Bevor der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden kann, steht die Suche nach dem richtigen Hausbau-Konzept an. Bei vielen Bauunternehmen wirst du auf den Begriff „schlüsselfertiges Haus“ stoßen. Was hat es damit auf sich? Und was ist der Unterschied zu „bezugsfertig“?
So definiert sich der Begriff „schlüsselfertig“
Wenn du dich für ein schlüsselfertiges Haus entscheidest, übernimmt ein Bauunternehmen die komplette Bauleitung bis hin zur Schlüsselübergabe. Während des Hausbaus können einzelne Bauabschnitte und Teilbereiche an einzelne Subunternehmer übertragen werden. Für dich gibt es jedoch nur einen einzigen Ansprechpartner – nämlich deinen Bauträger, mit dem du einen Vertrag geschlossen hast. Welche Bauleistungen dabei genau enthalten sind, kann sich von Baufirma zu Baufirma unterscheiden. Deshalb solltest du vorab einen genauen Blick auf den vertraglich vereinbarten Leistungsumfang werfen.
Schlüsselfertig oder bezugsfertig? Das sind die Unterschiede
Wer einen Vertrag mit einem Bauunternehmen schließt, sollte sich mit den möglichen Fertigstellungsgraden des Hauses auskennen. Neben „schlüsselfertig“ kannst du ein Haus zum Beispiel auch „bezugsfertig“ übernehmen. Wie teuer das Eigenheim wird, hängt wesentlich davon ab, für welche der Ausbaustufen beim Hausbau du dich entscheidest.
Viele verwechseln die Begriffe „schlüsselfertig“ und „bezugsfertig“, dabei gibt es hier große Unterschiede:
schlüsselfertiges Haus
rechtlich nicht fest definierter Begriff, weshalb die zu erbringenden Leistungen individuell mit dem Bauherren abgesprochen werden müssen
bezugsfertiges Haus
laut Bewertungsgesetz (BewG) rechtlich definierter Begriff
bezugsfertig meint, dass es den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude zu benutzen
In der Regel ist bei einem bezugsfertigen Haus der Innenausbau abgeschlossen: die Wände sind tapeziert und gestrichen, Fliesen und Parkett sind komplett verlegt, der Treppenbelag ist bereits angebracht. Du kannst nach der Schlüsselübergabe also direkt einziehen und musst dich nur noch um die Küche und die Möbel kümmern. Anders sieht es beim schlüsselfertigen Haus aus, denn Bodenbeläge und Malerarbeiten sind oftmals nicht inkludiert. Das Badezimmer ist allerdings meistens voll ausgestattet und kann benutzt werden.
Schlüsselfertige Häuser überzeugen mit vielen Vorteilen
Wenn du wenig Zeit oder kein handwerkliches Know-how besitzt, kannst du die Vorteile beim schlüsselfertig Bauen nutzen. Du sparst dir Arbeit und Stress, weil du dich nicht um alle Gewerke kümmern musst. Davon profitieren insbesondere Familien und berufstätige Paare. Dank zentraler Organisation durch eine erfahrene Baufirma kannst du dich auf deren Professionalität verlassen. Ein weiterer Vorteil liegt in der Flexibilität, da du bestimmte Aufgaben selbst übernehmen kannst. Das ermöglicht dir etwa, die neuesten Trends bei der Wandgestaltung umzusetzen. Viele Firmen bieten für schlüsselfertige Häuser einen Festpreis an, wodurch die Finanzierung erleichtert wird. Und im Gegensatz zur Ausbaustufe „bezugsfertig“ bedeutet ein schlüsselfertiges Haus weniger Kosten.
Übrigens: Wenn du Unterstützung bei den restlichen Arbeiten nach der Schlüsselübergabe benötigst, solltest du dich zuerst an deinen Bauträger wenden. Dieser hat die notwendigen Kontakte und kann dir Fachleute vermitteln.
Welche Versicherungen brauchst du beim schlüsselfertigen Bauen?
Unabhängig davon, ob du selbst baust oder bauen lässt – du brauchst beim Hausbau einen umfangreichen Versicherungsschutz. Indem du den Bauauftrag an ein Bauunternehmen weitergibst, bist du in der Rolle des Bauherrn. Und als solcher ist es deine Pflicht, die Baustelle abzusichern. Dafür brauchst du eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung.
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2024 müssen Vermieter und Eigentümer sich auf einige Änderungen und neue Regelungen einstellen. Dazu kommen wichtige Fristen, an die Immobilienbesitzer in jedem Fall denken sollten. Welche 16 Änderungen für Vermieter und Eigentümer 2024 wichtig sind, was auf rechtlicher Ebene angepasst wurde und wann welche Fristen enden, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Heizungsbetrieb mit erneuerbaren Energien
Das Gesetz zum Heizungstausch ab 2024 hatte zunächst vorgesehen, dass alle ab 2024 neu eingebauten Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Nach einer Entschärfung gilt diese Regelung zunächst nur für Neubaugebiete ab dem 01. Januar 2024. Für Bestands- und Neubauten außerhalb solcher Gebiete gelten Übergangsfristen bis höchstens Ende Juni 2028. Hintergrund ist, dass die Städte zunächst kommunale Wärmepläne erstellen müssen.
Inspektion von Wärmepumpen
Wird ab 2024 eine Wärmepumpe installiert, muss gemäß § 60a GEG eine regelmäßige Kontrolle durch eine entsprechende Fachperson stattfinden. Geplant ist, dass diese Überprüfungen nach Abschluss einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme stattfinden.
Haben Sie bereits eine Wärmepumpe installiert ist geplant, dass bis zum 01. Januar 2029 eine Betriebskontrolle stattfindet, sofern sie keiner Fernkontrolle unterliegen.
Kontrolle bei Nutzung von Wasser als Wärmeträger
Ist in Ihrer Immobilie eine Heizung verbaut, welche Wasser als Wärmeträger nutzt, wird eine Kontrolle 15 Jahre nach der Installation fällig. Dies gilt für Anlagen, welche nach Oktober 2009 eingebaut wurden (§ 60b GEG).
Zu Heizungen, die Wasser als Wärmeträger nutzen, gehören auch Öl- und Gasheizungen.
Verpflichtung zu hydraulischem Abgleich
Für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten wird ab Januar 2024 ein hydraulischer Abgleich Pflicht. Hintergrund ist insbesondere, dass die Vorlauftemperatur sowohl geprüft als auch optimiert werden soll, damit die Wärme gleichmäßig in alle Räume transportiert wird (§ 60c GEG). Die Regelung gilt nur für mit Gas betriebene Zentralheizungen.
Mindestens findet bei einem hydraulischen Abgleich Folgendes statt:
Heizlastberechnung pro Raum
Prüfung und gegebenenfalls Optimierung der Heizflächen, um eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur zu erreichen
Anpassung der Vorlauftemperaturregelung
Die Frist zur Durchführung des Abgleichs endet am 15. September 2024.
Austauschpflicht von Konstanttemperaturkesseln
Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das liegt darin begründet, dass diese Art der Heizkessel konstant mit hohen Temperaturen betrieben wird und dadurch besonders ineffizient ist.
Bewohnen Sie seit Anfang Februar 2022 jedoch eine Immobilie selbst, in der mit einem Konstanttemperaturkessel geheizt wird, muss ein Heizungstausch erst dann stattfinden, wenn der Kessel defekt ist. Hier greift der sogenannte Bestandsschutz.
Isolierpflicht für Rohrleitungen wird verschärft
Mit der Anpassung des GEG wurden die Anforderung an die Wärmedämmung von Rohrleitungen verschärft. Der Geltungsbereich betrifft neben Neubauten auch Sanierungen.
Die Oberflächentemperatur der Leitung darf durchschnittlich nur noch 40 °C betragen. Dies bedeutet, dass freiliegende Rohre nicht mehr erlaubt sind. Es muss entweder eine Dämmung vorhanden sein oder ein Material mit niedriger Leitfähigkeit genutzt werden.
Bei Leitungen von Klimakältesystemen und Raumlufttechniksystemen wie Lüftungsanlagen muss eine Oberflächentemperatur von höchstens 10 °C bestehen. Zudem muss eine Dämmschicht angebracht werden.
Hohe Bußgelder bei Verstößen gegen das Heizungsgesetz
Wenn das geänderte Gebäudeenergiegesetz 2024 in Kraft tritt, gelten zahlreiche neue Vorgaben. Verstöße dagegen können hohe Bußgelder nach sich ziehen. Zwischen 5.000 € und 50.000 € werden je nach Art und Schwere des Verstoßes fällig.
Erfolgt trotz Verpflichtung kein Heizungsaustausch, beträgt die Bußgeldhöhe zwischen 5.000 € und 50.000 €.
Findet die Wärmepumpeninspektion nicht oder verspätet statt, liegt das Bußgeld bei bis zu 5.000 €.
Bei zu später oder nicht stattfindender Heizungsinspektion beträgt die Strafe bis zu 10.000 €.
Bis zu 50.000 € Bußgeld erwartet Eigentümer, die schwere Verstöße begehen. Dazu gehört beispielsweise die fehlende Dämmung der Geschossdecke in Neubauten oder die Nutzung umweltschädlicher Heizsysteme trotz geltenden Verbots.
Festgestellt werden kann ein Verstoß gegen das GEG unter anderem durch den Schornsteinfeger bei Heizungswartungen oder durch entsprechende Fachpersonen bei einer Reparatur.
