Nachdem sich die Stimmung bei den deutschen Immobilienfinanzierern zuletzt ganz leicht aufzuhellen schien, ist sie nun wieder im Keller. Dies zeigt das BF.Quartalsbarometer für das dritte Quartal 2023. Die Umfrageteilnehmer nehmen restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt wahr.

Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erstellt. Der Index misst die Stimmungslage und das Geschäftsklima unter den deutschen Immobilienfinanzierern. Nachdem das BF.Quartalsbarometer zuvor in sechs aufeinanderfolgenden Quartalen auf Tiefstwerte gefallen war, war es im zweiten Quartal 2023 erstmals wieder leicht gestiegen. Doch im dritten Quartal ging es nun wieder abwärts. Der Wert ist auf einen neuen Tiefststand gesunken: Der Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer steht bei –20,22 Zählern.

Restriktivere Finanzierungsbedingungen

Laut aktueller Auswertung ist mit dem steilen Anstieg der Margen Schluss. Die Durchschnittsmarge bei der Bestandsfinanzierung ist von 245,1 Basispunkten im Vorquartal auf 220,5 gesunken. In der Projektentwicklungsfinanzierung ging es von 342,3 Basispunkten im zweiten Quartal auf 306,6 runter. Auch die Beleihungsausläufe sind rückläufig. Die durchschnittlichen Loan-to-Values in der Bestandsentwicklung sind von 65,28 auf 64,19% gesunken, die Loan-to-Costs in der Projektentwicklung von 69,33 auf 68,62%.

Wettbewerb unter Kreditnehmern hat sich abgeschwächt

Wie der Blick auf die nicht zustande gekommenen Darlehensvergaben offenbart, herrscht unter den Kreditnehmern kein so großer Wettbewerb mehr. Die Aussage „Nachfrage zu hoch, Objekt ging an einen Wettbewerber“ spiele anders als etwa im ersten Quartal 2020 kaum noch eine Rolle bei den Antworten. Deutlich an Bedeutung zugelegt habe laut BF.direkt dagegen die Antwort „Darlehensnehmer bringt zu wenig Eigenkapital mit“. „Hier bestätigt sich unsere Erfahrung, dass die Immobilienbranche insgesamt sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert ist. Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt, hat weniger Schwierigkeiten, Fremdkapital zu bekommen“, erläutert Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG. Potenzielle Eigenkapitalgeber stünden zwar in den Startlöchern, würden aber derzeit meist eine Restrukturierung der Finanzierung abwarten, so Köppel weiter.

Positive Anzeichen

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, berichtet von den positiven Aspekten trotz des deutlich negativen Gesamtbilds des Quartalsbarometers. „Beim Blick auf die Kreditvolumina beispielsweise sehen wir, dass es durchaus mittel- bis großvolumige Kredite gibt. Und bei der Frage, welche Immobilientypen derzeit finanziert werden, zeigt sich, dass die Finanzierungsbereitschaft für Hotels zugenommen hat“, sagt Schulten.

Experten raten, Einspruch gegen die neuen Grundsteuerbescheide einzulegen. Wir erklären wie das genau funktioniert und was zu beachten ist.

Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung für Haus- und Grundstücksbesitzer in Baden-Württemberg ist abgelaufen, die ersten Haushalte haben ihre Bescheide vom Finanzamt erhalten. Wer darin Fehler entdeckt oder grundsätzlich an der Rechtmäßigkeit der neuen Grundsteuer zweifelt, muss schnell handeln und Einspruch einlegen.

Warum muss man direkt Einspruch einlegen?

Jeder. Ein offensichtlicher Grund ist, wenn Daten auf dem Grundsteuerwertbescheid oder auf dem Grundsteuermessbescheid falsch sind – also beispielsweise Adresse, angegebene Grundstücksart, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert oder Eigentümer nicht stimmen. Sei es, weil das Finanzamt die Daten falsch erfasst hat oder der Grundstückseigentümer falsche Angaben gemacht hat.

Welche Gründe rechtfertigen noch einen Einspruch?

Verbände wie der Bund der Steuerzahler oder der Eigentümerverband Haus und Grund nennen grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken gegen die neue Grundsteuer.

Ein Argument ist, dass die Grundstücksbesitzer jetzt noch gar nicht wissen, wie hoch ihre Grundsteuer sein wird. Denn das hängt maßgeblich von den Hebesätzen der Kommunen ab und die werden erst noch festgelegt. Die Bescheide sind dennoch bereits bestandskräftig.

Im Rechtsstaat gilt aber ein sogenanntes Bestimmungsgebot, und das besagt: Der Bürger muss erkennen, welche Rechtsfolgen sich aus seinem Verhalten ergeben.

Ein anderes Argument: In Baden-Württemberg spielt maßgeblich die Grundstücksgröße eine Rolle für die Berechnung der Grundsteuer und nicht das darauf stehende Gebäude. „Hier geht es um die Frage, ob Ungleiches gleich behandelt werden darf. Ob also ein Eigentümer mit einem kleinen Häuschen dieselbe Grundsteuer zahlen muss wie die Eigentümer einer riesigen Villa“, sagt Eike Möller, Landesvorsitzender des Bundes der Steuerzahler Baden-Württemberg.

Wie legt man Einspruch ein?

Den Einspruch schickt man schriftlich an das zuständige Finanzamt. Wichtig ist es, die Daten des Absenders mit anzugeben, das Aktenzeichen des Bescheides und gegen welchen Bescheid man Einspruch einlegt (also Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid oder beide) – und den Grund, weswegen man Einspruch einlegt. Macht man dies aus verfassungsrechtlichen Bedenken, kann man ein Musterschreiben nutzen, beispielsweise vom Bund der Steuerzahler (www.steuerzahler.de/baden-wuerttemberg).

Was passiert mit dem Einspruch?

„Der Bürger beantragt ein Ruhen des Verfahrens, der Bescheid wird dadurch nicht bestandskräftig“, sagt Eike Möller. Die Finanzämter müssen ihn neu prüfen. Ist zum Beispiel tatsächlich ein Fehler in den übermittelten Daten, wird dieser korrigiert und der Steuerpflichtige bekommt einen neuen Bescheid.

Nennt man dagegen Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit als Grund, geht der Bund der Steuerzahler davon aus, dass das Finanzamt den Einspruch zurückweisen wird. Denn solange keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vorliegt, dass die Normen verfassungswidrig sind, ist die Finanzverwaltung an geltendes Recht gebunden.

Dann bleibt nur noch die Klage vor dem Finanzgericht – mit den entsprechenden Kosten. Dazu sollte man also bereit sein, wenn man aus verfassungsmäßigen Bedenken Einspruch einlegt. Thomas Haller, Vorstand beim Landesverband Haus und Grund Baden, verweist dagegen auf Musterklagen, die bereits beim Finanzgericht Baden-Württemberg eingegangen sind. Er geht davon aus, dass die Finanzämter die Einsprüche gar nicht bearbeiten, bevor über diese Musterklagen entschieden ist.

Was passiert, wenn man keinen Einspruch einlegt?

„Dann kann man sich individuell nicht mehr gegen die Bescheide wehren“, sagt Thomas Haller. Sollte die Musterklage Erfolg haben, kann man davon auch nicht in jedem Fall profitieren. Man kann dann zwar darauf hoffen, dass das Verfassungsgericht die Landesgrundsteuer in Baden-Württemberg für nichtig erklärt. „In diesem Fall müssten alle Bescheide korrigiert werden, auch bestandskräftige“, sagt Eike Möller.

