Was man beim Hausbau im Winter unbedingt beachten sollte

Ein Hausbau im Winter galt lange Zeit als unmöglich. Doch mittlerweile baut man auch in der kalten Jahreszeit. Es gibt dabei jedoch einiges zu beachten. Hier sollten Bauherren akribisch auf die richtige Planung und Vorbereitung achten.

Für viele Bauherren bedeutet Winterzeit verlorene Zeit. Die Fertigstellung des Eigenheims muss einige Monate ruhen, der Traum vom Eigenheim verschiebt sich nach hinten. Es gibt jedoch auch Wege, die es möglich machen, auch in kalten Jahreszeiten problemlos voranzukommen. Was ist beim Hausbau im Winter wichtig?

Niedrige Temperaturen sorgen für einen Baustopp

Im Winter sind die meisten Baustellen in Deutschland geschlossen. Denn niedrige Temperaturen sorgen für einen Baustopp, vor allem in den frostigen Wintermonaten. Feuchtigkeit und Frost stellen für viele Materialien, vor allem wenn diese wasserlöslich und wassergebunden sind, Probleme dar. Darunter fallen Beton, Zement und Mörtel.

Aber auch einige Kleber und Anstriche ändern in den Wintermonaten ihre Eigenschaften. Und das kann zur echten Gefahr werden.

„Wer baut, wenn es draußen zu kalt oder zu nass ist, macht sich die Physik zum Feind.“

Frostschäden im Winter beim Hausbau vermeiden

Wenn man Frostschäden beim Hausbau im Winter vermeiden möchte, sollte der Rohbau bestenfalls noch vor den eisigen Temperaturen abgeschlossen werden. Wichtig dabei ist, dass das Eindringen von Wasser verhindert wird. Eine gute Entwässerung im Rohbau ist daher ratsam.

Zudem sollte man vorhandene Öffnungen mit einer wasserdichten Folie schützen und abdichten. Wenn man sich an die vorgegebenen Maßnahmen hält, könnte gefrierendes Wasser demzufolge vermieden werden. Da sich Wasser bei Kälte ausdehnt, kann dies zu immensen Schäden führen.

Wenn das Wasser gefriert, kann der Baustoff Beton auch mit Zusatz von Stoffen nicht richtig aushärten. Beton und Mauersteine können bei Feuchtigkeit im Winter leichter brechen oder platzen. Beachten Sie auch, dass bereits verbaute und nicht ausgetrocknete Baustoffe im Winter bestenfalls trocken sind. Daher sollte man sicherstellen, dass eine Beheizung im Rohbau bereits vor Beginn der Bauarbeiten vorhanden ist.

Welche Baumaßnahmen noch bei 5 Grad Celsius möglich sind

Der Erdaushub

Wenn der Boden gefroren ist, weil die Temperaturen unter dem Gefrierpunkt liegen, sind Aushubarbeiten nicht mehr möglich. Allerdings sind diese noch machbar, wenn die Temperaturen bis zu 5 Grad betragen. Die aus dem Baugrund ausgehobene Erde kann somit leichter entnommen werden.

Zudem ist es auch möglich, die Bodenplatte aus Beton für den Keller zu gießen. Achtung: Zwar ist diese Baumaßnahme bei niedrigeren Temperaturen mit Zusatz von Frostschutzmitteln möglich, aber nicht zu empfehlen, da die Bodenplatte danach aushärten muss.

Mauerwerk anbringen

Wie bereits erwähnt, sollte die Massivbauweise mit Mauersteinen bereits vor dem Winter abgeschlossen werden. Denn der Mörtel darf nicht gefrieren und Feuchtigkeit auch nicht in die Steine eindringen. Beim Hausbau im Winter darf das Mauerwerk auf keinen Fall unter 5 Grad erstellt werden. Sollte der Winter mild ausfallen, ist ein Mauerwerksbau realisierbar.

Das Dach eindecken

Ein Dach kann grundsätzlich auch im Winter eingedeckt werden. Auch da sind die Temperaturen maßgebend. Eine gute Absicherung der Baustelle und der Bausubstanz ist aber zwingend notwendig, ganz wichtig ist aber eine gute Planung bei der Dacheindeckung. Man sollte daher schon im Oktober mit der Baumaßnahme beginnen. Denn vor allen im Winter kann es durch Frost zu einer Verzögerung kommen.

Zudem besteht im Winter eine erhöhte Unfallgefahr. Möchte man das Dach noch vor dem Winter eindecken, sollte man früh genug eine entsprechende Baufirma auswählen, die bereits viel Erfahrung nachweisen kann.

Innenausbau im Winter

Zum Innenausbau gehören bestimmte Gewerke wie Fenster, Trockenbau, Sanitäranlagen, Elektronik, Heizung, Bodenbeläge, Wände und Treppen. Steht der Rohbau mit gedecktem Dach und getrocknetem Außenputz, kann der Innenausbau auch im Winter geschehen. Aber auch da sollte man sicherstellen, dass die Bauarbeiten mindestens drei Monate andauern und im Winter eventuell länger anhalten. Auch da ist eine gute Planung maßgebend. Vor allem sollten die Fenster und Außentüren zuerst eingebaut werden. Denn somit kann der Rohbau besser warm gehalten werden. Der PU-Schaum kann bis zu minus 10 Grad verarbeitet werden.