Heizungsförderung wird angepasst
Beim Einbau eines klimafreundlichen Heizsystems ab 2024 können Eigentümer entsprechende Förderungen erhalten. Es gibt drei Förderpakete, die miteinander kombiniert werden können. Allerdings darf die Förderung 70 % der Kosten nicht übersteigen.
Einkommensbonus: 30 % (für Haushalte mit einem zu versteuerndem Einkommen von bis zu 40.000 €)
Steigender Freibetrag der Einkommensteuer
Bisher galt für die Einkommensteuer ein Grundfreibetrag von 10.908 €. Dieser steigt zum 01.01.2024 auf 11.604 €. Für Verheiratete liegt der Betrag dann bei 23.408 €. Ihre Mieteinnahmen zählen zu den Steuerfreibeträgen.
Solarpflicht wird ausgeweitet
Eine bundesweite Solarpflicht gibt es in Deutschland zwar nicht, aber die einzelnen Bundesländer haben jeweils eigene Vorgaben. In einigen Ländern gilt sie bereits und 2024 kommen weitere Regelungen hinzu.
Für Nordrhein-Westfalen gilt ab 2024 die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten. 2025 wird die Pflicht auf private Neubauten ausgeweitet.
Eigentümer in Bremen sind ab dem 01. Juli 2024 verpflichtet, Solaranlagen im Zuge von Dachsanierungen zu installieren. Auf mindestens 50 % der Dachfläche ist die Anlage dann zu betreiben. Von der Pflicht ausgenommen sind lediglich ungeeignete Dachflächen.
In Niedersachsen gilt die Pflicht ab 2024 für öffentliche Neubauten.Hessen führt ab November 2024 die Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien ein.
Umlage von Kabelgebühren entfällt
Mit dem Inkrafttreten der Neuerung des Telekommunikationsgesetzes im Dezember 2021 wurde das sogenannte Nebenkostenprivileg für die Kabelgebühren gestrichen.
Ab dem 01. Juli 2024 ist keine Umlage der Kabelgebühren auf die Mieter mehr möglich. Bis Ende Juni 2024 dürfen Sie die Gebühren jedoch weiterhin umlegen.
Denken Sie daran, Sammelverträge bei Ihrem Anbieter rechtzeitig zu kündigen, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.
CO2-Steuer wird erhöht
Mit der Einführung der CO2-Steuer war ursprünglich eine jährliche Preiserhöhung geplant. Aufgrund der Energiekrise wurde die Erhöhung für 2023 jedoch auf 2024 verschoben. Die Preise steigen ab dem nächsten Jahr dann von 30 € auf 45 € pro Tonne CO2 an.
Energiepreisbremsen werden verlängert
Am 16. November hat der Bundestag den Weg für die Verlängerung der Gas- und Strompreisbremsen frei gemacht.
Die Verlängerung gilt für drei Monate, also bis zum 31. März 2024.
Ab April 2024 müssen dann wieder die vom Anbieter festgelegten Preise gezahlt werden.
Allerdings läuft die ermäßigte Umsatzsteuer auf Gas- und Fernwärme zum Jahresende 2023 aus. Mit Beginn 2024 steigt die Umsatzsteuer von den gesenkten 7 % auf die ursprünglichen 19 % an.
Qualifizierte Mietspiegel müssen vorliegen
Das 2022 in Kraft getretene Mietspiegelrecht sieht eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln bei Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. Für qualifizierte Mietspiegel endet die Frist am 01.01.2024. Einfache Mietspiegel müssen bereits seit Anfang 2023 vorliegen.
Mietspiegel dienen Ihnen als Vermieter dazu, die passende Miethöhe zu ermitteln und spätere Mieterhöhungen zu begründen. Sie sollen zu mehr Transparenz bei der Gestaltung der Miethöhe beitragen und bei Erhöhungen für Rechtssicherheit sorgen.
Wohn-Riester für energetische Sanierungen nutzen
Wohn-Riester-Guthaben kann von Eigentümern mit Beginn des Jahres 2024 für energetische Sanierungen eingesetzt werden. Zu solchen Maßnahmen zählen unter anderem der Einbau von Wärmepumpen, Wärmedämmungen oder auch ein Fensteraustausch.
Für die Nutzung des Guthabens gelten jedoch mehrere Voraussetzungen, welche erfüllt werden müssen:
Sie müssen die Immobilie selbst nutzen.
Die Maßnahmen müssen den gleichen Anforderungen genügen, die auch für steuerliche Förderungen gelten.
Der ausführende Fachbetrieb muss dies entsprechend bescheinigen.
Steuerfrist wird verlängert
Generell gilt der 31. Juli des Folgejahres als Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung. Aufgrund der Corona-Pandemie wurden die Fristen in den letzten Jahren zum Teil deutlich verlängert. Auch für die Steuererklärung 2023 wurde die Abgabefrist auf den 31. August 2024 verschoben. Da der 31. aber auf einen Samstag fällt, endet die Frist erst am 2. September 2024.
Bei Erstellung der Steuererklärung durch einen Steuerberater wurde die Abgabefrist auf den 31. Mai 2025 verschoben. Üblich wäre Ende Februar 2025. Da auch hier die Frist auf einen Samstag fällt, muss die Steuererklärung erst bis zum 2. Juni 2025 abgegeben werden.
Fazit
Das Jahr 2024 bringt insbesondere aufgrund der Neuerung des GEG viele Änderungen und Fristen sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer von Immobilien mit sich.
Kontrollen und Vorgaben sollten dabei unbedingt eingehalten werden, um hohe Bußgelder von bis zu 50.000 € zu vermeiden.
Neue Pflichten kommen durch die Ausweitung der Solarpflicht und der Rauchmelderpflicht hinzu.
Die vielen Änderungen und das in Kraft tretende GEG bedeuten zum Teil erheblichen Mehraufwand und steigende Kosten. Vorteile ergeben sich durch verschiedene Förderungen, die verlängerte Abgabefrist der Einkommensteuererklärung und durch den höheren Freibetrag.
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Möchten Sie Ihr Einfamilienhaus, Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte vermieten, ist ein Mietvertrag ein wichtiger Schritt. Schließlich regelt er die Rechte und Pflichten zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem zukünftigen Mieter. Damit Sie gut informiert sind, finden Sie in diesem Artikel alles Wichtige zum Thema Mietvertrag Haus – die verschiedenen Arten von Mietverträgen, wie Sie den richtigen Mietvertrag für Ihre Immobilie finden und was alles in einem Mietvertrag für ein Haus stehen muss.
Überblick: Mietvertrag Haus
Der Mietvertrag für ein Haus ist ein wichtiges Dokument, welches die Grundlage für das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bildet. Zu den grundlegenden Bestandteilen eines Mietvertrags für ein Haus, ganz gleich ob Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus oder Reihenhaus, gehören in der Regel Informationen über die Miete, die Nebenkosten und die Dauer des Mietverhältnisses.
Auf den ersten Blick unterscheiden sich Mietverträge für eine Wohnung oder ein Haus nicht großartig. Es gibt jedoch bestimmte Aspekte, die bei einem Mietvertrag für ein Haus unbedingt bedacht werden müssen. Darunter zum Beispiel die Verantwortlichkeiten des Mieters. In der Regel ist der Mieter eines Hauses auch für die Instandhaltung des Gartens und des Außenbereichs zuständig, während diese Tätigkeiten in einer Mietwohnung meist vom Vermieter selber oder einer externen Firma übernommen werden. Dies ist meistens in zusätzlichen Klauseln geregelt. Diese dienen dazu, spezifische Details und Regelungen zu bestimmten Aspekten festzulegen, die im normalen Vertragstext nicht abgedeckt sind und in einem Mietvertrag für Wohnungen oft nicht zulässig sind.
Auch, wenn Sie beim Mietrecht relativ viel Gestaltungsspielraum haben, gibt es in Deutschland für die Vermietung von Häusern (und Wohnungen) enge Vorgaben. Es ist zum Beispiel wichtig, dass der genaue Zustand des Hauses im Vertrag festgehalten wird, um spätere Streitigkeiten vorzubeugen. Darüber hinaus sollten im Mietvertrag die Rechte und Pflichten sowohl des Mieters als auch des Vermieters klar definiert sein (z.B. Instandhaltung, Haftung für Schäden). Und zu guter Letzt können zusätzlich zu den Standardklauseln auch Sonderklauseln in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Die verschiedenen Mietverträge für Häuser
Wenn es um das Vermieten von Häusern geht, gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen, die zur Verfügung stehen. Jeder Vertrag hat seine eigenen Vor- und Nachteile, und es ist wichtig, den richtigen Vertrag für Ihre Bedürfnisse und Ihre Immobilie zu wählen.
Befristeter Mietvertrag Haus
Eine Option ist der befristete Mietvertrag, der eine feste Laufzeit hat. Dieser Vertrag bietet Sicherheit für beide Parteien und verhindert unerwartete Kündigungen. Allerdings kann es schwierig sein, den Vertrag vorzeitig zu kündigen oder zu verlängern. Außer es liegen berechtigte Gründe wie zum Beispiel Zahlungsverzug vor.
Auch dürfen Sie als Vermieter nur bei einem berechtigten Grund nach § 575 BGB einen befristeten Mietvertrag aufsetzen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie selber oder ein Familienmitglied zu einem bestimmten Zeitpunkt in das Haus einziehen möchten, Sie das Haus abreißen oder im großen Stil sanieren oder aber das Haus an eine Firma für deren Mitarbeiter zur Verfügung stellen möchten. Die Begründung für den befristeten Mietvertrag für das Haus muss unbedingt im Vertrag schriftlich festgehalten sein, damit es rechtsgültig ist.