Allerdings kann es sein, dass für die Korrektur Übergangsfristen eingeräumt werden. „In dieser Zeit würden dann für all diejenigen mit bestandskräftigen Bescheiden diese auch gelten“, sagt Thomas Haller.

Die Gerichte könnten auch so entscheiden, dass eine geänderte Berechnung nur in allen offenen Fällen berücksichtigt werden muss. „Dann könnten nur die Steuerzahler profitieren, deren Bescheide noch nicht bestandskräftig sind“, so Eike Möller weiter. Aus diesen Gründen empfehlen der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg sowie der Eigentümerverband Haus und Grund, einen Einspruch einzulegen.

Auch Oliver Fehrenbacher, Rechtswissenschaftler an der Uni Konstanz, sagt: „Als vorsichtiger Grundstückseigentümer sollte man vorsorglich Einspruch einlegen.“ Sein Vorschlag: Gegenüber der Finanzverwaltung anregen, dass das Einspruchsverfahren ruht, bis die Entscheidung in dem Musterverfahren ergangen ist.

Kann ich schon ahnen, wie hoch meine Grundsteuer künftig wird?

Nicht wirklich. Auch wer seinen Grundsteuerbescheid schon erhalten hat, kann damit nicht seriös rechnen. Zwar sind die Bodenrichtwerte bekannt und Berechnungen damit theoretisch möglich. Allerdings müssen Kommunen erst festlegen, welchen Hebesatz sie anlegen, mit welchem Faktor dieser Bodenrichtwert also zu multiplizieren ist. Tendenziell ist klar: Grundstücke mit einem Einfamilienhaus und großem Garten dürften teurer werden, Mehrfamilienhäuser ohne Garten könnten eher weniger Grundsteuer errichten müssen.

Ab März 2023 will das Bundesbauministerium den klimafreundlichen Neubau von Gebäuden mit einer neuen Förderung unterstützen. Nun wurden die Bedingungen des neuen Programms vorgestellt. Zudem hat die Bundesbauministerin Klara Geywitz eine neue Eigentumsförderung für Familien angekündigt.

„Klimagerechtes Bauen ist heute keine Kann-Entscheidung mehr, sondern ein Muss“, erklärte Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Bauen und Stadtentwicklung, mit Blick auf das neue Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“. Die 750 Mio. Euro schwere Förderung für den klimafreundlichen Neubau von Gebäuden soll ab 01.03.2023 starten. Erstmals werde dabei der ganze Lebenszyklus eines Gebäudes in den Blick genommen – vom Bau über den Betrieb bis zum potenziellen Rückbau in ferner Zukunft, wie es in der Pressemitteilung dazu heißt. Die Gebäude sollen sich durch geringe Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus, hohe Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten und einen hohen Anteil erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme und Strom auszeichnen.

„Wer heute baut wie früher, um Geld zu sparen, schadet dem Klima und seinem Geldbeutel durch horrende Nebenkosten“, betonte Geywitz. „Jeder kann die KfW-geförderte Zinsverbilligung beantragen. Sie hilft genau dann, wenn es oft am schwierigsten ist: Beim Start der Finanzierung für ein Eigenheim oder Mehrfamilienhaus“, so die Ministerin weiter.

Was wird gefördert?

Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Kredite, die Investoren, Genossenschaften, Unternehmen und Privatpersonen über ihre Förderbanken beantragen können. Für Kommunen und Landkreise gibt es Investitionszuschüsse etwa für den Bau von Wohnungen, Kindertagesstätten oder Schulen.

Förderung ist bei der KfW zu beantragen

Für die Durchführung des Förderprogramms ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig, an die Förderanträge gestellt werden können. Bis dahin sei sichergestellt, dass das Neubauförderprogramm „Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 Nachhaltigkeitsklasse“ der BEG des BMWK weiterlaufe.

Die „Richtlinie für Bundesförderung für effiziente Gebäude – Klimafreundlicher Neubau (KFN)“ hat das Ministerium hier zum Download bereitgestellt.

Ähnlich wie Baukindergeld: Neue Eigentumsförderung für Familien soll kommen

n einem Interview mit der Zeitung „Welt am Sonntag“ hat die Bundesbauministerin außerdem eine neue Wohneigentumsförderung für Familien angekündigt, die wohl ab Juni starten soll. Berechtigt seien Familien mit einem Jahreseinkommen bis zu 60.000 Euro. Pro Kind erhöhe sich die Förderung um 10.000 Euro. Für interessierte Familien soll es dabei von der KfW zinsgünstiger Kredite geben. Bei einer Zinsverbilligung sei der Hebel besser als bei jährlichen Direktzahlungen nach dem Kauf, wie Geywitz gegenüber der „Welt am Sonntag“ argumentierte.

Kritik von Branchenverbänden an neuer Förderung

Die Wohnungs- und Bauwirtschaft reagiert mit Kritik auf die Pläne zur Neubauförderung. So zeigte sich der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) enttäuscht. Das bringe in angespannten Zeiten keinen Schub, sondern höchstens einen winzigen „Stups“, so der Verband in einer Stellungnahme. „Diese 750 Mio. Euro lösen die dramatischen Probleme nicht ansatzweise, und die Folgen der weiteren Verzögerungen eines großen Aufschlags kosten später einmal viel mehr Geld“, erklärte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. Die Bundesregierung als Ganzes müsse erkennen, dass sie auf diesem Feld mehr hinlegen müsse, um den Motor beim Wohnungsbau wieder auf Touren zu bringen, so Mattner weiter.

Kritik kommt auch vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW: „Mit dieser Förderung werden wir es auch 2024 nicht schaffen, 400.000 Wohnungen zu bauen. Das Volumen der vorgesehenen Förderung und die ausschließliche Ausrichtung auf den EH 40-Standard sind nicht geeignet, um angesichts explodierender Preise beim bezahlbaren Wohnungsbau etwas zu bewirken“, sagte der GdW-Präsident Axel Gedaschko.

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Ein Hausbau im Winter galt lange Zeit als unmöglich. Doch mittlerweile baut man auch in der kalten Jahreszeit. Es gibt dabei jedoch einiges zu beachten. Hier sollten Bauherren akribisch auf die richtige Planung und Vorbereitung achten.

Für viele Bauherren bedeutet Winterzeit verlorene Zeit. Die Fertigstellung des Eigenheims muss einige Monate ruhen, der Traum vom Eigenheim verschiebt sich nach hinten. Es gibt jedoch auch Wege, die es möglich machen, auch in kalten Jahreszeiten problemlos voranzukommen. Was ist beim Hausbau im Winter wichtig?

Niedrige Temperaturen sorgen für einen Baustopp

Wenn man Frostschäden beim Hausbau im Winter vermeiden möchte, sollte der Rohbau bestenfalls noch vor den eisigen Temperaturen abgeschlossen werden. Wichtig dabei ist, dass das Eindringen von Wasser verhindert wird. Eine gute Entwässerung im Rohbau ist daher ratsam.

Zudem sollte man vorhandene Öffnungen mit einer wasserdichten Folie schützen und abdichten. Wenn man sich an die vorgegebenen Maßnahmen hält, könnte gefrierendes Wasser demzufolge vermieden werden. Da sich Wasser bei Kälte ausdehnt, kann dies zu immensen Schäden führen.

Wenn das Wasser gefriert, kann der Baustoff Beton auch mit Zusatz von Stoffen nicht richtig aushärten. Beton und Mauersteine können bei Feuchtigkeit im Winter leichter brechen oder platzen. Beachten Sie auch, dass bereits verbaute und nicht ausgetrocknete Baustoffe im Winter bestenfalls trocken sind. Daher sollte man sicherstellen, dass eine Beheizung im Rohbau bereits vor Beginn der Bauarbeiten vorhanden ist.