Bauen im Winter in Fertigbauweise

Oft heißt es, wer mit Holz baut, benötigt keine Winterpause. Das ist auch richtig in gewisser Weise. Vor allem im Fertigbau-Segment werden Häuser auch im Winter errichtet. Das hat zum einen den Vorteil, dass Wände, Decken und sonstige Bauteile im Werk vorgefertigt und später auf der Baustelle mithilfe eines Krans montiert werden.

Die Kellerdecke muss jedoch vorher schon gegossen und der dafür nötige Erdaushub bereits geschehen sein. Bis das Fertighaus dann vollständig montiert ist und man mit dem Innenausbau beginnen kann, können jedoch einige Tage vergehen. Der Hausbau im Winter mit einem Fertigbauhaus hat gegenüber der gewöhnlichen Bauweise mit Stein im Winter einige Vorteile. Man sollte nur beim späteren Inneneinbau darauf achten, dass unter dem Gefrierpunkt mit Heizern nachgeholfen wird.

Wichtige Tipps zum Hausbau im Winter

  • Wenn man vorhat, ein Haus im Winter zu bauen, sollte man Fachfirmen aufsuchen, die bereits erfolgreich etliche Projekte nachweisen können. Es wäre zudem wichtig, geschulte und erfahrene Handwerker und Architekten hinzuzuziehen. Vor allem sollten diese ein großes Know-how in Bezug auf Hausbau im Winter mitbringen.
  • Beim Innenausbau sollte der Rohbau vorher schon beheizt werden, sodass Wasserleitungen, die bereits gefüllt sind, durch Frostschäden nicht platzen können. Der Zugang zum Dachgeschoss muss bereits geschlossen sein. Ansonsten strömt die nasse, aber warme Luft nach oben und kann für Schimmelbildung im Dachgeschoss verantwortlich sein.
  • Vorsicht bei Baustoffen mit Wasser! Mörtel, Kleber und Putz verkraften keine Minustemperaturen.
  • Bei Erdarbeiten sollte die Außentemperatur im Plus-Bereich liegen.
  • Durch die veränderlichen Temperaturen im Winter kann es zu einem Baustopp kommen.
  • Unter 5 Grad sollte nicht gebaut werden.
  • Bei Bauteilen mit Holz sollte man auch auf Feuchtigkeit achten. Bei Feuchtigkeit kann sich Schimmel bilden.
  • Beim Mauerwerk kann es durch Nässe und Frost zu einer Sprengwirkung kommen. Wie bereits erwähnt: Wasser dehnt sich aus, wenn es gefriert.
  • Zwar ist ein Hausbau im Winter möglich, jedoch muss man eventuell auch mit höheren Kosten rechnen. Weil der Mehraufwand dadurch deutlich ansteigt. Man benötigt oft spezielle Maschinen, Materialien und extra Heizkosten.
  • Die Trockenphasen im Winter dauern länger und somit auch die Bauphase.
  • Fertighäuser werden bereits im Werk hergestellt und direkt geliefert und montiert.

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IMMOBILIE ERBEN – DER ABLAUF VOM ERBFALL BIS ZUM VERKAUF

Durchschnittlich ist in 46 Prozent der Fälle eine Immobilie Bestandteil des Nachlasses – meist handelt es sich dabei um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Erben fragen sich zu Recht “Ich habe eine Immobilie geerbt – Was ist jetzt zu tun und wie gehe ich vor?”. Eine Immobilie zu erben bedeutet Verantwortung und bürokratische Hürden, die es zu meistern gilt. Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen ein. Dies bedeutet jedoch auch, dass die lukrativste und schönste Immobilie den Traum vom neu erlangten Reichtum schnell zerplatzen lassen kann, wenn der Nachlass überschuldet ist.

Wir erklären Ihnen, was bei einem Erbfall zu tun ist. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass es in Erbangelegenheiten immer ratsam ist, rechtliche und steuerliche Beratung von einem Anwalt oder Steuerberater in Anspruch zu nehmen. 

Die hier aufgeführten Auskünfte dienen als erste Orientierung und sollen keine fachliche Beratung ersetzen. Es besteht kein Anspruch auf Aktualität und Vollständigkeit.

WAS IST IM ERBFALL ZU TUN?

Mit dem Tod des Erblassers tritt der Erbfall ein, bei dem das gesamte Vermögen des Verstorbenen auf die Erben übergeht – dies müssen jedoch nicht zwangsläufig die nächsten Verwandten oder Kinder sein: Die gesetzliche Erbfolge kann durch ein Testament bzw. einen Erbvertrag aufgehoben bzw. geändert werden. Der letzte Wille des Erblassers entscheidet, sofern dafür Vorkehrungen getroffen wurden.

DEN TODESFALL MELDEN

Das deutsche Recht lässt Hinterbliebenden nicht viel Zeit zum trauern. Beim zuständigen Standesamt muss der Todesfall spätestens am nächsten Werktag angezeigt werden. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Bezirk, wo der Sterbefall eingetreten ist. 

Bei einem inländischen Todesfall ist generell das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Befindet sich die verstorbene Person auf einem Landfahrzeug, Schiff oder Luftfahrzeug, ist das Standesamt des Bezirkes zuständig, in dem der Verstorbene aufgefunden wird. Findet eine Umladung des Verstorbenen von einem Fahrzeug in ein anderes Fahrzeug statt, wechselt am Umladeort die Zuständigkeit.

Tritt der Sterbefall außerhalb von Deutschland ein, liegt die Zuständigkeit bei dem Standesamt, in dessen Bezirk die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Bestehen Zweifel an der Zuständigkeit oder treten Unstimmigkeiten auf, ob der Todesfall im In- oder Ausland eingetreten ist, entscheidet die Aufsichtsbehörde oder das Bundesministerium des Innern, welches Standesamt zuständig ist.

