorger, von Architekten, Ingenieuren, Heizungsbauern oder sonstigen zugelassenen Personen erstellt werden. Das geht sowohl online als auch klassisch durch eine Beurteilung vor Ort.

Wie sieht ein Energieausweis aus?

Hier findest Du die Registriernummer des Ausweises (seit dem 1. Mai 2014 werden alle Energieausweise bei dem Deutschen Institut für Bautechnik registriert), aber auch allgemeine Informationen zum Gebäude. Dazu zählen Baujahr, Adresse, Anzahl der Wohneinheiten, Nutzfläche (nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche) und die Heizart bzw. die “wesentlichen Energieträger”. Neu dazugekommen sind mit dem GeG Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen.

Auch der Anlass für die Ausstellung (etwa Neubau, Verkauf oder Vermietung) findet sich auf der ersten Seite. Zusätzlich zur Entscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ist festzuhalten, von wem die Daten des Energieausweises stammen: vom Eigentümer oder dem Aussteller, also einem externen Dienstleister.

Der Energieausweis wird auf der ersten Seite unterschrieben.

Seite 2:

Diese Seite ist beim Verbrauchsausweis leer.

Beim Bedarfsausweis stellt die zweite Seite das Herzstück dar. Hier sind alle Informationen zum berechneten Energiebedarf der Immobilie aufgeführt. Dazu zählen:

• Treibhausgasemissionen
• Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs des Gebäudes
• Anforderungen gemäß GeG
• verwendetes Verfahren für die Energiebedarfsberechnung
• separate Angabe des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ohne Farbskala)
• Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien
• Maßnahmen zur Einsparung
• Farbskala mit Vergleichswerten zur Endenergie
• Erläuterungen zum Berechnungsverfahren.

Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs

Der Endenergiebedarf gibt die Energiemenge an, die ein Haus pro Jahr für Heizung, Belüftung und Warmwasseraufbereitung benötigt. Bei der Berechnung werden Merkmale der Baukonstruktion wie z. B. die Dämmung und Wanddicke berücksichtigt.

Über und unter der Farbskala siehst Du Pfeile. Diese zeigen den Endenergiebedarf (Pfeil oben) und den Primärenergiebedarf (Pfeil unten) der Immobilie an.

Sind die Pfeile im grünen Bereich, weist das Gebäude einen guten energetischen Zustand auf.

Sind sie gelb, sollte über eine energetische Modernisierung nachgedacht werden.

Sind die Pfeile im roten Bereich, ist es dringend an der Zeit, etwas für die Energieeffizienz des Hauses zu tun. Eine Sanierung zur energetischen Verbesserung ist notwendig.

Auf Energieausweisen, die nach dem Mai 2014 ausgestellt wurden, sind in der oberen Farbskala zusätzlich Buchstaben von A+ bis H verzeichnet. Auch diese fungieren als “Energielabel” oder Energieeffizienzklassen. Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe, desto größer der Verbrauch.

Anforderungen gemäß GeG

Für Neubauten und umfassende Sanierungen gelten festgelegte Höchstgrenzen für den Primärenergiebedarf und die energetische Qualität der Gebäudehülle.

Energetische Qualität der Gebäudehülle:
Gibt an, wie viel Wärme durch Dach, Fenster, Türen, etc. entweicht. Je kleiner der Wert, desto besser die energetische Qualität.

Im Energieausweis findest Du jeweils den IST-Wert der Immobilie und den SOLL-Wert der Anforderung.

Zusätzlich muss im Fall eines Neubaus angekreuzt werden, ob das Gebäude den sommerlichen Wärmeschutz einhält.

Energiebedarfsberechnung

Der Aussteller des Ausweises definiert, welches der zugelassenen Verfahren er für die Berechnung des Energiebedarfs herangezogen hat.

Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien

Neubauten müssen einen festgelegten Anteil erneuerbarer Energien zur Versorgung aufweisen. Darum wird in diesem Absatz eingetragen, welche Energieträger das sind, welchen Anteil sie an der Energieversorgung haben und in welchem Umfang sie den vorgegebenen Pflichtwert erfüllen.