Welche Baumaßnahmen noch bei 5 Grad Celsius möglich sind

Der Erdaushub

Wenn der Boden gefroren ist, weil die Temperaturen unter dem Gefrierpunkt liegen, sind Aushubarbeiten nicht mehr möglich. Allerdings sind diese noch machbar, wenn die Temperaturen bis zu 5 Grad betragen. Die aus dem Baugrund ausgehobene Erde kann somit leichter entnommen werden.

Zudem ist es auch möglich, die Bodenplatte aus Beton für den Keller zu gießen. Achtung: Zwar ist diese Baumaßnahme bei niedrigeren Temperaturen mit Zusatz von Frostschutzmitteln möglich, aber nicht zu empfehlen, da die Bodenplatte danach aushärten muss.

Mauerwerk anbringen

Wie bereits erwähnt, sollte die Massivbauweise mit Mauersteinen bereits vor dem Winter abgeschlossen werden. Denn der Mörtel darf nicht gefrieren und Feuchtigkeit auch nicht in die Steine eindringen. Beim Hausbau im Winter darf das Mauerwerk auf keinen Fall unter 5 Grad erstellt werden. Sollte der Winter mild ausfallen, ist ein Mauerwerksbau realisierbar.

Das Dach eindecken

Ein Dach kann grundsätzlich auch im Winter eingedeckt werden. Auch da sind die Temperaturen maßgebend. Eine gute Absicherung der Baustelle und der Bausubstanz ist aber zwingend notwendig, ganz wichtig ist aber eine gute Planung bei der Dacheindeckung. Man sollte daher schon im Oktober mit der Baumaßnahme beginnen. Denn vor allen im Winter kann es durch Frost zu einer Verzögerung kommen.

Zudem besteht im Winter eine erhöhte Unfallgefahr. Möchte man das Dach noch vor dem Winter eindecken, sollte man früh genug eine entsprechende Baufirma auswählen, die bereits viel Erfahrung nachweisen kann.

Innenausbau im Winter

Zum Innenausbau gehören bestimmte Gewerke wie Fenster, Trockenbau, Sanitäranlagen, Elektronik, Heizung, Bodenbeläge, Wände und Treppen. Steht der Rohbau mit gedecktem Dach und getrocknetem Außenputz, kann der Innenausbau auch im Winter geschehen. Aber auch da sollte man sicherstellen, dass die Bauarbeiten mindestens drei Monate andauern und im Winter eventuell länger anhalten. Auch da ist eine gute Planung maßgebend. Vor allem sollten die Fenster und Außentüren zuerst eingebaut werden. Denn somit kann der Rohbau besser warm gehalten werden. Der PU-Schaum kann bis zu minus 10 Grad verarbeitet werden.

Bauen im Winter in Fertigbauweise

Oft heißt es, wer mit Holz baut, benötigt keine Winterpause. Das ist auch richtig in gewisser Weise. Vor allem im Fertigbau-Segment werden Häuser auch im Winter errichtet. Das hat zum einen den Vorteil, dass Wände, Decken und sonstige Bauteile im Werk vorgefertigt und später auf der Baustelle mithilfe eines Krans montiert werden.

Die Kellerdecke muss jedoch vorher schon gegossen und der dafür nötige Erdaushub bereits geschehen sein. Bis das Fertighaus dann vollständig montiert ist und man mit dem Innenausbau beginnen kann, können jedoch einige Tage vergehen. Der Hausbau im Winter mit einem Fertigbauhaus hat gegenüber der gewöhnlichen Bauweise mit Stein im Winter einige Vorteile. Man sollte nur beim späteren Inneneinbau darauf achten, dass unter dem Gefrierpunkt mit Heizern nachgeholfen wird.

Wichtige Tipps zum Hausbau im Winter

• Wenn man vorhat, ein Haus im Winter zu bauen, sollte man Fachfirmen aufsuchen, die bereits erfolgreich etliche Projekte nachweisen können. Es wäre zudem wichtig, geschulte und erfahrene Handwerker und Architekten hinzuzuziehen. Vor allem sollten diese ein großes Know-how in Bezug auf Hausbau im Winter mitbringen.
• Beim Innenausbau sollte der Rohbau vorher schon beheizt werden, sodass Wasserleitungen, die bereits gefüllt sind, durch Frostschäden nicht platzen können. Der Zugang zum Dachgeschoss muss bereits geschlossen sein. Ansonsten strömt die nasse, aber warme Luft nach oben und kann für Schimmelbildung im Dachgeschoss verantwortlich sein.
• Vorsicht bei Baustoffen mit Wasser! Mörtel, Kleber und Putz verkraften keine Minustemperaturen.
• Bei Erdarbeiten sollte die Außentemperatur im Plus-Bereich liegen.
• Durch die veränderlichen Temperaturen im Winter kann es zu einem Baustopp kommen.
• Unter 5 Grad sollte nicht gebaut werden.
• Bei Bauteilen mit Holz sollte man auch auf Feuchtigkeit achten. Bei Feuchtigkeit kann sich Schimmel bilden.
• Beim Mauerwerk kann es durch Nässe und Frost zu einer Sprengwirkung kommen. Wie bereits erwähnt: Wasser dehnt sich aus, wenn es gefriert.
• Zwar ist ein Hausbau im Winter möglich, jedoch muss man eventuell auch mit höheren Kosten rechnen. Weil der Mehraufwand dadurch deutlich ansteigt. Man benötigt oft spezielle Maschinen, Materialien und extra Heizkosten.
• Die Trockenphasen im Winter dauern länger und somit auch die Bauphase.
• Fertighäuser werden bereits im Werk hergestellt und direkt geliefert und montiert.

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Durchschnittlich ist in 46 Prozent der Fälle eine Immobilie Bestandteil des Nachlasses – meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Erben fragen sich zu Recht “Ich habe eine Immobilie geerbt – Was ist jetzt zu tun und wie gehe ich vor?”. Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung und bürokratische Hürden, die es zu meistern gilt. Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen ein. Dies bedeutet jedoch auch, dass die lukrativste und schönste Immobilie den Traum vom neu erlangten Reichtum schnell zerplatzen lassen kann, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Wir erklären Ihnen, was bei einem Erbfall zu tun ist. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es in Erbangelegenheiten immer ratsam ist, rechtliche und steuerliche Beratung von einem Anwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen. 

Die hier aufgeführten Auskünfte dienen als erste Orientierung und sollen keine fachliche Beratung ersetzen. Es besteht kein Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit.

WAS IST IM ERBFALL ZU TUN?

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden nicht viel Zeit zum trauern. Beim zuständigen Standesamt muss der Todesfall spätestens am nächsten Werktag angezeigt werden. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bezirk, wo der Sterbefall eingetreten ist. 

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit.

Tritt der Sterbefall außerhalb von Deutschland ein, liegt die Zuständigkeit bei dem Standesamt, in dessen Bezirk die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Bestehen Zweifel an der Zuständigkeit oder treten Unstimmigkeiten auf, ob der Todesfall im In- oder Ausland eingetreten ist, entscheidet die Aufsichtsbehörde oder das Bundesministerium des Innern, welches Standesamt zuständig ist.