STERBEURKUNDE BEANTRAGEN

Die Sterbeurkunde ist ein zweifelsfreier und offizieller Nachweis über den Tod eines Verstorbenen. Meist verlangen Ämter, Behörden, Banken und Versicherungen dieses wichtige Dokument, um Auskünfte an Angehörige und Erben zu erteilen. Auch ist es nur mit einer Sterbeurkunde möglich, Kündigungen von Versicherungen und eines Mietvertrags zeitnah vorzunehmen. Da für die Vorlage der Sterbeurkunde meist ein Original gefordert wird, sollten immer mehrere Ausführungen beantragt werden.

Die Kosten der Sterbeurkunde belaufen sich in der Regel für das erste Exemplar auf ca. 10 – 15 Euro und für jede weitere Ausführung auf ca. 5 Euro. Ausfertigungen für die gesetzliche Rentenversicherung, die Krankenkasse oder das Sozialamt sind in der Regel gebührenfrei. 

Je nach Familienstand der verstorbenen Person werden verschiedene Dokumente benötigt, welche beim zuständigen Standesamt eingereicht werden müssen. Die erforderlichen Unterlagen müssen im Original vorgelegt werden und, falls diese nicht im Original vorliegen, unter Umständen nachträglich beantragt werden, was die Ausstellung der Sterbeurkunde über die üblichen 1-2 Wochen weiter verzögern kann.

TOTENSCHEIN IST KEIN ERSATZ FÜR STERBEURKUNDE!

Für die Sterbeurkunde ist ein Totenschein notwendig, welcher von einem Arzt als Todesbescheinigung ausgestellt werden muss. Der zuständige Arzt nimmt demnach eine gründliche Untersuchung des Verstorbenen vor – auch, um einen natürlichen Tod oder Fremdeinwirkungen feststellen zu können. Dieser Totenschein ersetzt nicht die Sterbeurkunde. In der Todesbescheinigung ist der Ort des Todesfalls, die Todesursache und der Zeitpunkt des Todes dokumentiert, soweit diese Daten feststellbar sind.

WER ERBT DIE NACHLASS-IMMOBILIE?

DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Die gesetzliche Erbfolge ist in den § 1924 bis § 1936 BGB geregelt. Diese greift, sofern kein wirksames Testament und kein wirksamer Erbvertrag hinterlassen wird, der letzte Wille des Verstorbenen erfolgreich angefochten wurde oder der im Testament aufgeführte Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat.

Wer welchen Anspruch aus dem Nachlass hat, regelt in erster Linie das Verwandtschaftsverhältnis zu der verstorbenen Person. Die Verwandten werden in Erbenordnungen eingeteilt. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

  • 1. Ordnung: Kinder des Erblassers und Enkelkinder
  • 2. Eltern des Erblassers, Geschwister und Nichten und Neffen, Geschiedene Elternteile der verstorbenen Person sind ebenfalls Erben zweiter Ordnung
  • 3. Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen
  • 4. Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge

WAS ERBT DER EHEGATTE ODER LEBENSPARTNER IN DER GESETZLICHEN ERBFOLGE?

Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner erbt nicht automatisch den gesamten Nachlass und somit die Immobilie. Dies ist nur dann der Fall, wenn weder Abkömmlinge (Kinder und Enkel des Verstorbenen), noch Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister), noch Großeltern des Verstorbenen vorhanden sind (§ 1931 Abs. 2 BGB).

Existieren weitere Verwandte des Erblassers, erbt ein Ehegatte oder Lebenspartner somit oft nur einen Anteil am gesamten Nachlass – in vielen Fällen sind die Kinder beteiligt. Hierzu zählen auch uneheliche Kinder, die im Gegenzug zu den ehelichen Kindern meist nicht auf Ihren Anspruch aus dem Erbe zugunsten des verbliebenen Ehegatten verzichten. Sind mehrere Personen bei einem Erbe beteiligt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

Meist fangen genau hier die Probleme an, da unterschiedliche Erben ebenso unterschiedliche Interessen bei einer möglichen Verwertung des Nachlasses oder einer Immobilie verfolgen können.

TESTAMENT BEI ERB-IMMOBILIEN

Soll eine andere Aufteilung des Nachlasses als bei der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen werden, kann ein Testament zu Lebzeiten verfasst werden, aus dem der letzte Wille hervorgeht. Das Testament muss nicht zwangsläufig durch einen Notar erstellt und beurkundet werden. Jedoch müssen zwingend verschiedene Formvorschriften beachten werden, da sonst Unwirksamkeit droht:

  • Das privat verfasste Testament muss handschriftlich und eigenhändig (Nicht durch einen Dritten) verfasst worden sein.
  • Alternativ ist die notarielle Beurkundung möglich und bei Lese- und Schreibunfähigkeit zwingend erforderlich.
  • Die Schrift muss lesbar sein.
  • Eine eigenhändige, lesbare und vollständige Unterschrift mit Vor- und Nachnamen muss vorhanden sein.
  • Datum und Ort der Testamentsverfassung müssen aufgeführt sein.

In der Praxis kommt es durchaus vor, dass ein vermeidlich existierendes Testament unauffindbar ist oder dieses gar unterschlagen oder verfälscht wird. Nur wie soll man sicherstellen, dass das geschriebene Testament aufgefunden und dem letzten Willen auch tatsächlich entsprochen wird?