Maßnahmen zur Einsparung

Dieser Absatz ist ebenfalls nur für Neubauten relevant. Wenn keine erneuerbaren Energien genutzt werden, können Ersatzmaßnahmen bewertet werden.

Diese beziehen sich auf die energetische Qualität der Gebäudehülle und den Primärenergiebedarf. Konkret müssen die Mindestwerte in beiden Bereichen um mindestens 15 % unterschritten werden, damit die Ersatzmaßnahmen als ausreichend gelten.

Vergleichswert Endenergie

Diese Skala hilft, die Energieeffizienz der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen und sie mit einer durchschnittlichen Immobilie des gleichen Typs zu vergleichen: etwa mit neu gebauten Einfamilienhäusern. Mithilfe der Energieeffizienzklassen (A+ bis H) können Sie auf einen Blick sehen, ob es sich um einen “Energiefresser” oder ein sparsames Gebäude handelt.

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

Unterschiedliche Verfahren sind für die Berechnung des Energiebedarfs zugelassen. Sie können zu verschiedenen Werten innerhalb einer Toleranzgrenze führen.

Seite 3:

Diese Seite wird nur ausgefüllt, wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt. Ansonsten bleibt sie leer.

Ganz oben steht erneut die Registriernummer des Energieausweises.

Darunter befindet sich eine Farbskala (wie auf Seite 2), auf der mit Pfeilen der Endenergie- (oben) und der Primärenergiebedarf (unten) angezeigt wird.

Der Endenergieverbrauch wird dann noch einmal separat aufgeführt, ebenso wie der tatsächliche Verbrauch von Heizung und Warmwasser.

Zusätzlich stellt eine Tabelle wichtige Informationen (Energieverbrauch, Zeitraum des Verbrauchs, Energieträger, Primärenergiefaktor, Anteil von Warmwasser und Heizung, Klimafaktor) im Überblick dar.

Vergleichswerte Endenergie

Mit dem hier eingetragenen Wert lässt sich abschätzen, wie energieeffizient das Gebäude im Vergleich zu einem bestimmten Gebäudetyp ist. Je niedriger der Wert (grüner Bereich), desto besser die Energieeffizienz.

Schlussendlich findest Du Erläuterungen zum Berechnungsverfahren. Anders als beim Energiebedarf gibt es hier nur eine Berechnungsart anhand von echten Verbrauchswerten.

Empfehlungen

Seit Einführung des GeG sind Aussteller verpflichtet, allen Energieausweisen (Bedarfs- und Verbrauchsausweise) Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung anzuhängen.

Darum werden auf dieser Seite mögliche Maßnahmen eingetragen – zusammen mit der geschätzten Amortisierungszeit und den Kosten. Auch muss jeweils angekreuzt werden, ob es sich um eine Einzelmaßnahme oder den Bestandteil einer größeren Modernisierung handelt.

In welchen Fällen brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein Energieausweises ist in folgenden Fällen Pflicht:

• Neubau
• umfassende Sanierung
• Vermietung
• Verkauf.

Zum letzten Punkt:

Ohne Energieausweis ist in Deutschland kein Immobilienverkauf möglich. Darum muss dem Notar dieses Dokument vorliegen.

Der Energieausweis kommt jedoch nicht erst beim Vertragsabschluss zum Einsatz. Stattdessen müssen die Angaben bereits in der Zeitungs- oder Online-Anzeige der Immobilie enthalten sein. Dabei spielt es nach GeG keine Rolle mehr, ob der Besitzer oder ein Immobilienmakler den Verkauf organisiert.

Nicht notwendig ist der Ausweis bei Gebäuden unter 50 m², denkmalgeschützten oder zum Abriss bestimmten Gebäuden. Eine weitere Einschränkung: Mieter, die bereits längere Zeit in einer Immobilie wohnen, haben keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises durch den Vermieter.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Verbrauchsausweis

Die preiswertere Variante des Energieausweises ist auch unter folgenden Namen bekannt:

• Verbrauchspass
• Verbrauchsabhängiger Energieausweis
• Verbrauchsorientierter Energiepass
• Verbrauchsabhängiger Energiepass
• Verbrauchsbasierter Energiepass oder Energieausweis.