Unbefristeter Mietvertrag Haus
Ein unbefristeter Mietvertrag bietet mehr Flexibilität und ermöglicht eine Kündigung mit einer angemessenen Frist. Diese Frist beträgt nach § 573c BGB im Normalfall drei Monate. Dies kann jedoch auch Unsicherheit schaffen, da der Vermieter den Vertrag jederzeit innerhalb der Frist kündigen kann. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch nach fünf oder acht Jahren Mietlaufzeit um drei Monate.
Eine Ausnahme bildet der sogenannte Kündigungsausschluss. Das bedeutet, Sie können als Vermieter einen bestimmten Zeitraum für eine ordentliche Kündigung ausschließen. Dieser Zeitraum ist allerdings für maximal vier Jahre rechtens.
Weitere Optionen sind der Staffelmietvertrag und der Indexmietvertrag. Beim Staffelmietvertrag wird die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht. Dies kann für Mieter unvorhersehbar sein und finanzielle Schwierigkeiten verursachen. Beim Indexmietvertrag ist die Miete an einen bestimmten Index gebunden (z.B. Inflation). Dies bietet Schutz vor unerwarteten Preiserhöhungen, aber auch das Risiko von höheren Kosten im Falle eines Anstiegs des Index.
So finden Sie den richtigen Mietvertrag
Bei der Suche nach dem richtigen Mietvertrag für Ihr Haus sollten Sie zuallererst Ihre spezifischen Anforderungen und Bedürfnisse als Vermieter berücksichtigen. Überlegen Sie also, wie lange Sie das Haus vermieten und welchen Nutzen Sie aus der Vermietung der Immobilie ziehen möchten. Möchten Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt selber in der Immobilie wohnen? Oder dient die Vermietung eher als Kapitalanlage? Anhand dessen können Sie entscheiden, ob ein befristeter Mietvertrag oder ein unbefristeter Mietvertrag mehr Sinn ergibt.
Wenn Sie sich unsicher sind, ist es sinnvoll einen Experten um Unterstützung zu bitten. Er hilft Ihnen nicht nur beim Finden von passenden Mietern, sondern weiß auch ganz genau, welche Art von Mietvertrag zu Ihren Bedürfnissen passt.
Eine andere Option ist die Nutzung von Online-Plattformen, auf denen Vorlagen für Mietverträge für Wohnungen und Häuser angeboten werden. Hier können Sie nach den spezifischen Merkmalen suchen, die Sie für Ihre Immobilie benötigen, und aus einer Vielzahl von Mietverträgen wählen.
Bevor Sie jedoch einen Vertrag mit einem potenziellen Mieter abschließen, ist es wichtig, alle Klauseln und Bedingungen sorgfältig zu prüfen. Achten Sie besonders auf die Vereinbarungen in Bezug auf Mietdauer, Mietkosten und Nebenkosten. Stellen Sie sicher, dass alle Details korrekt und klar formuliert sind, um mögliche Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden. Es empfiehlt sich auch, den Vertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen, um sicherzugehen, dass er Ihren Interessen gerecht wird.
Die wichtigsten Punkte für einen Mietvertrag Haus
Der Mietvertrag für Ihre Immobilie ist eine wichtige Vereinbarung zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass alle wichtigen Punkte im Vertrag klar und deutlich festgelegt werden. Lassen Sie den aufgesetzten Mietvertrag im Zweifel von einem Anwalt prüfen, um sicherzugehen, dass alle relevanten Punkte enthalten und rechtssicher sind. Folgende Punkte sollten unbedingt im Mietvertrag Haus enthalten sein:
Punkt 1: Vertragsparteien und Ansprechpartner Am Anfang des Vertrages sollten alle persönlichen Daten aufgenommen werden. Zum einen Ihre als Vermieter, zum anderen die des Mieters. Zusätzlich können Sie weitere Ansprechpartner aufführen, wenn Sie zum Beispiel eine Hausverwaltung oder ähnliches mit der Vermietung beauftragen.
Name und Anschrift Vermieter
Name und persönliche Daten Mieter
Adresse des Mietshauses
Punkt 2: Mietdauer und Kündigungsfrist Der Vertrag sollte die Dauer der Miete festlegen, einschließlich des Beginn- und Enddatum (befristet / unbefristet).
Datum ab Mietbeginn
Bei Befristung auch Datum des Endes der Mietdauer
ggf. Grund der Befristung (Eigenbedarf/Sanierung)
Punkt 3: Mietpreis und Nebenkosten Der Mietpreis sollte deutlich angegeben werden, einschließlich aller Nebenkosten wie Wasser, Strom und Gas.
Punkt 4: Kaution Die Höhe der Kaution sollte im Vertrag festgelegt werden, sowie die Bedingungen für die Rückzahlung am Ende der Mietdauer. Der maximale Betrag beläuft sich auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete.
Punkt 5: Zahlungstermine und -modalitäten Setzten Sie die Zahlungstermine bezüglich der Miete und Nebenkosten genau fest, sodass es hier zu keinen Unstimmigkeiten oder gar Zahlungsausfällen kommt. Führen Sie auch das genaue Konto auf, auf welches die Miete und Nebenkosten überwiesen werden sollen.
Punkt 6: Instandhaltungspflichten des Mieters Ist der Mieter für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich oder möchten Sie das lieber selber übernehmen? Dies sollte im Vertrag unbedingt klar formuliert werden.
Punkt 7: Regelungen zur Nutzung des Hauses (Tierhaltung, Untervermietung, etc.) Wenn Haustiere erlaubt sind oder nicht, sollte dies ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter das Haus untervermieten möchte. Auch hierfür sollten klare Regelungen im Vertrag aufgenommen werden. Schreiben Sie auch genau auf, wie viele Schlüssel und welche Art von Schlüsseln Sie dem Mieter übergeben.
Punkt 8: Schönheitsreparaturen oder Renovierungen im Haus Der Vertrag sollte klare Regelungen bezüglich Schönheitsreparaturen und Renovierungen enthalten. Wer ist dafür verantwortlich? Was passiert bei Schäden?
Punkt 9: Mögliche Konsequenzen bei Nichterfüllung der Vereinbarungen im Mietvertrag Sollte der Mieter sich an bestimmte vertragliche Regelungen nicht halten, sollten die möglichen Konsequenzen genau im Vertrag enthalten sein. Darunter zum Beispiel Kürzung der Kaution, Abmahnung oder Kündigung des Mietvertrags.
Punkt 10: Sonstige Regelungen Zusätzliche Vereinbarungen, wie zum Beispiel die Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder Parkplätzen sollten ebenfalls im Vertrag festgelegt werden, sowie gegebenenfalls ein Widerrufsrecht. Auch wenn es eine Hausordnung gibt, sollte diese dem Mietvertrag beigelegt werden. Wird ein Stellplatz oder eine Garage zum Haus mit vermietet, kann das auch über einen separaten Mietvertrag laufen. Hier gilt zum Beispiel unabhängig vom Haus auch eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dies sollte aber unbedingt im Mietvertrag dokumentiert sein.
Korrekte Angabe der Wohnfläche
Auch die Angabe der Wohnfläche des Hauses ist wichtiger Bestandteil des Mietvertrages. Sie ist deshalb so wichtig, da bei Häusern viele Flächen, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden, eine Rolle spielen. Auch im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung müssen Sie als Vermieter beweisen, dass ähnliche Objekte zu höheren Preisen vermietet werden. Hierzu müssen Sie als Beweis die genaue Wohnfläche angeben.
Datenschutz Mietvertrag Haus
Seit 2018 müssen Sie als Vermieter beim Aufsetzen eines Mietvertrages auf die Regeln der DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) achten. Das bedeutet, Sie dürfen personenbezogene Daten abfragen, jedoch keine zu höchstpersönlichen Lebensbereichen. Zu den folgenden personenbezogenen Daten müssen potenzielle Mieter keine Auskunft geben:
Religionszugehörigkeit
Sexualität
Staatsangehörigkeit
Familienstand
Vorstrafen
Hobbys
politische Orientierung
So schützt der Mietvertrag beide Seiten
Ein wichtiger Aspekt beim Abschluss eines Mietvertrags für ein Haus ist der Schutz beider Seiten, sowohl des Vermieters als auch des Mieters. Der Mietvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die gegenseitigen Rechte und Pflichten festlegt und somit eine vertrauensvolle Basis für das Mietverhältnis schafft.
Für Sie als Vermieter bietet der Mietvertrag Haus einen soliden Schutz Ihrer Immobilie. Durch die Vereinbarungen im Vertrag haben Sie die Gewissheit, dass Ihr Eigentum entsprechend geschützt wird. Hierbei kann es zum Beispiel um Regelungen zur Instandhaltung und Pflege des Hauses gehen. Sie können entsprechende Klauseln festlegen, um sicherzustellen, dass das Haus ordnungsgemäß genutzt und nicht beschädigt wird. Zudem wird im Mietvertrag festgehalten, welche Kosten der Mieter zu tragen hat, zum Beispiel in Bezug auf die Nebenkosten.