STERBEURKUNDE BEANTRAGEN

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um Auskünfte an Angehörige und Erben zu erteilen. Auch ist es nur mit einer Sterbeurkunde möglich, Kündigungen von Versicherungen und eines Mietvertrags zeitnah vorzunehmen. Da für die Vorlage der Sterbeurkunde meist ein Original gefordert wird, sollten immer mehrere Ausführungen beantragt werden.

Die Kosten der Sterbeurkunde belaufen sich in der Regel für das erste Exemplar auf ca. 10 – 15 Euro und für jede weitere Ausführung auf ca. 5 Euro. Ausfertigungen für die gesetzliche Rentenversicherung, die Krankenkasse oder das Sozialamt sind in der Regel gebührenfrei. 

Je nach Familienstand der verstorbenen Person werden verschiedene Dokumente benötigt, welche beim zuständigen Standesamt eingereicht werden müssen. Die erforderlichen Unterlagen müssen im Original vorgelegt werden und, falls diese nicht im Original vorliegen, unter Umständen nachträglich beantragt werden, was die Ausstellung der Sterbeurkunde über die üblichen 1-2 Wochen weiter verzögern kann.

TOTENSCHEIN IST KEIN ERSATZ FÜR STERBEURKUNDE!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

WER ERBT DIE NACHLASS-IMMOBILIE?

DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Die gesetzliche Erbfolge ist in den § 1924 bis § 1936 BGB geregelt. Diese greift, sofern kein wirksames Testament und kein wirksamer Erbvertrag hinterlassen wird, der letzte Wille des Verstorbenen erfolgreich angefochten wurde oder der im Testament aufgeführte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt in erster Linie das Verwandtschaftsverhältnis zu der verstorbenen Person. Die Verwandten werden in Erbenordnungen eingeteilt. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

• 1. Ordnung: Kinder des Erblassers und Enkelkinder
• 2. Eltern des Erblassers, Geschwister und Nichten und Neffen, Geschiedene Elternteile der verstorbenen Person sind ebenfalls Erben zweiter Ordnung
• 3. Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen
• 4. Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge

WAS ERBT DER EHEGATTE ODER LEBENSPARTNER IN DER GESETZLICHEN ERBFOLGE?

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner erbt nicht automatisch den gesamten Nachlass und somit die Immobilie. Dies ist nur dann der Fall, wenn weder Abkömmlinge (Kinder und Enkel des Verstorbenen), noch Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister), noch Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind (§ 1931 Abs. 2 BGB).

Existieren weitere Verwandte des Erblassers, erbt ein Ehegatte oder Lebenspartner somit oft nur einen Anteil am gesamten Nachlass – in vielen Fällen sind die Kinder beteiligt. Hierzu zählen auch uneheliche Kinder, die im Gegenzug zu den ehelichen Kindern meist nicht auf Ihren Anspruch aus dem Erbe zugunsten des verbliebenen Ehegatten verzichten. Sind mehrere Personen bei einem Erbe beteiligt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

Meist fangen genau hier die Probleme an, da unterschiedliche Erben ebenso unterschiedliche Interessen bei einer möglichen Verwertung des Nachlasses oder einer Immobilie verfolgen können.

TESTAMENT BEI ERB-IMMOBILIEN

Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses als bei der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen werden, kann ein Testament zu Lebzeiten verfasst werden, aus dem der letzte Wille hervorgeht. Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt und beurkundet werden. Jedoch müssen zwingend verschiedene Formvorschriften beachten werden, da sonst Unwirksamkeit droht:

• Das privat verfasste Testament muss handschriftlich und eigenhändig (Nicht durch einen Dritten) verfasst worden sein.
• Alternativ ist die notarielle Beurkundung möglich und bei Lese- und Schreibunfähigkeit zwingend erforderlich.
• Die Schrift muss lesbar sein.
• Eine eigenhändige, lesbare und vollständige Unterschrift mit Vor- und Nachnamen muss vorhanden sein.
• Datum und Ort der Testamentsverfassung müssen aufgeführt sein.

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird?

TESTAMENT BEI NACHLASSGERICHT HINTERLEGEN

Um sicherzustellen, dass das Testament im Sterbefall auch seine Wirkung entfaltet, kann dieses beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegt werden. Nach der Hinterlegung wird das Nachlassgericht das Testament bei dem Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer in Berlin registrieren.  Die Bundesnotarkammer wird vom Standesamt benachrichtigt, wenn der Testamentsverfasser verstirbt und informiert somit wieder das Nachlassgericht, bei welchem das Testament hinterlegt ist. Somit ist gewährleistet, dass das Testament schnell aufgefunden wird. Der Inhalt des Testaments wird dabei nicht registriert. Auskünfte aus dem Zentralen Testamentsregister erhalten nur Gerichte und Notare – nicht potentielle oder mögliche Erben.

TESTAMENTSERÖFFNUNG VON AMTS WEGEN

Nach dem Ableben und dessen Mitteilung an das Nachlassgericht wird das hinterlegte Testament eröffnet. Dies geschieht in der Regel in einem Termin, bei dem die gesetzlichen Erben und die im Testament bedachten Erben eingeladen werden. In diesem Termin wird der Inhalt des Testaments mündlich bekannt gegeben.

BERLINER TESTAMENT ZWISCHEN EHEGATTEN

Tritt der Tod eines Ehegatten ein, soll zumeist der verbleibende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt werden. Dies gestattet das sogenannte “Berliner Testament”. Wenn zunächst der überlebende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt wird, muss ebenso festgelegt werden, wer im Falle dessen Ablebens als Nachfolge-Erbe eintritt. 

Eine typische Formulierung des Berliner Testaments könnte wie folgt aussehen: “Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.”

Die oben aufgeführten Formvorschriften gelten auch hier, nur mit dem Unterschied, dass beide Eheleute das Testament mit Angabe von Datum und Ort unterschreiben müssen. 

PFLICHTTEIL BEI IMMOBILIEN: WER BERECHTIGT IST

Existiert kein Testament oder Erbvertrag über die Festlegung des rechtmäßigen Erbes, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Kinder und Ehegatten gehören steht zu den gesetzliche Erben und somit auch zu den pflichtteilsberechtigten Personen. Werden diese z.B. enterbt, steht Ihnen dennoch ein Anspruch auf den Pflichtteil zu. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des theoretisch zustehenden Erbes. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil einer Erbengemeinschaft, hat jedoch einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben. 

Ist eine Immobilie teil der Erbmasse, kann dies schnell zu weiteren (finanziellen) Problemen führen, da möglicherweise ein Verkauf notwendig ist, um die Forderungen der Pflichtteilsberechtigten bedienen zu können. Auch hier ist es wichtig, einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers zu erhalten, um eine gute Strategie für eine mögliche Verwertung auszuarbeiten.

ERBSCHEIN BEANTRAGEN? NACHWEIS ÜBER BERECHTIGTEN ERBEN

Wichtig: Mit dem Antrag auf Ausstellung eines Erbscheins nehmen Sie automatisch das Erbe (und somit auch mögliche Schulden) an!

Der Erbschein dient als Berechtigungsnachweis für die Erbschaft, sofern dies nicht aus einem Testament hervorgeht. Der Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht (letzter Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden – da es nicht zwingend erforderlich ist, einen Erbschein zu besitzen, erhalten Erben diesen nicht automatisch. Jedoch ist dieser zwingend erforderlich, sofern der Erbe plant, eine Immobilie zu verkaufen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des “Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare” (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen. 