TESTAMENT BEI NACHLASSGERICHT HINTERLEGEN

Um sicherzustellen, dass das Testament im Sterbefall auch seine Wirkung entfaltet, kann dieses beim zuständigen Nachlassgericht hinterlegt werden. Nach der Hinterlegung wird das Nachlassgericht das Testament bei dem Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer in Berlin registrieren.  Die Bundesnotarkammer wird vom Standesamt benachrichtigt, wenn der Testamentsverfasser verstirbt und informiert somit wieder das Nachlassgericht, bei welchem das Testament hinterlegt ist. Somit ist gewährleistet, dass das Testament schnell aufgefunden wird. Der Inhalt des Testaments wird dabei nicht registriert. Auskünfte aus dem Zentralen Testamentsregister erhalten nur Gerichte und Notare – nicht potentielle oder mögliche Erben.

TESTAMENTSERÖFFNUNG VON AMTS WEGEN

Nach dem Ableben und dessen Mitteilung an das Nachlassgericht wird das hinterlegte Testament eröffnet. Dies geschieht in der Regel in einem Termin, bei dem die gesetzlichen Erben und die im Testament bedachten Erben eingeladen werden. In diesem Termin wird der Inhalt des Testaments mündlich bekannt gegeben.

BERLINER TESTAMENT ZWISCHEN EHEGATTEN

Tritt der Tod eines Ehegatten ein, soll zumeist der verbleibende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt werden. Dies gestattet das sogenannte “Berliner Testament”. Wenn zunächst der überlebende Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt wird, muss ebenso festgelegt werden, wer im Falle dessen Ablebens als Nachfolge-Erbe eintritt. 

Eine typische Formulierung des Berliner Testaments könnte wie folgt aussehen: “Wir setzen uns gegenseitig zu Alleinerben ein. Erben des länger lebenden von uns Beiden sind unsere gemeinschaftlichen Kinder zu gleichen Erbanteilen.”

Die oben aufgeführten Formvorschriften gelten auch hier, nur mit dem Unterschied, dass beide Eheleute das Testament mit Angabe von Datum und Ort unterschreiben müssen. 

PFLICHTTEIL BEI IMMOBILIEN: WER BERECHTIGT IST

Existiert kein Testament oder Erbvertrag über die Festlegung des rechtmäßigen Erbes, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Kinder und Ehegatten gehören steht zu den gesetzliche Erben und somit auch zu den pflichtteilsberechtigten Personen. Werden diese z.B. enterbt, steht Ihnen dennoch ein Anspruch auf den Pflichtteil zu. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des theoretisch zustehenden Erbes. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Teil einer Erbengemeinschaft, hat jedoch einen Anspruch auf Geldzahlung gegen den oder die Erben. 

Ist eine Immobilie teil der Erbmasse, kann dies schnell zu weiteren (finanziellen) Problemen führen, da möglicherweise ein Verkauf notwendig ist, um die Forderungen der Pflichtteilsberechtigten bedienen zu können. Auch hier ist es wichtig, einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation des Erblassers zu erhalten, um eine gute Strategie für eine mögliche Verwertung auszuarbeiten.

ERBSCHEIN BEANTRAGEN? NACHWEIS ÜBER BERECHTIGTEN ERBEN

Wichtig: Mit dem Antrag auf Ausstellung eines Erbscheins nehmen Sie automatisch das Erbe (und somit auch mögliche Schulden) an!

Der Erbschein dient als Berechtigungsnachweis für die Erbschaft, sofern dies nicht aus einem Testament hervorgeht. Der Erbschein muss beim zuständigen Nachlassgericht (letzter Wohnsitz des Verstorbenen) aktiv beantragt werden – da es nicht zwingend erforderlich ist, einen Erbschein zu besitzen, erhalten Erben diesen nicht automatisch. Jedoch ist dieser zwingend erforderlich, sofern der Erbe plant, eine Immobilie zu verkaufen.

Die Kosten des Erbscheins richten sich nach Gebührenordnung des “Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gericht und Notare” (GNotKG) in Paragraph 40. Die Gebühren variieren je nach Wert des Nachlasses und können von überschaubaren Eurobeträgen bis zu mehreren tausend Euro betragen. 

Neben der Bestätigung über die Richtigkeit der Angaben durch einen Eid vor Gericht sind für die Beantragung eines Erbscheins folgende Unterlagen und Auskünfte notwendig:

  • Testament oder einen Erbvertrag (falls vorhanden)
  • Heiratsurkunden
  • Geburtsurkunden
  • Sterbeurkunden
  • Nachlasswert
  • Schulden des Verstorbenen
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Anschrift der Erben

Zu dem Nachlasswert zählt insbesondere bei einer Immobilie der Verkehrswert, zu den Schulden mögliche, dingliche Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs, aber auch Dispo-Kredite und sonstige Verbindlichkeiten.

Grundsätzlich ist immer anzuraten, zu Lebzeiten eine Vorsorgevollmacht aufzusetzen, welche es ermöglicht, direkt Einblick in die Vermögensverhältnisse bei Kreditinstituten, Versicherungen, etc. zu erhalten, sobald der Todesfall eintritt. Ohne Vorsorgevollmacht wird potentiellen Erben nur mit einem entsprechenden Nachweis Einsicht gewährt: Dieser Nachweis kann z.B. der Erbschein sein – diesen erhalten die Erben jedoch erst, wenn Sie mit dem Antrag das Erbe angenommen haben und somit noch keinen Überblick über die Vermögensverhältnisse besitzen. 