Andererseits bietet der Mietvertrag auch dem Mieter Schutz. Er erhält klare Informationen über die Miete und die Nutzungsrechte. Durch den Vertrag wird die Basis geschaffen, dass der Mieter das Haus als sein temporäres Zuhause nutzen kann und seine Rechte als Mieter gewahrt bleiben. Der Mietvertrag regelt auch die Modalitäten der Kündigung und eventuelle Sonderklauseln, die spezielle Vereinbarungen zwischen den Parteien ermöglichen.
Ein weiterer Schutz für beide Seiten besteht darin, dass der Mietvertrag als verbindliche Grundlage für eventuelle Streitigkeiten dient. Sollten Unstimmigkeiten auftreten, können sich sowohl Vermieter als auch Mieter auf die vereinbarten Bedingungen im Vertrag berufen und gegebenenfalls Unterstützung von juristischer Seite suchen.
Vermieter- oder Mieterfreundlicher Mietvertrag
Es ist ganz Ihnen überlassen, ob Sie den Mietvertrag für das Haus eher vermieterfreundlich, also zum Vorteil von Ihnen gestalten oder doch lieber mieterfreundlich. Als vermieterfreundlich gelten zum Beispiel Verträge, in denen die Grundsteuer auf den Mieter umgelagert werden. In einem mieterfreundlichen Vertrag sind zum Beispiel Haustiere erlaubt oder es gibt eine Klausel, die besagt, dass in einem bestimmten Zeitraum keine Mieterhöhung stattfindet.
Rechte und Pflichten für Sie als Vermieter im Hinblick auf Eigentum des Mieters
Im Rahmen des Mietvertrags für ein Haus spielen nicht nur die Rechte und Pflichten des Mieters eine wichtige Rolle, sondern auch diejenigen, die Sie als Vermieter im Hinblick auf das Eigentum des Mieters haben.
Sie haben grundsätzlich die Pflicht, das Eigentum des Mieters zu respektieren und zu schützen. Das bedeutet, dass Sie nicht ohne Erlaubnis des Mieters in das vermietete Haus eintreten oder dessen Eigentum verändern dürfen. Gleichzeitig sind Sie jedoch berechtigt, das Haus zu besichtigen, um Ihren eigenen Verpflichtungen nachzukommen, wie zum Beispiel der Prüfung von Reparaturbedarf oder der Durchführung von Notfallreparaturen. In diesem Fall sollten Sie den Mieter vorher informieren und sich auf eine passende Terminvereinbarung einigen.
Des Weiteren obliegt es Ihnen als Vermieter, sicherzustellen, dass das Haus in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt. Dazu gehört beispielsweise die regelmäßige Instandhaltung und Wartung von Gebäudeteilen wie dem Dach, der Heizung oder der Wasserinstallation. Sie sind dafür verantwortlich, dass das Haus den geltenden Sicherheits- und Hygienevorschriften entspricht.
Darüber hinaus können Sie bei bestimmten Vorkommnissen, wie einer schwerwiegenden Verletzung des Mietvertrags oder einer Gefährdung der Immobilie, das Recht haben, das Mietverhältnis zu beenden und den Mieter zum Auszug aufzufordern. Hierbei ist jedoch eine angemessene, gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten.
Wichtig ist, dass Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter im Hinblick auf das Eigentum des Mieters im Mietvertrag festgehalten werden. Daher ist es ratsam, einen juristisch geprüften und spezifischen Mietvertrag für ein Haus zu verwenden, der alle relevanten Aspekte im Detail regelt.
Sonderklauseln Mietvertrag Haus
Im Mietvertrag für ein Haus gibt es oft spezielle Klauseln, die auf die Besonderheiten eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder einer bestimmten Immobilie eingehen. Diese sogenannten Sonderklauseln sind wichtig, um das Mietverhältnis klar und eindeutig zu regeln. Sie können sowohl für den Mieter als auch für Sie als Vermieter von Vorteil sein, da sie bestimmte Rechte und Pflichten festlegen und mögliche Unklarheiten vermeiden können.
Nutzung des Grundstücks: Hier kann beispielsweise festgelegt werden, wie der Mieter das Grundstück nutzen darf und welche Einschränkungen es gibt. Auch die Frage nach eventuellen Gartenarbeiten oder der Nutzung von gemeinschaftlichen Flächen wie Garage oder Waschkeller kann in dieser Klausel geregelt werden.
Kosten und Nebenkosten: Es ist wichtig, dass im Mietvertrag klar definiert wird, welche Kosten der Mieter tragen muss und welche Kosten Sie als Vermieter übernehmen. Dies betrifft nicht nur die monatliche Miete, sondern auch die Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung. Auch hier können spezielle Regelungen für ein Haus getroffen werden, beispielsweise wenn es sich um ein energetisch besonders effizientes Haus handelt.
Spezifische Regelungen bzgl. Renovierung, Tierhaltung oder Untervermietung: Je nachdem, welche Besonderheiten das Haus oder die Eigentümergemeinschaft mit sich bringen, können diese Klauseln individuell angepasst werden.
Mietvertrag Haus widerrufen
Grundsätzlich kann der Mieter den Hausmietvertrag nicht einfach widerrufen. Ein Mietvertrag ist ein rechtlich bindender Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter, sobald er unterschrieben wurde. Beide Parteien haben sich auf bestimmte Bedingungen und Pflichten geeinigt, die für die Dauer des Vertrags gültig sind.
Es gibt jedoch bestimmte Umstände, unter denen ein Mietvertrag vom Mieter widerrufen werden kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn im Mietvertrag für das Haus ein Widerrufsrecht geregelt ist. So kann der Mieter innerhalb der festgelegten Frist von meist 14 Tagen von dem Vertrag zurücktreten. Gleiches gilt, wenn der Mieter vor der Vertragsunterzeichnung nicht die Möglichkeit hatte, das Haus zu besichtigen.
Stellen Sie in jedem Fall sicher, dass die Widerrufsbelehrung im Mietvertrag für die Immobilie genau beschrieben und rechtskonform ist.
Verwendung von Mustermietverträgen
Bei der Verwendung von Mustermietverträgen, die Sie zuhauf im Internet, aber auch in Schreibwarenläden oder beim Mieterverein finden, sollten Sie darauf achten, diese genau zu prüfen. Achten Sie zum Beispiel auf rechtssichere Formulierungen und darauf, dass die Vorlage von einem seriösen Anbieter kommt.
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Sockelförderung, Effizienzbonus, Sozialbonus, Konjunktur-Booster und Klima-Geschwindigkeitsbonus – was ist das alles?
Die Bundesregierung hat sich auf eine Heizungsförderung 2024 verständigt. Hohe Summen erhalten diejenigen, die jetzt besonders schnell und aktiv sind. Der Artikel zeigt, welche Heizungen trotz des Urteils des Bundesverfassungsgerichts gefördert werden – und welche Technologien keine Unterstützung erhalten. Dabei ist die neue Heizungsförderung längst nicht nur für Wärmepumpen attraktiv, die als besonders energieeffizient gelten.
Die wichtige Grundlage ist, dass es bei der Heizungsförderung 2024 eine Sockelförderung von 30 Prozent (!) gibt. Und zwar für alle Hauseigentümer, die ihre Gas- und Ölheizung austauschen. Um die alte Gas- und Ölheizung zu ersetzen, können dann etwa Wärmepumpen, solarthermische Anlagen, Wasserstoffheizungen und Pelletheizungen eingebaut werden. Dazu muss gesagt werden, dass es bislang keine Wasserstoffheizungen auf dem Markt gibt, die H2-Ready sind, also für Wasserstoff vorbereitet.
Wichtig dabei: Wer Erdwärmepumpen oder klassische Luft-Wasser-Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel einbaut, der erhält zusätzlich einen Effizienzbonus. Sockelförderung und Effizienzbonus summieren sich dann bereits auf 35 Prozent der Investition.
Erdwärmepumpen und Luft-Wasser-Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel erhalten einen Effizienzbonus.
Sockelförderung und Effizienzbonus addieren sich auf 35 Prozent der Investition.
Besonders wichtig damit Transformation und Wärmewende funktionieren, ist, dass Haushalte mit geringerem Einkommen darüber hinaus unterstützt werden. Genau das hat die Bundesregierung zuletzt beschlossen. Einkommensschwache Haushalte, das sind solche mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro (50.000 Euro brutto), erhalten zusätzlich 30 Prozent Förderung.
Haushalte mit geringerem Einkommen werden bei der Transformation und Wärmewende unterstützt.
Bundesregierung beschließt zusätzliche 30 Prozent Förderung für einkommensschwache Haushalte.
Einkommensgrenze liegt bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro (50.000 Euro brutto).
Wer also Sockelförderung, Effizienzbonus und den Sozialbonus in Anspruch nimmt, muss nur etwa ein Drittel der Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel selbst tragen. Den Rest übernimmt der Staat.
Doch das ist nicht alles: Wer sich entscheidet, seine Heizung bis Ende 2024 auszutauschen, erhält einen Klima-Geschwindigkeitsbonus von 25 Prozent. Anschließend reduziert sich dieser Zuschuss bis Ende 2026 schrittweise auf 20 Prozent, bis Ende 2028 auf 15 Prozent und schließlich bis Ende 2030 auf zwölf Prozent. Bei neuen Holzheizungen ist jedoch nur dann ein Klima-Geschwindigkeitsbonus möglich, wenn sie nicht auch im Sommer für die Warmwasserbereitung genutzt werden. Dafür ist eine Kombination mit Solarthermie, Fotovoltaik und Elektroboiler oder einer kleinen Warmwasser-Wärmepumpe erforderlich.