Neben der Bestätigung über die Richtigkeit der Angaben durch einen Eid vor Gericht sind für die Beantragung eines Erbscheins folgende Unterlagen und Auskünfte notwendig:

• Testament oder einen Erbvertrag (falls vorhanden)
• Heiratsurkunden
• Geburtsurkunden
• Sterbeurkunden
• Nachlasswert
• Schulden des Verstorbenen
• Personalausweis oder Reisepass
• Anschrift der Erben

Zu dem Nachlasswert zählt insbesondere bei einer Immobilie der Verkehrswert, zu den Schulden mögliche, dingliche Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs, aber auch Dispo-Kredite und sonstige Verbindlichkeiten.

Grundsätzlich ist immer anzuraten, zu Lebzeiten eine Vorsorgevollmacht aufzusetzen, welche es ermöglicht, direkt Einblick in die Vermögensverhältnisse bei Kreditinstituten, Versicherungen, etc. zu erhalten, sobald der Todesfall eintritt. Ohne Vorsorgevollmacht wird potentiellen Erben nur mit einem entsprechenden Nachweis Einsicht gewährt: Dieser Nachweis kann z.B. der Erbschein sein – diesen erhalten die Erben jedoch erst, wenn Sie mit dem Antrag das Erbe angenommen haben und somit noch keinen Überblick über die Vermögensverhältnisse besitzen. 

MEHRERE ERBEN = ERBENGEMEINSCHAFT

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder in Folge eines Testaments mehrere Personen den Nachlass und somit auch eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen – hier fangen meist die Probleme an: Unterschiedliche Personen verfolgen oft unterschiedliche Interessen, mal mehr oder weniger mit emotionaler Bindung an die Erbmasse. 

Ein Immobilienverkauf kann somit i.d.R. nur stattfinden, wenn sich alle Erben einig über die Veräußerung sind.

Eine weitere Möglichkeit ist ebenfalls, möchte einer der Erben die Immobilie weiter bewohnen, wobei die anderen Erben daran kein Interesse haben, dass der zukünftige Bewohner die anderen Erben auszahlt – vorausgesetzt, die Immobilie wurde bewertet und die Finanzierung ist gesichert.

Geraten Erbengemeinschaft in Streit, was in der Praxis meist keine Seltenheit ist, besteht ebenfalls die Möglichkeit, seinen Erbteil durch eine sogenannte Teilungsversteigerung zu veräußern. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass in nachfrageschwachen Regionen der zu erzielende Erlös weit unter dem eigentlichen Wert liegen kann. Ein potentieller Ersteigerer steigt als neuer Eigentümer des Erbteils in die zerstrittene Erbengemeinschaft ein, was zu weiteren Problemen führen kann und somit als hohes Risiko angesehen wird.

VORERBE & NACHERBE – VERMERKE IM GRUNDBUCH

Da der Erblasser in der Festlegung seines Erben frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Somit kann ein Erblasser einen Erben bestimmen, der jedoch erst dann rechtmäßiger (Nach-)Erbe wird, wenn ein zuvor festgelegter (Vor-)Erbe  zunächst Erbe wird. Die Vorerbschaft kann auf verschiedene Arten ausgelöst werden: Durch den Tod des Vorerben oder auf Grundlage einer eintretenden Bedingung (z.B. Volljährigkeit, festgelegtes Datum, etc.)

Der Fall der Vorerbschaft wird häufig bei Eheleuten eingesetzt, die sich z.B. über das Berliner Testament als gegenseitige Erben einsetzen und als Nacherben die gemeinsamen Kinder bestimmen. Somit kann sichergestellt werden, dass das Vermögen innerhalb der Familie verbleibt. Aufgrund von einer neuen Heirat des länger lebenden Ehegatten hat der neue Ehegatte somit z.B. keinen Anspruch auf das Erbe.

Ein Vorerbe kann nur eingeschränkt über den Nachlass verfügen, was bedeutet, dass die Erbmasse ungeschmälert auf den Nacherben übergehen muss. Dies kann zur Folge haben, dass eine mögliche Veräußerung einer Immobilie mit rechtlichen Hürden verbunden ist, welche man vor einem möglichen Verkaufsversuch umfangreich erörtern muss.

ERBE ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?

Ebenso, wie ein  potentielles Erbe Grund zur (finanziellen) Freude sein kann, gibt es auch die Schattenseite: Neben Vermögenswerten, Immobilien oder Barvermögen zählen auch die Verbindlichkeiten zur Erbmasse. Es ist demnach nicht möglich, nur einzelne Teile der Erbmasse zu erben. Es gilt das Prinzip: Alles oder nichts.

ERBMASSE ERMITTELN

Zunächst sollten alle Vermögenswerte in ein Nachlassverzeichnis aufgeführt werden – dies ist nicht immer zwingend erforderlich, jedoch anzuraten, um einen besseren Überblick über die gesamte Vermögenssituation des Erblassers zu erhalten. Bei einem Nachlassverzeichnis handelt es sich um eine detaillierte Auflistung aller zum Nachlass gehörenden Gegenstände, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Hierzu zählen unter Anderem:

• Bargeld / Bankguthaben
• Immobilien
• Ansprüche aus Lebensversicherung
• Wertpapiere
• Sparbücher
• Kunstgegenstände / Schmuck / Wertsachen allgemein

• Dispo-Kredit bei der Bank
• Valutierende Grundschulden
• Steuerschulden
• Beerdigungskosten
• Kosten für eine Nachlassverwaltung

WELCHER IMMOBILIENWERT BEI ERBSCHAFT?

Die Bewertung der vererbten Immobilie übernimmt das Finanzamt, welches am letzten Wohnsitz des Verstorben zuständig ist. Um den Wert und eine mögliche Erbschaftssteuer zu ermitteln, nimmt das Finanzamt eine Wertermittlung nach einfachem Standardverfahren zum Stichtag des Todestages des Erblassers vor. In der Regel beruht die Wertermittlung auf einem standardisierten Verfahren und anhand von ortsüblichen Schätzungen sowie anhand des Bodenrichtwertes.

Wesentliche Faktoren, die in der Wertermittlung von Immobilien Berücksichtigung finden – z.B. eine Überalterung, Mängel und Schäden, aber auch die tatsächliche Nachfrage am Markt, welche den Verkehrswert ebenfalls massiv beeinflussen kann – werden hier meist außer acht gelassen. Aufgrund einer hohen Steigerung des Bodenrichtwerts in exponierten Lagen kann so schnell eine überhöhte Schätzung seitens Finanzamt vorgenommen werden, was in einer viel zu hoch angesetzten Steuerforderung mündet.  

Wer mit einer pauschalen Wertermittlung seitens Finanzamt in 2023 nicht einverstanden ist, muss einen Gutachter beauftragen. Das Jahressteuergesetz 2022 plant die Anpassung der Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023, indem es die Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten ändern will und Regionalfaktoren einführt. Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert einer Immobilie. Dies ist grundsätzlich positiv für die Wertermittlung seitens Finanzamt, da die Immobilie einen niedrigeren Wert auf dem Papier besitzt. Die Regionalfaktoren hingegen werden aller Voraussicht nach dafür sorgen, dass gerade in exponierten und beliebten Lagen die Wertermittlung deutlich höher ausfallen. Dies wird sich auch in der Erbschafts- und Schenkungssteuer bemerkbar machen. Experten gehen davon aus, dass hier mit einer Verteuerung von 20 bis 30 Prozent zu rechnen ist. 

ERBSCHAFTSSTEUER: FREIBETRÄGE

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die entsprechend unterschiedliche Freibeträge besitzen. Diese besonderen Steuerklassen dienen dem Finanzamt lediglich zur Ermittlung der Erbschaftssteuer. Der Vermögenswert einer Immobilie wird seitens Finanzamt oft nur geschätzt, was zum Nachteil des Beerbten sein kann. Hier ist es immer ratsam, auf eigene Kosten eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen.