MEHRERE ERBEN = ERBENGEMEINSCHAFT

Erben aufgrund der gesetzlichen Erbfolge oder in Folge eines Testaments mehrere Personen den Nachlass und somit auch eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen – hier fangen meist die Probleme an: Unterschiedliche Personen verfolgen oft unterschiedliche Interessen, mal mehr oder weniger mit emotionaler Bindung an die Erbmasse. 

Ein Immobilienverkauf kann somit i.d.R. nur stattfinden, wenn sich alle Erben einig über die Veräußerung sind.

Eine weitere Möglichkeit ist ebenfalls, möchte einer der Erben die Immobilie weiter bewohnen, wobei die anderen Erben daran kein Interesse haben, dass der zukünftige Bewohner die anderen Erben auszahlt – vorausgesetzt, die Immobilie wurde bewertet und die Finanzierung ist gesichert.

Geraten Erbengemeinschaft in Streit, was in der Praxis meist keine Seltenheit ist, besteht ebenfalls die Möglichkeit, seinen Erbteil durch eine sogenannte Teilungsversteigerung zu veräußern. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass in nachfrageschwachen Regionen der zu erzielende Erlös weit unter dem eigentlichen Wert liegen kann. Ein potentieller Ersteigerer steigt als neuer Eigentümer des Erbteils in die zerstrittene Erbengemeinschaft ein, was zu weiteren Problemen führen kann und somit als hohes Risiko angesehen wird.

VORERBE & NACHERBE – VERMERKE IM GRUNDBUCH

Da der Erblasser in der Festlegung seines Erben frei ist, kann er sein Vermögen an verschiedene Personen in zeitlich versetzter Reihenfolge vererben. Somit kann ein Erblasser einen Erben bestimmen, der jedoch erst dann rechtmäßiger (Nach-)Erbe wird, wenn ein zuvor festgelegter (Vor-)Erbe  zunächst Erbe wird. Die Vorerbschaft kann auf verschiedene Arten ausgelöst werden: Durch den Tod des Vorerben oder auf Grundlage einer eintretenden Bedingung (z.B. Volljährigkeit, festgelegtes Datum, etc.)

Der Fall der Vorerbschaft wird häufig bei Eheleuten eingesetzt, die sich z.B. über das Berliner Testament als gegenseitige Erben einsetzen und als Nacherben die gemeinsamen Kinder bestimmen. Somit kann sichergestellt werden, dass das Vermögen innerhalb der Familie verbleibt. Aufgrund von einer neuen Heirat des länger lebenden Ehegatten hat der neue Ehegatte somit z.B. keinen Anspruch auf das Erbe.

Ein Vorerbe kann nur eingeschränkt über den Nachlass verfügen, was bedeutet, dass die Erbmasse ungeschmälert auf den Nacherben übergehen muss. Dies kann zur Folge haben, dass eine mögliche Veräußerung einer Immobilie mit rechtlichen Hürden verbunden ist, welche man vor einem möglichen Verkaufsversuch umfangreich erörtern muss.

ERBE ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?

Ebenso, wie ein  potentielles Erbe Grund zur (finanziellen) Freude sein kann, gibt es auch die Schattenseite: Neben Vermögenswerten, Immobilien oder Barvermögen zählen auch die Verbindlichkeiten zur Erbmasse. Es ist demnach nicht möglich, nur einzelne Teile der Erbmasse zu erben. Es gilt das Prinzip: Alles oder nichts.

ERBMASSE ERMITTELN

Zunächst sollten alle Vermögenswerte in ein Nachlassverzeichnis aufgeführt werden – dies ist nicht immer zwingend erforderlich, jedoch anzuraten, um einen besseren Überblick über die gesamte Vermögenssituation des Erblassers zu erhalten. Bei einem Nachlassverzeichnis handelt es sich um eine detaillierte Auflistung aller zum Nachlass gehörenden Gegenstände, Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Hierzu zählen unter Anderem:

  • Bargeld / Bankguthaben
  • Immobilien
  • Ansprüche aus Lebensversicherung
  • Wertpapiere
  • Sparbücher
  • Kunstgegenstände / Schmuck / Wertsachen allgemein
  • Dispo-Kredit bei der Bank
  • Valutierende Grundschulden
  • Steuerschulden
  • Beerdigungskosten
  • Kosten für eine Nachlassverwaltung

WELCHER IMMOBILIENWERT BEI ERBSCHAFT?

Die Bewertung der vererbten Immobilie übernimmt das Finanzamt, welches am letzten Wohnsitz des Verstorben zuständig ist. Um den Wert und eine mögliche Erbschaftssteuer zu ermitteln, nimmt das Finanzamt eine Wertermittlung nach einfachem Standardverfahren zum Stichtag des Todestages des Erblassers vor. In der Regel beruht die Wertermittlung auf einem standardisierten Verfahren und anhand von ortsüblichen Schätzungen sowie anhand des Bodenrichtwertes.

Wesentliche Faktoren, die in der Wertermittlung von Immobilien Berücksichtigung finden – z.B. eine Überalterung, Mängel und Schäden, aber auch die tatsächliche Nachfrage am Markt, welche den Verkehrswert ebenfalls massiv beeinflussen kann – werden hier meist außer acht gelassen. Aufgrund einer hohen Steigerung des Bodenrichtwerts in exponierten Lagen kann so schnell eine überhöhte Schätzung seitens Finanzamt vorgenommen werden, was in einer viel zu hoch angesetzten Steuerforderung mündet.  