Heizungsaustausch bis Ende 2024: 25% Klima-Geschwindigkeitsbonus
Reduzierung des Bonus bis Ende 2026 auf 20%, bis Ende 2028 auf 15% und bis Ende 2030 auf 12%
Holzheizungen erhalten den Bonus nur ohne Nutzung für Warmwasserbereitung im Sommer
Kombination mit Solarthermie, Fotovoltaik, Elektroboiler oder Warmwasser-Wärmepumpe erforderlich
Ebenfalls neu ist die Tatsache, dass Wohnungsunternehmen und Vermieter die Möglichkeit haben, diesen Klima-Geschwindigkeitsbonus zu erhalten. Dieser kann beantragt werden, solange ein spezielles Budget von zwei Milliarden Euro verfügbar ist. Die Ampelkoalition hofft dadurch, dass Millionen von zusätzlichen Wohnungen und Häusern Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Heizungsförderung 2024: Deckel bei 70 Prozent
Insgesamt soll bei der Förderung der Anteil von 70 Prozent der Kosten nicht überschritten werden. Zudem sollen die Investitionskosten bei 30.000 Euro je Wohneinheit gedeckelt werden – demnach gibt es höchstens 21.000 Euro Förderung.
Anteil der Kosten bei Förderung: maximal 70%
Investitionskosten pro Wohneinheit: maximal 30.000 Euro
Höchstmögliche Förderung: 21.000 Euro
Neben der Unterstützung des Austauschs von Heizungen können wie bisher auch Zuschüsse für andere Maßnahmen zur Effizienzsteigerung beantragt werden. Dies beinhaltet beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle, die Verbesserung der Anlagentechnik und die Optimierung der Heizung. Die Fördersätze bleiben unverändert bei 15 Prozent und erhöhen sich um einen Bonus von fünf Prozent, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt.
Neu ist, dass die Regierung einen zusätzlichen „Konjunktur-Booster“ für diese Maßnahmen in Höhe von zehn Prozent auszahlen will. Zur „Belebung der Baukonjunktur“ werde ein Sonderbudget in Höhe von drei Milliarden Euro bereitgestellt. Davon sind allerdings zwei Milliarden nur für selbst nutzende Eigentümer reserviert.
Regierung plant zusätzlichen „Konjunktur-Booster“ von 10%
Sonderbudget in Höhe von 3 Mrd. Euro zur Belebung der Baukonjunktur
Davon sind 2 Mrd. Euro für selbst nutzende Eigentümer vorgesehen
Die Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten für den Heizungstausch und für Effizienzmaßnahmen können miteinander verknüpft werden. In der Summe lassen sich so förderfähige Kosten von 90.000 Euro geltend machen, wenn sowohl ein Heizungstausch erfolgt als auch Effizienzmaßnahmen durchgeführt werden.
Indem sowohl ein Heizungstausch als auch Effizienzmaßnahmen durchgeführt werden, können förderfähige Kosten von insgesamt 90.000 Euro geltend gemacht werden. Es besteht die Möglichkeit, die Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten für den Heizungstausch und für Effizienzmaßnahmen miteinander zu verknüpfen.
Heizungstausch und Effizienzmaßnahmen werden durchgeführt
Förderfähige Kosten von 90.000 Euro können beantragt werden
Möglichkeit, Höchstgrenzen für Heizungstausch und Effizienzmaßnahmen zu kombinieren
Neben Direktzuschüssen gibt es auch Förderkredite
eben Direktzuschüssen wird es auch Förderkredite von der Staatsbank KfW geben. Bis zu 120.000 Euro können beantragt werden, um die Umsetzung von Effizienzmaßnahmen zu finanzieren. Der Zinssatz soll sich an den Refinanzierungskosten der KfW orientieren. Für Menschen mit einem Einkommen unter 90.000 gibt es eine zusätzliche Zinsvergünstigung von 2,5 Prozentpunkten.
Direktzuschüsse und Förderkredite von der KfW
Bis zu 120.000 Euro für Effizienzmaßnahmen
Zinssatz orientiert sich an den Refinanzierungskosten der KfW
Einkommensabhängige Zinsvergünstigung von 2,5 Prozentpunkten für Einkommen unter 90.000 Euro
Die Veröffentlichung der neuen Förderrichtlinie im Bundesanzeiger wird voraussichtlich zwei bis fünf Wochen dauern. In der Zwischenzeit haben Eigentümer die Möglichkeit, eigenverantwortlich mit dem Einbau einer neuen Heizung zu beginnen. Der Förderantrag kann dann bis zum 30. November 2024 nachgereicht werden.
Veröffentlichung der neuen Förderrichtlinie im Bundesanzeiger dauert 2-5 Wochen.
Eigentümer können eigenverantwortlich mit Einbau einer neuen Heizung beginnen.
Förderantrag bis 30. November 2024 nachreichen.
Die Liste der Heizungsförderung in der Bundesförderung für effiziente Gebäude ist lang. Die Frage also, welche Gelder es für Wärmepumpe und Co. von der Bundesregierung gibt, ist nun endgültig geklärt. Damit ist die Debatte rund um das Gebäudeenergiegesetz zu einem soliden Ende gebracht worden. Ab 1. Januar 2024 spricht kein ökonomischer Grund mehr für den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen. Hier geht es zur BEG-Seite des BMWK.
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Verkürzen Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie und steigern Sie Ihre jährliche Steuerersparnis.
Wer seine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten dafür mit der jährlichen Steuererklärung abschreiben. Der Gesetzgeber hat die Abschreibungsdauer von Immobilien pauschalisiert. Deshalb wird der Großteil der Immobilien mit 50 Jahren, also zwei Prozent jährlich, abgeschrieben. Hiervon kann durch Vorlage eines Nutzungsdauer-Gutachtens (s.g. „Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer“) jedoch zu Ihren Gunsten abgewichen werden.
Viele Immobilien, insbesondere mit einem Baujahr vor dem Jahr 2000, haben eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich verankerten 50 Jahre. Bei Vorlage eines entsprechenden Nachweises muss das Finanzamt die Absetzung für Abnutzung (AfA) an die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anpassen.
Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellen valide Gutachten zur Restnutzungsdauer, mit denen Sie Ihre jährliche Abschreibung optimieren. Je kürzer die per Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer, umso höher der Abschreibungssatz und damit Ihre jährliche Steuerersparnis und Rendite.
Restnutzungsdauer Gutachten verkürzt wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden
Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.
Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis (vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.
Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen, müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu unterschreiten.
Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe:
Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre betragen, um eine AfA-Verkürzung zu beantragen.
Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer AfA-Verkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.
Technischer Verschleiß, der das Tragwerk des Gebäudes beeinträchtigt
Wirtschaftliche Entwertung
Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Ob und um wie viel die Restnutzungsdauer mit Hilfe des Gutachtens verkürzt werden kann, wird stets im Einzelfall entschieden. Die Bausubstanz ist zwar selten ein Grund für die Verringerung der Restnutzungsdauer, dennoch wird ein entsprechendes Nutzungsdauer Gutachten gemeinhin auch als Bausubstanzgutachten angeboten.
Nachweismethoden im Nutzungsdauer Gutachten
Das Bundesfinanzministerium erklärt den Finanzämtern in Punkt 5 seines Schreibens, welche Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gestellt werden. Demnach genügt ein Nutzungsdauer Gutachten unter bestimmten Voraussetzungen:
„ Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist. “
Ferner gilt, dass der Sachverständige, der das Restnutzungsdauer Gutachten erstellt hat, öffentlich bestellt und vereidigt sein muss – und zwar für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Alternativ sollen die Beamten auch die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm anerkennen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind vollumfänglich qualifiziert und zertifiziert. Wir können Ihnen dabei helfen, die Abschreibung Ihrer vermieteten, nicht modernisierten Immobilie deutlich zu verkürzen. Wir geben unserem Restnutzungsdauer Gutachten auch einen Namen, den das Finanzamt versteht und anerkennt. Das bedeutet, wir betiteln Ihr frisches Nutzungsdauer Gutachten nicht missverständlich als Bausubstanzgutachten.
Restnutzungsdauergutachten
Tatsächlich begrüßt das Bundesfinanzministerium das Restnutzungsdauer Gutachten.
„Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet.“ heißt es im erwähnten Schreiben. Und weiter pro Nutzungsdauer Gutachten: „ Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17)berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.“
Unsere Erfahrungen zeigen allerdings, dass diese Information noch nicht bei allen Finanzämtern angekommen ist oder zumindest noch nicht flächendeckend umgesetzt wird. Ein Restnutzungsdauer Gutachten trifft in den Behörden noch oft auf Unverständnis und Rückfragen. Mit einem Verkehrswertgutachten sind Sie derzeit meist besser bedient – und können dieses auch für andere Zwecke als eine verkürzte Abschreibung einsetzen.
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Nachdem sich die Stimmung bei den deutschen Immobilienfinanzierern zuletzt ganz leicht aufzuhellen schien, ist sie nun wieder im Keller. Dies zeigt das BF.Quartalsbarometer für das dritte Quartal 2023. Die Umfrageteilnehmer nehmen restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt wahr.
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erstellt. Der Index misst die Stimmungslage und das Geschäftsklima unter den deutschen Immobilienfinanzierern. Nachdem das BF.Quartalsbarometer zuvor in sechs aufeinanderfolgenden Quartalen auf Tiefstwerte gefallen war, war es im zweiten Quartal 2023 erstmals wieder leicht gestiegen. Doch im dritten Quartal ging es nun wieder abwärts. Der Wert ist auf einen neuen Tiefststand gesunken: Der Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer steht bei –20,22 Zählern.