Der Verbrauchspass basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Er wird zügig und relativ kostengünstig angefertigt. Über verschiedene Internetanbieter können Sie Energieausweise online bestellen.

Beachte jedoch: Das Verhalten der Bewohner beeinflusst den Verbrauchspass gravierend. Dieser Energieausweis gibt deshalb mehr Auskunft über den Energieverbrauch der Bewohner als über die Energieeffizienz eines Hauses.

Was wird für die Ausstellung benötigt?

• Mindestens drei Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• einige zentrale Angaben über Haus und Hauptenergieträger.

Liegen noch keine drei Energiekostenabrechnungen vor, kannst Du nur einen Bedarfsausweis, aber keinen Verbrauchsausweis anfertigen lassen.

Mit dem neuen GeG sind nun auch Fotos der Immobilie vorzulegen. Diese müssen das Gebäude in der Gesamtansicht sowie modernisierte Außenbauteile zeigen.

Damit ein Verbrauchsausweis infrage kommt, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

• bestehendes Gebäude und kein Neubau
• mehr als 5 Wohneinheiten oder
• Stellung des Bauantrags nach dem 31. Oktober 1977 oder
• Einhaltung der Wärmeschutzverordnung von 1977.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis stellt die aufwendigere und teurere Variante dar. Andere Bezeichnungen lauten:

• Bedarfspass
• Bedarfsorientierter Energiepass
• Bedarfsabhängiger Energiepass
• Bedarfsabhängiger Energieausweis.

Der Bedarfsausweis gibt den theoretischen Energiebedarf eines Hauses an.

Er berücksichtigt die Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes, nicht jedoch das Verhalten der Bewohner oder die Witterungsbedingungen.

Der Bedarfsausweis muss erstellt werden, wenn:

• weniger als drei Energieabrechnungen vorliegen (etwa beim Neubau)oder
• das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten besitzt
• der Bauantrag vor dem 31. Oktober 1977 gestellt wurde
• die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt ist.

Immobilienerbschaft: Segen oder Fluch?

Du hast eine Immobilie geerbt und musst Dich inmitten emotional belastender Umstände um die Hinterlassenschaft des Erblassers kümmern, hast aber keine Idee, wo Du überhaupt anfangen sollst? Dann bleib‘ dran – wir führen Dich Schritt für Schritt durch das Wirrwarr der Erbschaft und des zugehörigen Erbrechts!

Die Immobilienerbschaft ist für viele ein Grund zur Freude, da Erben gerne davon ausgehen, dass Immobilien einen reinen Vermögenswert darstellen. Doch leider ist diese Annahme nicht immer so zutreffend. Hat der Erblasser kein oder ein lückenhaftes Testament aufgesetzt, kann sich der scheinbare Segen schnell als Fluch entpuppen. Hinzu kommt, dass Dir nach Inkenntnisnahme gerade einmal sechs Wochen bleiben, um zu entscheiden, ob Du das Erbe annehmen oder ablehnen möchtest – denn die Frist für eine Ablehnung liegt gerade einmal bei sechs Wochen ab Bekanntwerden des Erbfalls.

Damit Du Dich nicht im Paragraphen-Dschungel verirrst, möchten wir hier eine Schneise schlagen! Wir haben für Dich die wichtigsten Fragen für die Immobilienerbschaft sowie eine schnelle Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt, welche Dir dabei hilft, die ersten Stolpersteine aus dem Weg zu räumen.

Immobilie geerbt – was tun? Diese Fragen solltest Du Dir im Erbfall stellen:

Und wo findest Du die Antworten auf alle diese Fragen? Genau hier!  

1.       Erbfolge verständlich erklärt: Die gesetzliche Erbfolge ist im deutschen Erbrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Der gesetzliche Erbteil hängt von der Unterteilung der möglichen Erben innerhalb der Familie ab. Als Erben erster Ordnung sind die Nachkommen des Erblassers einzustufen: Kinder, Enkel und Urenkel. Erst dann, wenn kein Erbe dieser Ordnung mehr am Leben ist, kommen die Erben zweiter Ordnung zum Zuge: Die Eltern des Erblassers sowie deren Nachkommenschaft, also kurz: Eltern und Geschwister sowie deren Kinder. Erbordnung drei beinhaltet die Großeltern sowie deren Nachfolger, also auch Großnichten und -neffen.