Wer mit einer pauschalen Wertermittlung seitens Finanzamt in 2023 nicht einverstanden ist, muss einen Gutachter beauftragen. Das Jahressteuergesetz 2022 plant die Anpassung der Ermittlung der pauschalierten Grundstückswerte ab 2023, indem es die Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten ändern will und Regionalfaktoren einführt. Ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert einer Immobilie. Dies ist grundsätzlich positiv für die Wertermittlung seitens Finanzamt, da die Immobilie einen niedrigeren Wert auf dem Papier besitzt. Die Regionalfaktoren hingegen werden aller Voraussicht nach dafür sorgen, dass gerade in exponierten und beliebten Lagen die Wertermittlung deutlich höher ausfallen. Dies wird sich auch in der Erbschafts- und Schenkungssteuer bemerkbar machen. Experten gehen davon aus, dass hier mit einer Verteuerung von 20 bis 30 Prozent zu rechnen ist. 

ERBSCHAFTSSTEUER: FREIBETRÄGE

Als Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der möglichen Erbschaftssteuer dient das gesamt Vermögen, welches vererbt wird. Hinterlässt der Erblasser nur eine Immobilie, wird in aller Regel auf Basis des Verkehrswerts (=Gemeiner Wert) die Erbschaftssteuer berechnet. Weiteres, möglichen Vermögen in Form von z.B. Bargeld, Wertsachen, etc. wird zusätzlich berücksichtigt.

Gem. § 16 ErbStG gelten bei einer Erbschaft bestimmte Freibeträge – Je nach Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen und der Höhe der Vermögenswerte kann unter Umständen keine Erbschaftssteuer fällig werden. Grundsätzlich gilt: Umso näher das Verhältnis zu dem Verstorbenen war und umso höher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher fällt auch der Freibetrag aus.

Je nach Verwandtschaftsverhältnis werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt, die entsprechend unterschiedliche Freibeträge besitzen. Diese besonderen Steuerklassen dienen dem Finanzamt lediglich zur Ermittlung der Erbschaftssteuer. Der Vermögenswert einer Immobilie wird seitens Finanzamt oft nur geschätzt, was zum Nachteil des Beerbten sein kann. Hier ist es immer ratsam, auf eigene Kosten eine Immobilienbewertung vornehmen zu lassen.

ERBSCHAFTSSTEUERSÄTZE FÜR IMMOBILIEN

Abzüglich des oben zustehenden Freibetrags versteuert das Finanzamt darüber liegende Vermögenswerte (Restbetrag) nach den nachfolgenden Steuersätzen für Erbschaft.

ERBE AUSSCHLAGEN: FRIST, KOSTEN UND ABLAUF

Das Erbe kann durch persönliche Vorsprache beim zuständigen Nachlassgericht ausgeschlagen werden – die Textform (z.B. ein Brief, Fax oder eine E-Mail) genügt nicht! Die Gebühr für den formellen Akt beträgt 30 Euro. Ist eine Anreise zum Nachlassgericht nicht möglich, kann eine Erklärung durch einen Notar aufgesetzt werden. Wichtig ist hierbei, dass diese Erklärung innerhalb der Frist beim zuständigen Nachlassgericht eingeht.

Die Frist beträgt gem. § 1944 BGB in der Regel sechs Wochen. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung, in welcher der Erbe von dem Erbfall sowie seiner Berufung als Erbe erfährt. Dies ist spätestens dann der Fall, wenn der Erbberechtigte vom Nachlassgericht eine Kopie des Testaments erhält. Ist kein Testament vorhanden beginnt die Frist bereits mit Kenntnis vom Tode des Erblassers.

Mit Ausschlagung des Erbes als Erbberechtigter erbt der nächste Anwärter den Nachlass. Sind die Erbanwärter minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter in dessen Namen das Erbe ausschlagen. Schlagen alle Erbberechtigten das Erbe aus, erbt zu guter Letzt der Staat.

Im Gegenzug, möchte der Erbberechtigte das Erbe annehmen, muss er keine Erklärung abgeben. Nach Fristverstreichung gilt das Erbe als angenommen. Gleiches gilt, wenn innerhalb der Frist ein Erbschein beantragt wird.

GRUNDBUCH BERICHTIGEN NACH ERBFALL

Sind im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben, wird die Eintragung im Falle eines Erbfalls unrichtig. Zu gunsten des Erben ist es erforderlich, die unrichtige Eintragung berichtigen zu lassen. Von den rechtmäßigen Erben ist ein Antrag auf Berichtigung zu stellen. Es findet keine automatische Berichtigung im Erbfall statt. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod des Erblassers ist diese Berichtigung kostenfrei.

Ist seitens der Erben geplant, eine geerbte Immobilie zeitnah zu verkaufen oder diese zu teilen, um Wohneigentum zu begründen, ist eine Berichtigung nicht zwangsläufig notwendig – Dies muss dem zuständigen Grundbuchamt signalisiert werden. Mit einem rechtsgültigen Testament oder Erbschein kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch Zug um Zug in einem notariellen Kaufvertrag mit einem Dritten (Käufer) erfolgen.

SPEKULATIONSSTEUER BEI VERKAUF EINER GEERBTEN IMMOBILIE?