Restriktivere Finanzierungsbedingungen
Als Grund für den Negativrekord werden mehrere Faktoren angeführt, vor allem aber die Einschätzung der Lage am Finanzierungsmarkt. So beobachten 80,4% der Umfrageteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen – das sind 7,7 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Auch beim Neugeschäft werden laut BF.direkt AG und Bulwiengesa mehr rückläufige Tendenzen angegeben als bei der letzten Befragung. Von unverändert oder neuerdings steigenden Liquiditätskosten berichten nun 53,5% der Umfrageteilnehmer und somit 2,3 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Auch dieser Faktor lässt den den Barometerwert sinken.
„Der Barometerwert entspricht dem Eindruck, den wir zur Zeit vom Markt haben. Hinzu kommt: Viele Umfrageteilnehmer dürften den Fragebogen unter dem Einfluss der Projektentwickler-Insolvenzen der vergangenen Wochen und Monate ausgefüllt haben“, erklärt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Margen und Beleihungsausläufe rückläufig
Laut aktueller Auswertung ist mit dem steilen Anstieg der Margen Schluss. Die Durchschnittsmarge bei der Bestandsfinanzierung ist von 245,1 Basispunkten im Vorquartal auf 220,5 gesunken. In der Projektentwicklungsfinanzierung ging es von 342,3 Basispunkten im zweiten Quartal auf 306,6 runter. Auch die Beleihungsausläufe sind rückläufig. Die durchschnittlichen Loan-to-Values in der Bestandsentwicklung sind von 65,28 auf 64,19% gesunken, die Loan-to-Costs in der Projektentwicklung von 69,33 auf 68,62%.
Wettbewerb unter Kreditnehmern hat sich abgeschwächt
Wie der Blick auf die nicht zustande gekommenen Darlehensvergaben offenbart, herrscht unter den Kreditnehmern kein so großer Wettbewerb mehr. Die Aussage „Nachfrage zu hoch, Objekt ging an einen Wettbewerber“ spiele anders als etwa im ersten Quartal 2020 kaum noch eine Rolle bei den Antworten. Deutlich an Bedeutung zugelegt habe laut BF.direkt dagegen die Antwort „Darlehensnehmer bringt zu wenig Eigenkapital mit“. „Hier bestätigt sich unsere Erfahrung, dass die Immobilienbranche insgesamt sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert ist. Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt, hat weniger Schwierigkeiten, Fremdkapital zu bekommen“, erläutert Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG. Potenzielle Eigenkapitalgeber stünden zwar in den Startlöchern, würden aber derzeit meist eine Restrukturierung der Finanzierung abwarten, so Köppel weiter.
Positive Anzeichen
Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, berichtet von den positiven Aspekten trotz des deutlich negativen Gesamtbilds des Quartalsbarometers. „Beim Blick auf die Kreditvolumina beispielsweise sehen wir, dass es durchaus mittel- bis großvolumige Kredite gibt. Und bei der Frage, welche Immobilientypen derzeit finanziert werden, zeigt sich, dass die Finanzierungsbereitschaft für Hotels zugenommen hat“, sagt Schulten.
Erst Mieter, dann Eigentümer: Vor allem für Menschen ohne Eigenkapital oder Bonität ist das Modell Mietkauf eine attraktive Finanzierungmöglichkeit für eine eigene Immobilie. Doch Mietkauf-Immobilien zu erwerben hat nicht nur Vorteile. Worauf es zu achten gilt, welche Risiken ein Mietkauf birgt, und unter welchen Umständen sich das Finanzierungsmodell lohnt, erfahren Sie hier.
Mietkauf ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Käufer ein Objekt zuerst mietet, bevor er es kauft. Durch die monatliche Miete und eine vertraglich vereinbarte Restsumme wird der vereinbarte Kaufpreis dabei Monat für Monat abbezahlt – so lange, bis der Mietkauf abgeschlossen ist und der Mieter offiziell zum Eigentümer wird.
Der Mietkauf ist vor allem für Menschen interessant, die nur wenig oder gar kein Eigenkapital aufbringen können und/oder ein unregelmäßiges Einkommen haben. Denn hier können Mieter und Verkäufer die Konditionen für den Verkauf selbst vertraglich festsetzen. Wie der Mietkauf bei einem Haus oder einer anderen Immobilie konkret vonstattengeht, erklären wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt.
So funktioniert Mietkauf beim Haus
Wie der Mietkauf von einem Haus exakt abläuft, liegt an den beteiligten Vertragsparteien. Es gibt nicht das eineMietkauf-Modell. Mieter und Verkäufer vereinbaren die Konditionen für den Mietkauf der Immobilie individuell.
Beide Parteien müssen sich deshalb im ersten Schritt darauf einigen, wie hoch der Kaufpreis und die dazugehörige Miete ist. Darüber hinaus müssen sich die Parteien über Folgendes einig werden:
Soll eine Anzahlung (meist in Höhe von 20 % des Kaufpreises) vom Mieter geleistet werden?
Wird beim Kaufabschluss noch eine Restsumme in bestimmter Höhe vom Mieter beglichen?
Behält der Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein oder wird beim Erwerb der Immobilie die volle Miete gegengerechnet?
Muss sich der Mieter bereits vor Ende des Mietkaufvertrages an Sanierungsmaßnahmen beteiligen?
Zusätzlich wird die Laufzeit des Vertrages festgelegt. Ein Mietkaufvertrag läuft in der Regel über 10 bis 20 Jahre. Er ist nur gültig, wenn er notariell beglaubigt worden ist. Die Notarkosten sind dieselben wie beim Hauskauf auf traditionellem Wege.
Ist die Vertragslaufzeit beendet, kann der Mieter die Immobilie zum vereinbarten Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, geht das Objekt automatisch nach Ende der Mietdauer an den Käufer über. Die Miete ist also bereits eine Investition in das eigene Haus. Doch ein Mietkauf birgt auch Risiken für beide Seiten.
Vorteile beim Mietkauf von Immobilien
Die Vorteile beim Mietkauf von Immobilien sind schnell überblickt.
Viele Anbieter von Mietkauf-Objekten verlangen keine Anzahlung. Somit ist kein Eigenkapital oder Kredit vonnöten.
Den Mietkauf von einem Haus können auch Menschen mit schwankendem Einkommen stemmen.
Der Mietzinsbleibt über die gesamte Vertragslaufzeit stabil, da er vertraglich festgelegt wurde. Mietpreisentwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt und damit verbundene Mieterhöhungen spielen bei einer Mietkauf-Immobilie keine Rolle.
Das Haus wird beim Mietkauf für eine Zeit zur Probe gemietet.
Nachteile beim Mietkauf von Immobilien
Während der Miete haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten der Immobilie.
Für eventuelle Sanierungen und Renovierungen müssen Sie als zukünftiger Eigentümer mehr bezahlen als ein einfacher Mieter.
Ein Mietkauf birgt also weit mehr Nachteile als Vorteile und kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein herkömmlicher Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die individuellen Mietkauf-Vorteile für Sie die negativen Aspekte ausgleichen.
Lassen Sie sich hierzu von einem Immobiliensachverständigen beraten! Das Erstgespräch vor einem Wertgutachten oder einer Immobilien-Kaufberatung ist bei uns kostenfrei.
Das sollten Sie beim Mietkauf einer Immobilie beachten
Vergleichen Sie vor Abschluss eines Mietkaufvertrages unbedingt die ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreise. Liegt der Preis für Ihre Immobilie nach Ablauf des Mietkaufvertrages wesentlich darüber, sollten Sie das Angebot lieber ausschlagen.
Auch eine viel zu hohe Miete mit niedrigem Tilgungsanteil sollte Ihnen zu denken geben. Liegt der Tilgungsanteil unter 80 Prozent, ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich wahrscheinlich nicht.
Lassen Sie die Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter prüfen, bevor Sie einem Mietkauf zustimmen. Der Gutachter stellt eventuelle Mängel fest und gibt Auskunft darüber, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen. Die Investition in ein Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens – wahlweise mit Wirtschaftlichkeitsberechnung – erfahren Sie, ob sich das Mietkauf-Angebot für Sie rechnet.
Schauen Sie vor Vertragsabschluss ins Grundbuch, um eventuelle Belastungen oder Ansprüche Dritter auszuschließen. Wie Sie einen Grundbuchauszug beantragen, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.
Zudem sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:
Wie hoch ist der endgültige Kaufpreis der Immobilie? (monatliche Raten + Anzahlung + Restkaufpreis)
Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt und werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
Sind Sondertilgungen zu jeder Zeit möglich?
Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags an Dritte möglich?
Welche Regelungen greifen im Todesfall des Käufers oder des Verkäufers?
Wer kommt für eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten auf?
Was geschieht mit der Anzahlung, wenn es nicht zum Kauf kommt?
Experten raten, Einspruch gegen die neuen Grundsteuerbescheide einzulegen. Wir erklären wie das genau funktioniert und was zu beachten ist.
Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung für Haus- und Grundstücksbesitzer in Baden-Württemberg ist abgelaufen, die ersten Haushalte haben ihre Bescheide vom Finanzamt erhalten. Wer darin Fehler entdeckt oder grundsätzlich an der Rechtmäßigkeit der neuen Grundsteuer zweifelt, muss schnell handeln und Einspruch einlegen.