→ Wichtig: Der Pflichtteil des Erbes nach den §§ 1924 bis 1936 BGB darf nicht vergessen werden! So haben auch enterbte Ehepartner oder Kinder als sogenannte Pflichtteilsberechtigte Anspruch auf die Hälfte ihres gesetzlich vorgeschriebenen Erbteils.

2.       Die Chance, dass eine Erbengemeinschaft nach § 2032 entsteht, ist also groß. Sobald kein Testament vorhanden ist und mehrere Erben anstelle eines Alleinerben treten, wird von der Erbengemeinschaft gesprochen, welche sich aus der gesetzlichen Erbfolge ergibt. Keiner der Erben kann jemals auf eigene Faust handeln. Demnach muss innerhalb der Gemeinschaft geklärt werden, ob die Immobilie im Besitz bleibt oder ob sie verkauft werden soll.

3.       Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verantwortung zu übernehmen. Daher solltest Du Dich bereits im Voraus darüber informieren, ob die Kosten-Nutzen-Rechnung des Erbes für Dich aufgeht: Du kannst das Erbe entweder als Ganzes annehmen oder ablehnen. Sind Schulden vorhanden und Du nimmst den Erbnachlass an, geht somit auch die Verantwortung für die Verschuldung an Dich über. Ist das Haus also noch mit Hypotheken belastet, die Du tilgen und deren Zinsen Du abzahlen müsstest, solltest Du über eine Ablehnung des Erbes nachdenken. Im ersten Moment scheinen viele Erbschaften einen Gewinn darzustellen, weil die Folgekosten der Immobilie nicht mit einberechnet wurden. So kann der vermeintliche Segen schnell zum Fluch werden.

4.       Ein gründlicher Blick in Abteilung II des Grundbuchs verschafft Dir neue Anstöße für Deine wohlüberlegte Entscheidung. Nur die zweite Abteilung des Grundbuchs verrät, ob möglicherweise eingetragene Rechte oder Belastungen bestehen, welche die Attraktivität Deines Erbes senken. Bleibt der Zugewinn nach einem Blick ins Grundbuch für Dich noch immer größer, als es der Verlust durch mögliche Folgekosten werden kann, geht die Rechnung für Dich auf.

5.       Womit wir zum Punkt der Immobilienbewertung kommen: Wie wird ein Haus im Erbfall bewertet und wie hoch wird die Erbschaftssteuer ausfallen? Auch im Erbfall wird ein Verkehrswertgutachten erstellt. Jedoch ist ein hoher festgestellter Marktwert im Falle einer Immobilienerbschaft kein Grund zur Freude, denn eine hohe Bewertung Deiner Immobilie führt zu einer schweren steuerlichen Belastung seitens des Finanzamts. Die Erbsteuer, die dem Gutachten folgend für die Immobilie anfällt, ist in den meisten Fällen viel zu hoch angesetzt.

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Hast Du diese Punkte alle durchdacht und Dich dazu entschieden, die Immobilienerbschaft anzunehmen, wird es Dir ein Bedürfnis sein, die Steuerforderung des Finanzsamts zu senken. Wie das geht? Hier komme ich ins Spiel! Mithilfe des Verkehrswertgutachtens eines zertifizierten Sachverständigen nach § 194 bist Du gesetzlich dazu befähigt, mittels eines erwiesenermaßen geringeren Verkehrswerts auch eine niedrigere Erbschaftssteuer zu fordern. Die Kosten für die Erstellung des Gutachtens kannst Du später sogar vom zu versteuernden Erbe absetzen.

Hast Du auf alle diese Fragen eine Antwort gefunden, ist das Fundament für Deine sorgenfreie Erbschaft errichtet. Damit Du danach Backstein auf Backstein setzen kannst, werden wir in unseren künftigen Blog-Beiträgen im Detail über Themen wie die Erbfolge, die Erbengemeinschaft und auch die Entscheidung zwischen Testament und Erbvertrag aufklären. So bist Du im Ernstfall bestens vorbereitet. Stay tuned!