Eine Spekulationssteuer bei dem Verkauf einer Immobilie ist immer dann zu zahlen, wenn durch eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren ein Gewinn erzielt wird. Dieser Gewinn wird über den persönlichen Steuersatz als Einkommen versteuert. Als Erbe erben Sie diese Spekulationsfrist mit. Die 10-Jahres-Frist gilt jedoch nur dann, wenn es sich bei einer Immobilie z.B. um eine Kapitalanlage handelt, welche vermietet ist. Eigengenutzte Immobilien, in welcher der Erblasser selbst gewohnt hat, sind von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn der Verstorbene selbst mindestens 2 Jahre nach dem Kauf der Immobilie diese selbst bewohnt hat.  Bei Unsicherheit, wann diese Frist vorüber ist, sollte sich immer fachkundige Meinung eines Dritten eingeholt werden (Steuerberater, Immobilienmakler, Rechtsanwalt, etc.).

IMMOBILIE NACH ERBSCHAFT

Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben oder erst erben, ist in aller Regel Schnelligkeit gefragt, um Fristen einzuhalten und einen Überblick über die (finanzielle) Gesamtsituation zu erhalten. Mit entsprechenden Vollmächten zu Lebzeiten des Erblassers können mühsehlige Gespräche und zeitliche Verzögerungen i.d.R. vermieden werden. Gern unterstützen wir Sie und mögliche Miterben bei dem geplanten Vorhaben.

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Immobilienbewertung bei Scheidung

Eines der wichtigsten Themen bei einer Scheidung: Klarheit schaffen!

Eine Scheidung bedeutet für Ehepartner oft das Durchlaufen einer sehr schwierigen Zeit. Dabei geht es oft nicht nur um die emotionalen Belastungen. Sehr häufig spielt Geld und Vermögen eine sehr große Rolle. Besonders die gerechte Aufteilung des gemeinsamen Besitzes sorgt bei beiden Partnern im Fall einer anstehenden Scheidung für schlaflose Nächte.

Wenn sich dann auch ein Haus oder eine Eigentumswohnung in gemeinsamem Eigentum befindet, macht dies die Situation nicht einfacher. Wie soll das Haus aufgeteilt werden? Wer muss wem wieviel ausbezahlen? Und was ist das Haus überhaupt wert? Eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung bringt den Scheidungskandidaten viel Klarheit und spart ihnen eine Menge Zeit, Geld und Nerven. Mit einem durch einen neutralen zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstelltem Immobilien-Wertgutachten lebt es sich in einer Ehe im Hinblick auf Streitigkeiten ums Haus auf Dauer sehr entspannt.

Entscheidend beim Scheiden: der Zugewinn einer Immobilie

Kommt es zu einer Scheidung, wird das während der Ehe erworbene Vermögen der Ehepartner – der sogenannte Zugewinn – im Allgemeinen geteilt, sofern dies vertraglich bei der Eheschließung durch einen Ehevertrag nicht anderes vereinbart wurde. Beim Zugewinn kann es sich z.B. um erwirtschaftetes Geld, aber auch um die Wertsteigerung eines Hauses oder einer Wohnung handeln. Eine Immobilie kann im Laufe der Zeit aus verschiedenen Gründen an Wert gewinnen: sei es durch die aktuelle Marktlage und gestiegene Immobilienpreise, durch Renovierungsarbeiten, die an der Immobilie durchgeführt wurden oder durch die Aufwertung einer ganzen Wohngegend durch städtebauliche Maßnahmen.

Wieviel des Zugewinns vom Haus steht den Partnern bei einer Scheidung zu?

Ist nun einer der Ehepartner der Eigentümer des Hauses, steht nach der Scheidung dem anderen Ehepartner in der Regel die Hälfte dieses Zugewinns zu. Hat also z. B. die Ehefrau vor der Heirat ein Haus im Wert von 250.000 € erworben und hat das Haus in fünf Jahren Ehe einen Zugewinn von 100.000 € hingelegt, ist sie dazu verpflichtet, ihrem Ehemann im Falle einer Scheidung die Hälfte davon – also 50.000 € –  ausbezahlen. 

Grundsätzlich aber empfiehlt es sich für die genaue Ermittlung des Zugewinns immer eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Denn die jeweilige Sachlage kann sich von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich darstellen. Ermittelt wird dann z. B., wie die Aufteilung eines Hauses auf die beiden Ehepartner im Detail zu gestalten ist und welche Faktoren es dabei zu berücksichtigen gibt. 

Aber ganz gleich, wie genau die Aufteilung im Detail erfolgt: Es geht dabei stets um hohe Summen und derjenige, der eine solche Summe letztlich für die Ausbezahlung aufbringen muss, steht schnell vor großen, finanziellen Problemen. Kann der eine den anderen nicht ausbezahlen, bleibt im Prinzip nur noch eine Möglichkeit, den Zugewinnausgleich für ein Haus oder eine Eigentumsimmobilie aufzubringen: nämlich die Immobilie oder das Haus zu verkaufen.

Sind beide Eheleute im Grundbuch eingetragen, gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen, um entscheiden zu können, wie sich der Zugewinnausgleich unter den Ehepartnern aufteilt. So muss dann u. a. berücksichtigt werden, ob der Zugewinn – z. B. durch erfolgte Renovierungsarbeiten – mit gemeinsamen Arbeits- oder Geldleistungen oder nur durch die Leistungen eines Ehepartners erzielt wurde. Auch hier empfiehlt es sich, für die Klärung aller relevanter Details und Einflussfaktoren einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Klarer Fall, klare Sache: Immobilienbewertung durch Immobiliensachverständigen

Wieviel ist mein Haus wert? Spätestens wenn es um die Vermögensteilung bei einer Scheidung geht, sollten sich Hauseigentümer mit dieser Frage beschäftigen. Eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Immobiliensachverständigen schafft hier klare Fakten, gibt beiden Parteien Verhandlungssicherheit und die Grundlage, sich fair und einvernehmlich zu einigen. Denn ein neutrales Gutachten verhindert, dass sich die Ehepartner um eine falsche Summe streiten, dadurch viel Zeit und Nerven verloren gehen und am Ende trotzdem kein zufriedenstellendes Ergebnis zustande kommt – zumindest nicht für beide Partner gleichzeitig. 