ERBSCHAFTSSTEUERSÄTZE FÜR IMMOBILIEN

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

ERBE AUSSCHLAGEN: FRIST, KOSTEN UND ABLAUF

Das Erbe kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht ausgeschlagen werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

GRUNDBUCH BERICHTIGEN NACH ERBFALL

Sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben, wird die Eintragung im Falle eines Erbfalls unrichtig. Zu gunsten des Erben ist es erforderlich, die unrichtige Eintragung berichtigen zu lassen. Von den rechtmäßigen Erben ist ein Antrag auf Berichtigung zu stellen. Es findet keine automatische Berichtigung im Erbfall statt. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers ist diese Berichtigung kostenfrei.

Ist seitens der Erben geplant, eine geerbte Immobilie zeitnah zu verkaufen oder diese zu teilen, um Wohneigentum zu begründen, ist eine Berichtigung nicht zwangsläufig notwendig – Dies muss dem zuständigen Grundbuchamt signalisiert werden. Mit einem rechtsgültigen Testament oder Erbschein kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch Zug um Zug in einem notariellen Kaufvertrag mit einem Dritten (Käufer) erfolgen.

SPEKULATIONSSTEUER BEI VERKAUF EINER GEERBTEN IMMOBILIE?

Eine Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer Immobilie ist immer dann zu zahlen, wenn durch eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ein Gewinn erzielt wird. Dieser Gewinn wird über den persönlichen Steuersatz als Einkommen versteuert. Als Erbe erben Sie diese Spekulationsfrist mit. Die 10-Jahres-Frist gilt jedoch nur dann, wenn es sich bei einer Immobilie z.B. um eine Kapitalanlage handelt, welche vermietet ist. Eigengenutzte Immobilien, in welcher der Erblasser selbst gewohnt hat, sind von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn der Verstorbene selbst mindestens 2 Jahre nach dem Kauf der Immobilie diese selbst bewohnt hat.  Bei Unsicherheit, wann diese Frist vorüber ist, sollte sich immer fachkundige Meinung eines Dritten eingeholt werden (Steuerberater, Immobilienmakler, Rechtsanwalt, etc.).

IMMOBILIE NACH ERBSCHAFT

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben oder erst erben, ist in aller Regel Schnelligkeit gefragt, um Fristen einzuhalten und einen Überblick über die (finanzielle) Gesamtsituation zu erhalten. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten des Erblassers können mühsehlige Gespräche und zeitliche Verzögerungen i.d.R. vermieden werden. Gern unterstützen wir Sie und mögliche Miterben bei dem geplanten Vorhaben.

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Eines der wichtigsten Themen bei einer Scheidung: Klarheit schaffen!

Eine Scheidung bedeutet für Ehepartner oft das Durchlaufen einer sehr schwierigen Zeit. Dabei geht es oft nicht nur um die emotionalen Belastungen. Sehr häufig spielt Geld und Vermögen eine sehr große Rolle. Besonders die gerechte Aufteilung des gemeinsamen Besitzes sorgt bei beiden Partnern im Fall einer anstehenden Scheidung für schlaflose Nächte.

Wenn sich dann auch ein Haus oder eine Eigentumswohnung in gemeinsamem Eigentum befindet, macht dies die Situation nicht einfacher. Wie soll das Haus aufgeteilt werden? Wer muss wem wieviel ausbezahlen? Und was ist das Haus überhaupt wert? Eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung bringt den Scheidungskandidaten viel Klarheit und spart ihnen eine Menge Zeit, Geld und Nerven. Mit einem durch einen neutralen zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstelltem Immobilien-Wertgutachten lebt es sich in einer Ehe im Hinblick auf Streitigkeiten ums Haus auf Dauer sehr entspannt.

Entscheidend beim Scheiden: der Zugewinn einer Immobilie

Ist nun einer der Ehepartner der Eigentümer des Hauses, steht nach der Scheidung dem anderen Ehepartner in der Regel die Hälfte dieses Zugewinns zu. Hat also z. B. die Ehefrau vor der Heirat ein Haus im Wert von 250.000 € erworben und hat das Haus in fünf Jahren Ehe einen Zugewinn von 100.000 € hingelegt, ist sie dazu verpflichtet, ihrem Ehemann im Falle einer Scheidung die Hälfte davon – also 50.000 € –  ausbezahlen. 

Grundsätzlich aber empfiehlt es sich für die genaue Ermittlung des Zugewinns immer eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Denn die jeweilige Sachlage kann sich von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich darstellen. Ermittelt wird dann z. B., wie die Aufteilung eines Hauses auf die beiden Ehepartner im Detail zu gestalten ist und welche Faktoren es dabei zu berücksichtigen gibt. 

Aber ganz gleich, wie genau die Aufteilung im Detail erfolgt: Es geht dabei stets um hohe Summen und derjenige, der eine solche Summe letztlich für die Ausbezahlung aufbringen muss, steht schnell vor großen, finanziellen Problemen. Kann der eine den anderen nicht ausbezahlen, bleibt im Prinzip nur noch eine Möglichkeit, den Zugewinnausgleich für ein Haus oder eine Eigentumsimmobilie aufzubringen: nämlich die Immobilie oder das Haus zu verkaufen.

Sind beide Eheleute im Grundbuch eingetragen, gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen, um entscheiden zu können, wie sich der Zugewinnausgleich unter den Ehepartnern aufteilt. So muss dann u. a. berücksichtigt werden, ob der Zugewinn – z. B. durch erfolgte Renovierungsarbeiten – mit gemeinsamen Arbeits- oder Geldleistungen oder nur durch die Leistungen eines Ehepartners erzielt wurde. Auch hier empfiehlt es sich, für die Klärung aller relevanter Details und Einflussfaktoren einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Klarer Fall, klare Sache: Immobilienbewertung durch Immobiliensachverständigen

Wieviel ist mein Haus wert? Spätestens wenn es um die Vermögensteilung bei einer Scheidung geht, sollten sich Hauseigentümer mit dieser Frage beschäftigen. Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen schafft hier klare Fakten, gibt beiden Parteien Verhandlungssicherheit und die Grundlage, sich fair und einvernehmlich zu einigen. Denn ein neutrales Gutachten verhindert, dass sich die Ehepartner um eine falsche Summe streiten, dadurch viel Zeit und Nerven verloren gehen und am Ende trotzdem kein zufriedenstellendes Ergebnis zustande kommt – zumindest nicht für beide Partner gleichzeitig. 

Von großem Vorteil ist es, wenn sich die angehenden Ex-Ehepartner gemeinsam für einen Sachverständigen entscheiden, der das Gutachten erstellen soll. Im Idealfall wurde die Immobilie schon zum Zeitpunkt der Heirat bewertet. So kann der Zugewinn zwischen Eheschließung und Scheidungsantrag exakt bestimmt werden.

Welches Immobiliengutachten wird bei der Scheidung erstellt?

Für eine Immobilienbewertung im Scheidungsfall kommen zwei Arten von Gutachten in Frage. Ein Kurzgutachten und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich dar, was eine Immobilie wert ist. Dabei werden alle wertrelevanten Faktoren und Unterlagen berücksichtigt. Ein Kurzgutachten ist die kostengünstige Variante und vor allem dann geeignet, wenn beide Parteien an einem Strang ziehen und ein Streit über die Vermögensaufteilung außergerichtlich erfolgen kann. 