„Interessenten haben Angst, keine Immobilie mehr zu finden – und kaufen fast alles“

Kamil Platzek ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschäden und Inhaber der Gutachtermanufaktur. Er muss Kaufinteressenten immer wieder auf den Boden der Realität zurückholen. Etwa bei einem dreigeschossigen Fachwerkhaus, keine 50 Kilometer von Stuttgart entfernt, idyllisch, mit kleinem hölzernem Bänkchen neben der Eingangstür. Ein bepflanzter Balkon schließt sich auf der linken Seite an und führt in einen Garten. Insgesamt knapp 500 Quadratmeter Grundstück, drinnen acht Zimmer. Das ehemalige Bauernhaus sei vor rund 200 Jahren erbaut und erst vor ein paar Jahren renoviert worden, heißt es im Makler-Exposé. Und: Für das Haus gebe es weder Pläne noch Wohnflächenberechnung. Die Verkäufer wollen dafür rund 400.000 Euro.

Doch ein Gang in den Keller zeigte „massiv feuchte Wände“. Ergebnis: gut 70.000 Euro Wertminderung. „Der Makler und der Verkäufer haben diese Tatsache enorm runtergespielt und sind da gar nicht drauf eingegangen“, sagt Platzek. Der Makler sei wegen der gefundenen Schäden gar „erbost“ über ihn gewesen. Schlussendlich sei die Wohnung dann für 240.000 Euro verkauft worden. 20.000 Euro über Platzeks Schätzung, aber auch 50.000 Euro unter dem Angebotspreis.

Sachverständige ersparen Kaufinteressenten in solchen Fällen viel Ärger und hohe Kosten. Fallen Mängel erst nach Kauf auf, ist es oft schwer, den Verkäufer noch heranzuziehen.

https://www.wiwo.de/my/finanzen/immobilien/die-horror-haeuser-gutachters-taeglich-brot/27119824-3.html?ticket=ST-827775-CCTMnnRkbaZkTICerueu-ap4

Einfach und digital mit der GUTACHTENMANUFAKTUR aus Haigerloch

Die vollständige Digitalisierung eines hochbürokratischen Prozesses wie der Erstellung eines Immobiliengutachtens dürfte für viele ziemlich genau in die Kategorie „nicht realisierbar“ fallen. Kamil Platzek, Kopf der „Gutachtenmanufaktur“, sieht das anders. Er hat die Zeit der Pandemie sinnvoll genutzt, um seinen Traum der vollständigen Digitalisierung umzusetzen.

„Für ein zeitgemäßes Gutachten sollten die Auftraggeber nicht tausende Male zur Post rennen müssen“, so der zertifizierte Sachverständige aus Haigerloch-Bittelbronn.

Er hat sich auf die Fahnen geschrieben, den kompletten Vorgang der Gutachten-Erstellung für seine Kunden einfacher, verständlicher und mithilfe digitaler Abläufe nachhaltiger zu gestalten.

„Alle sprechen von Digitalisierung – wir setzen sie um“

„Bekomme ich dann das Go von den Interessenten, führen wir ein gemeinsames Strategiegespräch, um die Dienstleistung individuell anzupassen. Alles andere läuft automatisch über meine Projektmanagement-Software ab.

Die Auftraggeber und ich teilen einen digitalen Raum, in welchem wir kommunizieren: Dort befinden sich alle Unterlagen und auch der aktuelle Stand des Gutachtens ist jederzeit einsehbar.“

Unmengen an Papier werden gespart

Aber halt – wie unterschreiben Platzeks Kunden denn dann? „Natürlich auch digital!“ Eine praktische App ermöglicht es, direkt auf dem Rechner oder über das Smartphone von unterwegs zu unterschreiben.

Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Unmengen an Papier. So habe ich fürs Erste alles, was ich brauche, und wir sehen uns bei der Vor-Ort-Besichtigung wieder.“

Was macht eigentlich ein Gutachter?  