Warum muss man direkt Einspruch einlegen?
Auf den beiden Bescheiden des Finanzamtes (der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid) ist eine Frist für einen Einspruch von einem Monat vermerkt. Lässt man diese Frist verstreichen, werden die Bescheide bestandskräftig. Die Daten gehen dann an die Gemeinde, die sie als Grundlage nimmt, um die Grundsteuer zu berechnen, die ab 2025 fällig wird.
Wer kann Einspruch einlegen?
Jeder. Ein offensichtlicher Grund ist, wenn Daten auf dem Grundsteuerwertbescheid oder auf dem Grundsteuermessbescheid falsch sind – also beispielsweise Adresse, angegebene Grundstücksart, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert oder Eigentümer nicht stimmen. Sei es, weil das Finanzamt die Daten falsch erfasst hat oder der Grundstückseigentümer falsche Angaben gemacht hat.
Welche Gründe rechtfertigen noch einen Einspruch?
Verbände wie der Bund der Steuerzahler oder der Eigentümerverband Haus und Grund nennen grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken gegen die neue Grundsteuer.
Ein Argument ist, dass die Grundstücksbesitzer jetzt noch gar nicht wissen, wie hoch ihre Grundsteuer sein wird. Denn das hängt maßgeblich von den Hebesätzen der Kommunen ab und die werden erst noch festgelegt. Die Bescheide sind dennoch bereits bestandskräftig.
Im Rechtsstaat gilt aber ein sogenanntes Bestimmungsgebot, und das besagt: Der Bürger muss erkennen, welche Rechtsfolgen sich aus seinem Verhalten ergeben.
Ein anderes Argument: In Baden-Württemberg spielt maßgeblich die Grundstücksgröße eine Rolle für die Berechnung der Grundsteuer und nicht das darauf stehende Gebäude. „Hier geht es um die Frage, ob Ungleiches gleich behandelt werden darf. Ob also ein Eigentümer mit einem kleinen Häuschen dieselbe Grundsteuer zahlen muss wie die Eigentümer einer riesigen Villa“, sagt Eike Möller, Landesvorsitzender des Bundes der Steuerzahler Baden-Württemberg.
Wie legt man Einspruch ein?
Den Einspruch schickt man schriftlich an das zuständige Finanzamt. Wichtig ist es, die Daten des Absenders mit anzugeben, das Aktenzeichen des Bescheides und gegen welchen Bescheid man Einspruch einlegt (also Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid oder beide) – und den Grund, weswegen man Einspruch einlegt. Macht man dies aus verfassungsrechtlichen Bedenken, kann man ein Musterschreiben nutzen, beispielsweise vom Bund der Steuerzahler (www.steuerzahler.de/baden-wuerttemberg).
Was passiert mit dem Einspruch?
„Der Bürger beantragt ein Ruhen des Verfahrens, der Bescheid wird dadurch nicht bestandskräftig“, sagt Eike Möller. Die Finanzämter müssen ihn neu prüfen. Ist zum Beispiel tatsächlich ein Fehler in den übermittelten Daten, wird dieser korrigiert und der Steuerpflichtige bekommt einen neuen Bescheid.
Nennt man dagegen Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit als Grund, geht der Bund der Steuerzahler davon aus, dass das Finanzamt den Einspruch zurückweisen wird. Denn solange keine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vorliegt, dass die Normen verfassungswidrig sind, ist die Finanzverwaltung an geltendes Recht gebunden.
Dann bleibt nur noch die Klage vor dem Finanzgericht – mit den entsprechenden Kosten. Dazu sollte man also bereit sein, wenn man aus verfassungsmäßigen Bedenken Einspruch einlegt. Thomas Haller, Vorstand beim Landesverband Haus und Grund Baden, verweist dagegen auf Musterklagen, die bereits beim Finanzgericht Baden-Württemberg eingegangen sind. Er geht davon aus, dass die Finanzämter die Einsprüche gar nicht bearbeiten, bevor über diese Musterklagen entschieden ist.
Was passiert, wenn man keinen Einspruch einlegt?
„Dann kann man sich individuell nicht mehr gegen die Bescheide wehren“, sagt Thomas Haller. Sollte die Musterklage Erfolg haben, kann man davon auch nicht in jedem Fall profitieren. Man kann dann zwar darauf hoffen, dass das Verfassungsgericht die Landesgrundsteuer in Baden-Württemberg für nichtig erklärt. „In diesem Fall müssten alle Bescheide korrigiert werden, auch bestandskräftige“, sagt Eike Möller.
Allerdings kann es sein, dass für die Korrektur Übergangsfristen eingeräumt werden. „In dieser Zeit würden dann für all diejenigen mit bestandskräftigen Bescheiden diese auch gelten“, sagt Thomas Haller.
Die Gerichte könnten auch so entscheiden, dass eine geänderte Berechnung nur in allen offenen Fällen berücksichtigt werden muss. „Dann könnten nur die Steuerzahler profitieren, deren Bescheide noch nicht bestandskräftig sind“, so Eike Möller weiter. Aus diesen Gründen empfehlen der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg sowie der Eigentümerverband Haus und Grund, einen Einspruch einzulegen.
Auch Oliver Fehrenbacher, Rechtswissenschaftler an der Uni Konstanz, sagt: „Als vorsichtiger Grundstückseigentümer sollte man vorsorglich Einspruch einlegen.“ Sein Vorschlag: Gegenüber der Finanzverwaltung anregen, dass das Einspruchsverfahren ruht, bis die Entscheidung in dem Musterverfahren ergangen ist.
Kann ich schon ahnen, wie hoch meine Grundsteuer künftig wird?
Nicht wirklich. Auch wer seinen Grundsteuerbescheid schon erhalten hat, kann damit nicht seriös rechnen. Zwar sind die Bodenrichtwerte bekannt und Berechnungen damit theoretisch möglich. Allerdings müssen Kommunen erst festlegen, welchen Hebesatz sie anlegen, mit welchem Faktor dieser Bodenrichtwert also zu multiplizieren ist. Tendenziell ist klar: Grundstücke mit einem Einfamilienhaus und großem Garten dürften teurer werden, Mehrfamilienhäuser ohne Garten könnten eher weniger Grundsteuer errichten müssen.
Ab März 2023 will das Bundesbauministerium den klimafreundlichen Neubau von Gebäuden mit einer neuen Förderung unterstützen. Nun wurden die Bedingungen des neuen Programms vorgestellt. Zudem hat die Bundesbauministerin Klara Geywitz eine neue Eigentumsförderung für Familien angekündigt.
„Klimagerechtes Bauen ist heute keine Kann-Entscheidung mehr, sondern ein Muss“, erklärte Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Bauen und Stadtentwicklung, mit Blick auf das neue Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“. Die 750 Mio. Euro schwere Förderung für den klimafreundlichen Neubau von Gebäuden soll ab 01.03.2023 starten. Erstmals werde dabei der ganze Lebenszyklus eines Gebäudes in den Blick genommen – vom Bau über den Betrieb bis zum potenziellen Rückbau in ferner Zukunft, wie es in der Pressemitteilung dazu heißt. Die Gebäude sollen sich durch geringe Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus, hohe Energieeffizienz, niedrige Betriebskosten und einen hohen Anteil erneuerbarer Energien für die Erzeugung von Wärme und Strom auszeichnen.
„Wer heute baut wie früher, um Geld zu sparen, schadet dem Klima und seinem Geldbeutel durch horrende Nebenkosten“, betonte Geywitz. „Jeder kann die KfW-geförderte Zinsverbilligung beantragen. Sie hilft genau dann, wenn es oft am schwierigsten ist: Beim Start der Finanzierung für ein Eigenheim oder Mehrfamilienhaus“, so die Ministerin weiter.
Was wird gefördert?
Das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Fördermittel gibt es für den Neubau sowie den Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40/Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen. Wie das Bundesbauministerium weiter mitteilt, ist eine größere Unterstützung möglich für Gebäude, die zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erreichen.
Zinsverbilligte Kredite
Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Kredite, die Investoren, Genossenschaften, Unternehmen und Privatpersonen über ihre Förderbanken beantragen können. Für Kommunen und Landkreise gibt es Investitionszuschüsse etwa für den Bau von Wohnungen, Kindertagesstätten oder Schulen.
Förderung ist bei der KfW zu beantragen
Für die Durchführung des Förderprogramms ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig, an die Förderanträge gestellt werden können. Bis dahin sei sichergestellt, dass das Neubauförderprogramm „Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 Nachhaltigkeitsklasse“ der BEG des BMWK weiterlaufe.
Die „Richtlinie für Bundesförderung für effiziente Gebäude – Klimafreundlicher Neubau (KFN)“ hat das Ministerium hier zum Download bereitgestellt.
Ähnlich wie Baukindergeld: Neue Eigentumsförderung für Familien soll kommen
n einem Interview mit der Zeitung „Welt am Sonntag“ hat die Bundesbauministerin außerdem eine neue Wohneigentumsförderung für Familien angekündigt, die wohl ab Juni starten soll. Berechtigt seien Familien mit einem Jahreseinkommen bis zu 60.000 Euro. Pro Kind erhöhe sich die Förderung um 10.000 Euro. Für interessierte Familien soll es dabei von der KfW zinsgünstiger Kredite geben. Bei einer Zinsverbilligung sei der Hebel besser als bei jährlichen Direktzahlungen nach dem Kauf, wie Geywitz gegenüber der „Welt am Sonntag“ argumentierte.