Ein Verkehrswertgutachten ist eine sehr ins Detail gehende Form einer Immobilienbewertung und umfasst neben einer genauen Objektbeschreibung auch noch ausführliche Begründungen zur Wertermittlung, in der zahlreiche Einflussfaktoren und Kennzahlen genannt werden. 

In einem Verkehrswertgutachten werden die einzelnen Wertfaktoren so sehr genau beschrieben und liefern deutlich detailliertere Ausführungen zum Wert einer Immobilie als ein Kurzgutachten.

Immobilienbewertung bei Scheidung – die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
• Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
• leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
• Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
• günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung

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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich immer mit der Frage nach ihrem Wert konfrontiert. Um hierauf die passende Antwort zu finden, müssen eine Reihe verschiedener Faktoren berücksichtigt werden.

Die sachgerechte Wertermittlung erfordert immer die Fachkenntnis und Erfahrung eines Experten. Immobiliensachverständige sind professionelle Gutachter, die als neutrale Instanz den Wert einer Immobilie ermitteln. 

Sie geben Käufern und Verkäufern einer Immobilie die Sicherheit, dass der angesetzte Preis für den Immobilienkauf oder -verkauf der aktuellen Marktlage entspricht und schützen so zuverlässig vor teils immensen Geldverlusten.

Fundierte Ausbildung als Kompetenzgrundlage

Soll für eine Immobilie möglichst genau der aktuelle Marktpreis bestimmt werden, muss der Gutachter bestens über die allgemeine Marktlage informiert sein.

Welche Immobilien sind derzeit gefragt? Welche Objekte avancieren aktuell zum Ladenhüter? In welcher Lage erzielen Immobilien gerade die höchsten Preise und welche Preise gelten zurzeit ganz allgemein im Mietspiegel?

Diese Fragen muss ein Immobiliensachverständiger jederzeit beantworten können. Nur so lässt sich eine Immobilie markgerecht bewerten.

Mitgliedschaft in einem Berufsverband

Weil die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt ist, ist neben einer fundierten Ausbildung  zum Immobiliensachverständigen auch die Mitgliedschaft in einem Immobilienfachverband (z.B. im Immobilienverband Deutschland ivd) ein verlässliches Zeichen für Seriosität und einen hohen Sachverstand eines Immobiliengutachters. Darüber hinaus zählt aber auch die regelmäßige Weiterbildung zum Rüstzeug eines professionellen Immobiliensachverständigen dazu. Denn die Expertise eines Gutachters ist maßgeblich von seinem aktuellen Wissensstand abhängig.

Klärendes Vorgespräch als Qualitätsmerkmal

Im Vorfeld einer Immobilienbewertung sollte ein ausführliches Beratungsgespräch stattfinden, bei dem alle Details wie Anlass, Ziele, Leistungen und Kosten der Bewertung geklärt werden können. Dies ist vor allem deswegen wichtig, da je nachdem für welchen Zweck ein Gutachten benötigt wird, eine ganz bestimmte Gutachten-Art erforderlich wird (z.B. Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten).

Ein kostenfreies und unverbindliches Vorgespräch stellt sicher, dass für das Anliegen des Kunden stets das richtige Gutachten erstellt wird und alle Leistungen des Immobiliensachverständigen in Bezug auf Umfang und Kosten transparent kommuniziert werden können.

Kriterien eines guten Immobiliensachverständigen im Überblick:

• unabhängiger, neutraler Wertermittler
• fundierte Ausbildung /Studium zum Immobiliensachverständigen
• exzellente Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes
• Mitgliedschaft in einem Berufsverband
• regelmäßige Weiterbildungen
• kostenloses Erstgespräch/ Erstberatung
• transparente Leistungs- und Kostenaufstellung
• Versicherungen, die die Kunden im Schadensfall schützen

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Das eigene Heim – immer noch ein Traum vieler Menschen. Doch nicht selten verwandelt sich dieser in einen regelrechten und vor allem kostenintensiven Albtraum. Denn der Baupfusch scheint in Deutschland Hochkonjunktur zu haben.
Obwohl die Welt aktuell stark von der Corona-Krise und der Inflation beeinträchtigt wird, erfüllen sich immer mehr Menschen den Traum von einem Eigenheim. Damit das gesamte Vorhaben aber nicht in einer Schulden-Falle endet, ist es wichtig, dass die Häuser nahezu fehlerfrei erbaut werden. Leider berichten die Bausachverständigen aber immer häufiger von gravierenden Planungsfehlern oder gar Baumängeln. Grund dafür ist die komplexe Technik und fehlendes Fachwissen. Rund ein Drittel aller neu erbauten Sanitäranlagen sowie Heizungen seien demnach fehlerhaft.

Das Problem mit den Wänden

Flachdächer sehen zwar schön aus, bringen aber auch eine große Gefahrenquelle mit sich. Wenn die
Trend-Dächer in einem falschen Neigungswinkel gebaut werden, kann die Feuchtigkeit nicht richtig ablaufen. Dadurch kommt es in den meisten Fällen zu verheerenden Schimmelfällen. Im Grunde lässt sich sagen, dass je flacher ein Dach erbaut wird, desto anfälliger ist es für verschiedenste Fehler.
Auch beim Einbau von Fenstern und Türen kommt es immer häufiger zu Pfusch. So wird in den meisten Fällen keine Hangfolie mehr verbaut oder der untere Bereich wird nur mit Bauschaum aufgefüllt.

Fehler werden erst spät entdeckt

Bauschäden werden logischerweise teurer, je später sie entdeckt werden. So kann beispielsweise eine falsche Verbindung in der Dachkonstruktion, während der Rohbauphase noch für 6.000 Euro behoben werden. Entdeckt man den Fehler aber erst, sobald das Haus schon fertiggestellt ist, kostet das Ganze schon rund 40.000 Euro.
Grund für die zahlreichen und teuren Fehler ist meistens das Zusammenwirken verschiedener Firmen sowie Menschen. Je mehr Personen an einem Hausbau involviert sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass Fehler auftreten werden.

Fehlende Baubegleitung als Manko

Viele Fehler könnten vermieden werden, wenn eine professionelle Baubegleitung miteinbezogen wird. In der Regel werden von den Bauämtern oder Banken aber keine Kontrollen in Bezug auf Planung und Qualität durchgeführt. Somit ist es kein Wunder, dass die meisten Eigenheime oder Wohnungen schwerwiegende Fehler aufweisen. Aufgrund der Vielzahl an Vorschriften und eventuellen technischen Wünschen wäre es ratsam das Projekt von einem unabhängigen Fachmann prüfen zu lassen. Dadurch lassen sich Fehlerquellen frühzeitig erkennen und können behoben werden, bevor der Schaden einen in den finanziellen Ruin treibt.

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Mit einem Kurzgutachten kann ein „kleines Gutachten“ für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden. Geht es lediglich darum, sich einen Überblick über den reellen Marktwert der Immobilie zu verschaffen, kommt das „kleine Gutachten“ in bestimmten Fällen in Betracht.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich intensiv auf die Verkaufsverhandlungen vorbereiten. Den Wert des Objekts, den üblichen Marktpreis und die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie und zum Grundstück zu kennen, ist unverzichtbar für eine erfolgreiche Preisverhandlung. Abhängig vom Ziel, das verfolgt wird, ist auch die Art des Gutachtens zu wählen.