„Diese Frage wird mir oft gestellt, weshalb wir sie auf meinem neuen Blog ausführlich beantworten werden. Dafür habe ich mir eine fähige Texterin ins Boot geholt: Julia Siedler bereitet auch schwere und theorielastige Themen so auf, dass sie auch für Fachfremde verständlich werden. Wir wollen nicht nur, dass die Menschen genau nachvollziehen können, was ein Sachverständiger macht, sondern dass sie ein wirkliches Interesse an meinen Themen entwickeln und Lust darauf bekommen, mehr zu lesen.“

So bauen Platzek und Siedler Berührungsängste rund um das Thema der Immobilienbewertung ab und Vertrauen durch ehrliche Kommunikation auf Augenhöhe auf. „Ein gelungenes Gutachten sollte stichhaltig und gerichtsfest; gleichzeitig aber für die Auftraggeber genauso verständlich und nachvollziehbar sein wie für Spezialisten. Dasselbe gilt auch für unsere Texte.“

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Image-Video auf humorvoller Art

Dass Platzek der Profi auf seinem Gebiet ist, demonstriert er in einem humorvollen Image-Video, das er in Zusammenarbeit mit der Balinger Agentur Splashpixel produzierte. Darin zeigt er nicht nur die Notwendigkeit professioneller Dienstleistung auf, sondern weiß auch geschickt mit gängigen Klischees zu brechen: „Auch ein Sachverständiger kommt nicht mit doppeltem Windsor zur Welt!“, schmunzelt er.

Immer auf dem Laufenden bleiben

Dieser Anspruch gilt nicht nur für Platzek selbst, sondern auch für seine Kunden und Interessenten. Follower auf Instagram und Facebook informiert er nahezu täglich über Neuigkeiten und nimmt sie digital mit, wenn er vor Ort die Mängel und Schäden einer Immobilie bewertet.

Dabei macht Platzek auf die Unterschiede zwischen der zertifizierten Begutachtung eines Sachverständigen und den im Internet massenhaft angebotenen kostenlosen Bewertungen aufmerksam. „Was nur Wenige wissen? Wir haben es hier mit zwei komplett unterschiedlichen Dienstleistungen zu tun und es bleibt viel Aufklärungsarbeit, die ich mit Julias Unterstützung leisten möchte.“

Immobilienmakler oder Immobiliengutachter?

„Beide haben ihre Berechtigung. Doch in einem Fall haben wir eine Schätzung nach Standardverfahren, die rein auf einer Datenbank mit vergleichbaren Angeboten basiert; im anderen Fall eine genaue Betrachtung und Bewertung der Immobilie vor Ort.

„Das und der Versand des fertiggestellten Gutachtens, das per Gesetz persönlich unterzeichnet sein muss, sind die beiden Punkte, die sich nicht zufriedenstellend digital umsetzen lassen“, lacht Platzek. Das wäre aber auch schade – denn den Mann mit dem kleinen Zwinkern und den großen Ambitionen sollte man wenigstens einmal live erlebt haben.

Internet- und Imagefilmagentur Splashpixel

Digitalisierung ist genauso wichtig wie ein starker Markenauftritt. Die GUTACHTENMANUFAKTUR hat sich deshalb für die Umsetzung der Webseite, des Imagevideos und der digitalen Marketingmaßnahmen mit der Internet- und Imagefilmagentur Splashpixel einen starken Partner an Bord geholt.

Neben einer modernen und suchmaschinenfreundlichen Webseite wurde ein Markenkonzept erstellt, welches genau auf die Zielgruppe und das Image der GUTACHTENMANUFAKTUR zugeschnitten wurde. Kernstück der Produktion ist ein aufwendig produzierter Imagefilm mit dem Titel „Warum eigentlich Profis?“ der den vermeintlich trockenen und langweiligen Beruf des Immobiliengutachters in ein neues Licht rückt.

https://www.zak.de/Nachrichten/Stichhaltige-Immobiliengutachten-Einfach-und-digital-mit-der-Gutachtenmanufaktur-aus-Haigerloch-145384.html

Als ich mich im Jahr 2017 in der glücklichen Lage befand, unser Eigenheim zu realisieren, ereilte mich eine Erkenntnis. Damit bei unserem Bauvorhaben alles nach Plan läuft, griff ich selbst auf die Expertise diverser Gutachter zurück. Ganz richtig gelesen: Ich, der ich doch selbst sachverständig bin.

Was macht ein Immobiliengutachter?