Kritik von Branchenverbänden an neuer Förderung
Die Wohnungs- und Bauwirtschaft reagiert mit Kritik auf die Pläne zur Neubauförderung. So zeigte sich der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) enttäuscht. Das bringe in angespannten Zeiten keinen Schub, sondern höchstens einen winzigen „Stups“, so der Verband in einer Stellungnahme. „Diese 750 Mio. Euro lösen die dramatischen Probleme nicht ansatzweise, und die Folgen der weiteren Verzögerungen eines großen Aufschlags kosten später einmal viel mehr Geld“, erklärte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. Die Bundesregierung als Ganzes müsse erkennen, dass sie auf diesem Feld mehr hinlegen müsse, um den Motor beim Wohnungsbau wieder auf Touren zu bringen, so Mattner weiter.
Kritik kommt auch vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW: „Mit dieser Förderung werden wir es auch 2024 nicht schaffen, 400.000 Wohnungen zu bauen. Das Volumen der vorgesehenen Förderung und die ausschließliche Ausrichtung auf den EH 40-Standard sind nicht geeignet, um angesichts explodierender Preise beim bezahlbaren Wohnungsbau etwas zu bewirken“, sagte der GdW-Präsident Axel Gedaschko.
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Ein Hausbau im Winter galt lange Zeit als unmöglich. Doch mittlerweile baut man auch in der kalten Jahreszeit. Es gibt dabei jedoch einiges zu beachten. Hier sollten Bauherren akribisch auf die richtige Planung und Vorbereitung achten.
Für viele Bauherren bedeutet Winterzeit verlorene Zeit. Die Fertigstellung des Eigenheims muss einige Monate ruhen, der Traum vom Eigenheim verschiebt sich nach hinten. Es gibt jedoch auch Wege, die es möglich machen, auch in kalten Jahreszeiten problemlos voranzukommen. Was ist beim Hausbau im Winter wichtig?
Niedrige Temperaturen sorgen für einen Baustopp
Im Winter sind die meisten Baustellen in Deutschland geschlossen. Denn niedrige Temperaturen sorgen für einen Baustopp, vor allem in den frostigen Wintermonaten. Feuchtigkeit und Frost stellen für viele Materialien, vor allem wenn diese wasserlöslich und wassergebunden sind, Probleme dar. Darunter fallen Beton, Zement und Mörtel.
Aber auch einige Kleber und Anstriche ändern in den Wintermonaten ihre Eigenschaften. Und das kann zur echten Gefahr werden.
„Wer baut, wenn es draußen zu kalt oder zu nass ist, macht sich die Physik zum Feind.“
Frostschäden im Winter beim Hausbau vermeiden
Wenn man Frostschäden beim Hausbau im Winter vermeiden möchte, sollte der Rohbau bestenfalls noch vor den eisigen Temperaturen abgeschlossen werden. Wichtig dabei ist, dass das Eindringen von Wasser verhindert wird. Eine gute Entwässerung im Rohbau ist daher ratsam.
Zudem sollte man vorhandene Öffnungen mit einer wasserdichten Folie schützen und abdichten. Wenn man sich an die vorgegebenen Maßnahmen hält, könnte gefrierendes Wasser demzufolge vermieden werden. Da sich Wasser bei Kälte ausdehnt, kann dies zu immensen Schäden führen.
Wenn das Wasser gefriert, kann der Baustoff Beton auch mit Zusatz von Stoffen nicht richtig aushärten. Beton und Mauersteine können bei Feuchtigkeit im Winter leichter brechen oder platzen. Beachten Sie auch, dass bereits verbaute und nicht ausgetrocknete Baustoffe im Winter bestenfalls trocken sind. Daher sollte man sicherstellen, dass eine Beheizung im Rohbau bereits vor Beginn der Bauarbeiten vorhanden ist.
Welche Baumaßnahmen noch bei 5 Grad Celsius möglich sind
Der Erdaushub
Wenn der Boden gefroren ist, weil die Temperaturen unter dem Gefrierpunkt liegen, sind Aushubarbeiten nicht mehr möglich. Allerdings sind diese noch machbar, wenn die Temperaturen bis zu 5 Grad betragen. Die aus dem Baugrund ausgehobene Erde kann somit leichter entnommen werden.
Zudem ist es auch möglich, die Bodenplatte aus Beton für den Keller zu gießen. Achtung: Zwar ist diese Baumaßnahme bei niedrigeren Temperaturen mit Zusatz von Frostschutzmitteln möglich, aber nicht zu empfehlen, da die Bodenplatte danach aushärten muss.
Mauerwerk anbringen
Wie bereits erwähnt, sollte die Massivbauweise mit Mauersteinen bereits vor dem Winter abgeschlossen werden. Denn der Mörtel darf nicht gefrieren und Feuchtigkeit auch nicht in die Steine eindringen. Beim Hausbau im Winter darf das Mauerwerk auf keinen Fall unter 5 Grad erstellt werden. Sollte der Winter mild ausfallen, ist ein Mauerwerksbau realisierbar.
Das Dach eindecken
Ein Dach kann grundsätzlich auch im Winter eingedeckt werden. Auch da sind die Temperaturen maßgebend. Eine gute Absicherung der Baustelle und der Bausubstanz ist aber zwingend notwendig, ganz wichtig ist aber eine gute Planung bei der Dacheindeckung. Man sollte daher schon im Oktober mit der Baumaßnahme beginnen. Denn vor allen im Winter kann es durch Frost zu einer Verzögerung kommen.
Zudem besteht im Winter eine erhöhte Unfallgefahr. Möchte man das Dach noch vor dem Winter eindecken, sollte man früh genug eine entsprechende Baufirma auswählen, die bereits viel Erfahrung nachweisen kann.
Innenausbau im Winter
Zum Innenausbau gehören bestimmte Gewerke wie Fenster, Trockenbau, Sanitäranlagen, Elektronik, Heizung, Bodenbeläge, Wände und Treppen. Steht der Rohbau mit gedecktem Dach und getrocknetem Außenputz, kann der Innenausbau auch im Winter geschehen. Aber auch da sollte man sicherstellen, dass die Bauarbeiten mindestens drei Monate andauern und im Winter eventuell länger anhalten. Auch da ist eine gute Planung maßgebend. Vor allem sollten die Fenster und Außentüren zuerst eingebaut werden. Denn somit kann der Rohbau besser warm gehalten werden. Der PU-Schaum kann bis zu minus 10 Grad verarbeitet werden.
Bauen im Winter in Fertigbauweise
Oft heißt es, wer mit Holz baut, benötigt keine Winterpause. Das ist auch richtig in gewisser Weise. Vor allem im Fertigbau-Segment werden Häuser auch im Winter errichtet. Das hat zum einen den Vorteil, dass Wände, Decken und sonstige Bauteile im Werk vorgefertigt und später auf der Baustelle mithilfe eines Krans montiert werden.
Die Kellerdecke muss jedoch vorher schon gegossen und der dafür nötige Erdaushub bereits geschehen sein. Bis das Fertighaus dann vollständig montiert ist und man mit dem Innenausbau beginnen kann, können jedoch einige Tage vergehen. Der Hausbau im Winter mit einem Fertigbauhaus hat gegenüber der gewöhnlichen Bauweise mit Stein im Winter einige Vorteile. Man sollte nur beim späteren Inneneinbau darauf achten, dass unter dem Gefrierpunkt mit Heizern nachgeholfen wird.
Wichtige Tipps zum Hausbau im Winter
Wenn man vorhat, ein Haus im Winter zu bauen, sollte man Fachfirmen aufsuchen, die bereits erfolgreich etliche Projekte nachweisen können. Es wäre zudem wichtig, geschulte und erfahrene Handwerker und Architekten hinzuzuziehen. Vor allem sollten diese ein großes Know-how in Bezug auf Hausbau im Winter mitbringen.
Beim Innenausbau sollte der Rohbau vorher schon beheizt werden, sodass Wasserleitungen, die bereits gefüllt sind, durch Frostschäden nicht platzen können. Der Zugang zum Dachgeschoss muss bereits geschlossen sein. Ansonsten strömt die nasse, aber warme Luft nach oben und kann für Schimmelbildung im Dachgeschoss verantwortlich sein.
Vorsicht bei Baustoffen mit Wasser! Mörtel, Kleber und Putz verkraften keine Minustemperaturen.
Bei Erdarbeiten sollte die Außentemperatur im Plus-Bereich liegen.
Durch die veränderlichen Temperaturen im Winter kann es zu einem Baustopp kommen.
Unter 5 Grad sollte nicht gebaut werden.
Bei Bauteilen mit Holz sollte man auch auf Feuchtigkeit achten. Bei Feuchtigkeit kann sich Schimmel bilden.
Beim Mauerwerk kann es durch Nässe und Frost zu einer Sprengwirkung kommen. Wie bereits erwähnt: Wasser dehnt sich aus, wenn es gefriert.
Zwar ist ein Hausbau im Winter möglich, jedoch muss man eventuell auch mit höheren Kosten rechnen. Weil der Mehraufwand dadurch deutlich ansteigt. Man benötigt oft spezielle Maschinen, Materialien und extra Heizkosten.
Die Trockenphasen im Winter dauern länger und somit auch die Bauphase.
Fertighäuser werden bereits im Werk hergestellt und direkt geliefert und montiert.
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