Mit den wichtigsten Eckdaten den Hauswert ermitteln

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist das „kleine Gutachten“ allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
• eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
• bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Um den Hauswert korrekt zu ermitteln, eignet sich das Kurzgutachten wie gesagt nur sehr begrenzt. Es hat vor Gericht oder vor dem Finanzamt keinen Bestand. Vor allen Dingen bei Gewerbeimmobilien ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Erstellung wenden Sie sich am besten an ein  erfahrenes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung. 

Mit einem Onlinegutachten eine Immobilienbewertung durchzuführen, verspricht auf den ersten Blick, Zeit und Kosten für einen Gutachter zu sparen. Oft behaupten die Anbieter der Onlinegutachten, dass eine Immobilie bewerten kostenlos möglich sei und der Immobilienwert genau ermittelt werden könne. Gleichzeitig wird versprochen, dass mit wenigen Angaben ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt wird. Bei diesen Onlinegutachten für Immobilien handelt es sich um automatisierte Kurzgutachten. Es werden einige Basisdaten wie Baujahr und Quadratmeterzahl angegeben. Auf Grundlage dieser Angaben errechnet die Software einen Schätzwert. Das Programm nutzt dabei Daten aus den Internetportalen, die Angebote für den Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und anderen Immobilien zur Verfügung stellen.

Wer ein Wertgutachten benötigt, stößt unweigerlich auf Anbieter, die Immobilie bewerten kostenlos offerieren. Es stellt sich die Frage, ob es überhaupt möglich ist, mit derart wenigen Angaben eine Wertermittlung des Verkehrswerts korrekt durchzuführen. Im Folgenden werden die Grenzen und Gefahren von Onlinegutachten für Immobilien betrachtet. Immobiliengutachten sind wichtige Entscheidungsgrundlagen, wenn es darum geht, Eigentumsübertragungen vorzunehmen. Deshalb ist es nötig, sich vorher darüber zu informieren, was eine Immobilienbewertung online leisten kann. Nur dann kann man eine verantwortungsbewusste Entscheidung treffen und vermeidet, dass hohe Vermögenswerte falsch berechnet werden.

Was sind Onlinegutachten für Immobilien?

s ist auf den ersten Blick erkennbar, dass mit derart wenigen Daten allerhöchstens ein Schätzwert angegeben werden kann. Keinesfalls kann mit den Angaben ein fundiertes, rechtssicheres Immobiliengutachten erstellt oder der genaue Verkehrswert ermittelt werden. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, sondern geht immer mit einem eklatanten Qualitätsverlust einher. Kostenlose Onlinegutachten erlauben es nicht, seriöse Aussagen über den Immobilienwert zu treffen. So ist es auch nicht verwunderlich, dass die Bandbreite bei der Ermittlung der Immobilienpreise meist nur 100.000 bis 200.000 Euro beträgt.

Einige Online-Anbieter ermöglichen gegen eine Gebühr von 30 bis 50 Euro die Angabe weiterer Daten und versprechen ein aussagekräftiges Immobiliengutachten zu erstellen:

• vollständige Adresse
• Parkmöglichkeiten (Stellplatz, Carport, Garage)
• Ausstattung
• Lage

Auch wenn dabei mehr Daten berücksichtigt werden, gibt es kaum Möglichkeiten, individuelle Besonderheiten des Gebäudes anzugeben. Derartige Details können nur von einem Immobiliengutachter, der über ein fundiertes Fachwissen verfügt, korrekt bewertet werden. Ein automatisiertes Gutachten trifft somit immer eine pauschale Aussage und kann niemals den individuellen Wert eines Gebäudes berechnen. Somit besteht die Gefahr, dass die Immobilienbewertung online zu Fehleinschätzungen und deshalb zu falschen Entscheidungen führt.

Welche Faktoren werden von Onlinegutachten für Immobilien vernachlässigt? 

Ein wichtiger Kritikpunkt an den Onlinegutachten für Immobilien ist, dass wichtige Faktoren überhaupt nicht in die Bewertung eingehen:

• Zustand des Gebäudes, z.B. Schäden
• Grundstückszuschnitt, z.B. Übergröße oder Hanglage
• Naturschutz
• Wasserschutz
• Baulasten
• Altlasten
• Bodenrichtwert
• künftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge
• im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Außerdem wird gänzlich auf eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Gutachter verzichtet, wenn das Immobilie bewerten kostenlos erfolgen soll. Damit können Besonderheiten der Lage oder verborgene Mängel ebenfalls nicht in die Wertermittlung einbezogen werden.

Wann reicht eine Immobilienbewertung online aus?

Mit einem Onlinegutachten für Immobilien hat der Eigentümer oder Kaufinteressent allenfalls einen groben Schätzwert zur Verfügung. Mehr als das kann ein Onlinegutachten für Immobilien nicht leisten. Wenn eine tatsächliche Entscheidung über einen Kauf oder Verkauf, den Zugewinn bei einer Scheidung oder Erbschaftsangelegenheiten ansteht, ist es niemals ausreichend, eine Immobilienbewertung online vorzunehmen.

Wann ist ein Onlinegutachten keinesfalls ausreichend?

Ist ein rechtssicheres Immobiliengutachten erforderlich, kann dies nur von einem dafür speziell ausgebildeten Experten, dem Immobiliensachverständigen, erstellt werden. Das ist insbesondere der Fall bei:

• Erbschaftsangelegenheiten
• Ermittlung des Zugewinns bei einer Scheidung
• Berechnung der Schenkungssteuer
• Zwangsversteigerung
• Baufinanzierung
• Betriebsauflösung
• Denkmalschutz

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein gerichtsfestes Gutachten zwar nicht zwingend erforderlich, aber dringend anzuraten. Aus den genannten Gründen, kann ein Onlinegutachten nur einen Schätzwert ermitteln, der zu völlig falschen Preisvorstellungen führt. Für denjenigen, zu dessen Nachteil diese Schätzung ausfällt verursacht dieser Schätzwert im Zweifel einen hohen Vermögensschaden.

Deshalb ist das Sachverständigengutachten jedem Onlinegutachten überlegen!

Das Immobiliengutachten eines Sachverständigen ist teurer, denn die Immobilienbewertung ist eine umfangreiche Dienstleistung, die eine langjährige Ausbildung erforderlich macht. Sie kann und darf nicht über die Eingabe einiger Werte und die Anwendung eines Computer-Algorithmus erbracht werden. Immobilien sind Wirtschaftsgüter, bei deren Bewertung eine Vielzahl von Kriterien einbezogen werden müssen. Zusätzlich sind Erfahrung und die Kenntnisse der regionalen Einflussfaktoren nötig, um ein fundiertes Immobiliengutachten zu erstellen. Es gibt zahlreiche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie, die zur Anwendung kommen können, wie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren für die Wertermittlung herangezogen werden muss, kann nur der Experte beurteilen. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, wenn man Wert auf ein rechtssicheres, seriöses Gutachten legt.

Bei der Wahl des Immobiliensachverständigen sollte man darauf achten, dass dieser über Zertifizierungen verfügt. Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist in Deutschland leider nicht geschützt. Sie können sicher sein, dass alle Gutachter aus dem Team von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR über eine ausgezeichnete Ausbildung verfügen. Ihre hohe Expertise weisen sie durch EU-weit anerkannte Zertifikaten nach. Mit einem Gutachten von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR wissen Sie daher ganz genau, was Ihre Immobilie wert ist. Sie können dies auch bei jeder Behörde und vor Gericht zweifelsfrei nachweisen. Die Kosten dafür sind eine sinnvolle Investition, die Sie vor Fehlentscheidungen und Vermögensverlusten bewahrt.