Diese Frage wird mir spätestens an diesem Punkt oft gestellt. Um sie zu beantworten, ziehe ich gerne einen Vergleich heran, der sehr gut zur Thematik passt: Ich bin der Hausarzt für Immobilien. Ich nehme aus einem neutralen Standpunkt heraus das komplette Objekt in Augenschein und prüfe es auf Herz und Nieren. Stoße ich dabei auf ausufernde Schimmelschäden, stelle ich den Kontakt zu den besten ‘Dermatologen’ her; gibt es größere Schwierigkeiten mit der Elektronik, also den Adern des Hauses, zögere ich nicht und hole das Expertenwissen des besten ‘Kardiologen’ ein.

Die Einsicht, dass Spezialisten auch andere Experten benötigen, ist somit nicht mehr neu. Die Begriffe Sachverständiger und Gutachter transportieren im Kern genau dieselbe Botschaft wie die Bezeichnungen Herzspezialist oder Hautexperte: der Fokus liegt auf einem ausgewählten Themenfeld, in welchem sowohl Ärzte als auch Gutachter ein außerordentlich umfangreiches Wissen besitzen, das sie von der großen Masse abhebt.

Baumängel aufdecken und geltend machen

Dabei bin ich sozusagen der Hausarzt, der ganz genau hinsieht. Denn mit meiner Zertifizierung für Bauschadenbewertung begleite ich Dich auf dem gesamten Weg. Ich bin erst zufrieden, wenn wir alle Anzeichen und Symptome dokumentiert, alle versteckten Mängel aufgedeckt und Dich so vor der Entstehung einer kostspieligen ‘Krankheit’ bewahrt haben.

Während ich bei meinem eigenen Hausbau also hoffte, mich auf den Leistungsanspruch anderer Experten ebenso verlassen zu können, wurde die Bauphase ungeplant zum Augenöffner: Die gelieferte Qualität entsprach nicht dem vereinbarten Leistungsbild. Was bedeutet das? Unsere Krankheit lag im Bereich der Elektroinstallation: Bereits in der Rohbauphase wurden wichtige Leitungen nicht gelegt, beim Verlegen von Schwach- und Starkstromleitungen wurden die DIN-Normen nicht eingehalten. Zu allem Übel wurde uns durch den Dienstleister das Dreifache der benötigten Kabelmenge berechnet, ohne, dass dieser Überschuss mit nachweislich erstellten Aufmaßen hätte belegt werden können.

Nicht ausreichend qualifiziertes Baustellenpersonal führte in unserem Fall zu einer Schadensersatzklage in Höhe von 20.000 Euro, die sich auf nicht abgearbeitete Mängel und Schäden sowie eigentlich nachträglich auszuführende Arbeiten stützt. Diesen Betrag wollen wir nun mithilfe eines Fachanwalts vor Gericht geltend machen.

Was hätte ich in dieser Situation gebraucht, um mir diesen Umweg zu ersparen? Ganz klar: einen Problemlöser! Zuverlässig, unabhängig und effektiv. Wenn ich selbst als erfahrener Immobilienfachmann dankbar auf diesen Mehrwert zurückgreife, wie ist es dann erst, wenn sich Fachfremde an den Bau des Eigenheims wagen, Bestandsimmobilien erwerben möchten oder ein Erbschaftsthema bewältigen müssen? An diesem Tag beschloss ich, anderen diese Belastung abzunehmen und zu dem Troubleshooter zu werden, den ich selbst dringend gebraucht hätte.

Problemlöser gesucht – becoming my own hero!

Die Geburtsstunde der Gutachtenmanufaktur war gekommen. Handgemachte, zertifizierte und vor allem verständliche Gutachten zu erstellen, an denen es nichts zu rütteln gibt – so lautet meine Mission. Ich händige Dir ein lückenloses und seriöses Gutachten aus, bei dem Du aus den folgenden Gründen von Anfang an ein gutes Gefühl hast:

1. Weil Du es bis ins letzte Detail verstehst – maximale Transparenz bis zum Schluss.
2. Weil ich Deine Immobilie sorgfältig begutachte und nicht Pi mal Daumen abschätze.
3. Weil wir alles besprechen, sauber analysieren, berechnen und detailliert dokumentieren.
4. Weil Du jederzeit einen zertifizierten Gutachter auf Augenhöhe an Deiner Seite hast.

Hochwertige Gutachten sind im ersten Moment immer eine Investition. Im Internet werden massig kostenlose Immobiliengutachten angeboten – diese kommen Dich aber spätestens dann teuer zu stehen, wenn Dir klar wird, dass das sogenannte Gutachten nicht mehr als eine ungenaue Schätzung Deiner Immobilie nach Standardverfahren war. So kann sich ein scheinbar minimaler Mangel zu einem ausgewachsenen Bauschaden entwickeln, den Du zwar nicht zu verantworten, aber aus eigener Tasche zu bezahlen hast.

Handgefertigte Expertengutachten nach Maß

Ich habe mich dazu entschieden, anderen Menschen den Weg zu ersparen, den ich mich mit meinem Eigenheim gehen musste. Immobilienschätzungen, PropTechs, kostenlose Gutachten, Online-Bewertungsportale: Jeder darf sich ‘Sachverständiger’ nennen, doch viele der Genannten verfolgen ein eigenes Ziel und nicht unbedingt das der Objektivität, zu der ich als unbeteiligter Dritter verpflichtet bin.

Woran erkenne ich einen guten Immobilien-Sachverständigen?

Meine Expertise setzt sich aus meiner abgeschlossenen Ausbildung zum Betriebswirt (VWA) an der Eberhard Karls Universität Tübingen, meiner elfjährigen Erfahrung im Bau- und Immobiliensektor sowie meinen regelmäßigen Fortbildungen zusammen. Das hierbei erworbene Expertenwissen stellte ich in diversen Jobs auf die praktische Probe, unter anderem bei namhaften Unternehmen und Konzernen wie der LBBW Immobilien, einer Tochter der Landesbank Baden-Württemberg, sowie der HOLY AG, bekannt durch die Outletcity Metzingen. Während dieser Zeit befanden sich 25 Projekte unter meiner Leitung, darunter 14 Großprojekte mit Bauvolumina zwischen 15 und 45 Millionen Euro.

Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung

Von der DEKRA, einer der weltweit führenden Expertenorganisationen, erhielt ich bisher die Zertifizierung als „Bauschadenbewerter“ sowie die Zertifizierung als „Sachverständiger für Immobilienbewertung (Ein- und Zweifamilienhäuser)“. Über die HAUFE Akademie erhielt ich außerdem die Zertifizierung als ‘Leiter für den Einkauf von Bauleistungen’. Die GUTACHTENMANUFAKTUR ist zudem Mitglied im Verband Deutscher Gutachter und Sachverständiger (DGuSV) und befindet sich in der Zertifizierung durch den Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger e. V. (BDGS).

Warum sollte ich für ein Immobiliengutachten Geld ausgeben?

Weil Du Dir damit trotz der kurzfristigen Investition langfristig betrachtet viele Kosten ersparst. In meinem Fall belief sich diese Investition gerade einmal auf ein Fünftel der Ersatzzahlungen, die ich nur deshalb erhielt, weil ich mich dazu bereit erklärte, mein Geld sinnvoll in eine neutrale Person zu investieren. Hätte ich das nicht getan, hätten mich zu einem späteren Zeitpunkt deutlich höhere Kosten für Korrekturen, Reparaturen und die Behebung von Bauschäden erwartet und ich hätte keine Ersatzzahlung mehr für die Versäumnisse der Dienstleister erhalten. Was an seriösen Gutachten gespart wird, holt Bauherren, Käufer und Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vielfach wieder ein. Eine Immobilienschätzung ist für mich aus diesem Grund nicht vertretbar.

Fehlerfreie Gutachten für Immobilien

Ich besichtige Deine Immobilie vor Ort und helfe Dir gerne dabei, Licht ins Dunkel der Immobilienbewertung zu bringen. Mit meiner Expertise und meinem gewachsenen Netzwerk an Spezialisten stelle ich einen verlässlichen Immobilienwert für Dein Objekt fest und versorge Dich laufend mit transparenten und verständlichen Informationen, auf deren Grundlage Du schlussendlich eine kluge und handfeste Entscheidung fürs Leben triffst.