Von großem Vorteil ist es, wenn sich die angehenden Ex-Ehepartner gemeinsam für einen Sachverständigen entscheiden, der das Gutachten erstellen soll. Im Idealfall wurde die Immobilie schon zum Zeitpunkt der Heirat bewertet. So kann der Zugewinn zwischen Eheschließung und Scheidungsantrag exakt bestimmt werden.

Welches Immobiliengutachten wird bei der Scheidung erstellt?

Für eine Immobilienbewertung im Scheidungsfall kommen zwei Arten von Gutachten in Frage. Ein Kurzgutachten und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich dar, was eine Immobilie wert ist. Dabei werden alle wertrelevanten Faktoren und Unterlagen berücksichtigt. Ein Kurzgutachten ist die kostengünstige Variante und vor allem dann geeignet, wenn beide Parteien an einem Strang ziehen und ein Streit über die Vermögensaufteilung außergerichtlich erfolgen kann. 

Ein Verkehrswertgutachten ist eine sehr ins Detail gehende Form einer Immobilienbewertung und umfasst neben einer genauen Objektbeschreibung auch noch ausführliche Begründungen zur Wertermittlung, in der zahlreiche Einflussfaktoren und Kennzahlen genannt werden. 

In einem Verkehrswertgutachten werden die einzelnen Wertfaktoren so sehr genau beschrieben und liefern deutlich detailliertere Ausführungen zum Wert einer Immobilie als ein Kurzgutachten.

Immobilienbewertung bei Scheidung – die wichtigsten Fakten im Überblick:

  • Immobilienbewertung schafft Klarheit über den (Streit-)Wert einer Immobilie
  • Gutachten durch neutralen, unabhängigen Sachverständigen
  • leichtere Einigung über Zugewinnausgleich bei Scheidung
  • Immobilienbewertung idealerweise schon bei Heirat durchführen lassen
  • günstiges Kurzgutachten für außergerichtliche Scheidung

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Was zeichnet gute Immobiliensachverständige aus?

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sieht sich immer mit der Frage nach ihrem Wert konfrontiert. Um hierauf die passende Antwort zu finden, müssen eine Reihe verschiedener Faktoren berücksichtigt werden.

Die sachgerechte Wertermittlung erfordert immer die Fachkenntnis und Erfahrung eines Experten. Immobiliensachverständige sind professionelle Gutachter, die als neutrale Instanz den Wert einer Immobilie ermitteln. 

Sie geben Käufern und Verkäufern einer Immobilie die Sicherheit, dass der angesetzte Preis für den Immobilienkauf oder -verkauf der aktuellen Marktlage entspricht und schützen so zuverlässig vor teils immensen Geldverlusten.

Fundierte Ausbildung als Kompetenzgrundlage

Grundsätzlich werden bei jeder Art eines Immobiliengutachtens verschiedene Faktoren wie z.B. Alter, Zustand oder Lage der Immobilie bewertet. Damit ein Gutachter die Wertfaktoren korrekt in den Kauf- oder Verkaufspreis einkalkulieren kann, sind spezielle Zertifizierungen erforderlich.

Von Vorteil für die Ausübung des Berufs eines Immobiliengutachters kann auch eine handwerkliche Ausbildung sein. Sie schärft den Blick des Immobiliensachverständigen für die Qualität durchgeführter Handwerksarbeiten am Objekt. Beides ergänzt die Fachkompetenz des Immobiliensachverständigen auf ideale Weise.

Kamil Platzek und Geschäftspartnerin Karin Busz

Immobilienbewertung braucht genaue Marktkenntnisse

Soll für eine Immobilie möglichst genau der aktuelle Marktpreis bestimmt werden, muss der Gutachter bestens über die allgemeine Marktlage informiert sein.

Welche Immobilien sind derzeit gefragt? Welche Objekte avancieren aktuell zum Ladenhüter? In welcher Lage erzielen Immobilien gerade die höchsten Preise und welche Preise gelten zurzeit ganz allgemein im Mietspiegel?

Diese Fragen muss ein Immobiliensachverständiger jederzeit beantworten können. Nur so lässt sich eine Immobilie markgerecht bewerten.

Mitgliedschaft in einem Berufsverband

Weil die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt ist, ist neben einer fundierten Ausbildung  zum Immobiliensachverständigen auch die Mitgliedschaft in einem Immobilienfachverband (z.B. im Immobilienverband Deutschland ivd) ein verlässliches Zeichen für Seriosität und einen hohen Sachverstand eines Immobiliengutachters. Darüber hinaus zählt aber auch die regelmäßige Weiterbildung zum Rüstzeug eines professionellen Immobiliensachverständigen dazu. Denn die Expertise eines Gutachters ist maßgeblich von seinem aktuellen Wissensstand abhängig.

Klärendes Vorgespräch als Qualitätsmerkmal

Im Vorfeld einer Immobilienbewertung sollte ein ausführliches Beratungsgespräch stattfinden, bei dem alle Details wie Anlass, Ziele, Leistungen und Kosten der Bewertung geklärt werden können. Dies ist vor allem deswegen wichtig, da je nachdem für welchen Zweck ein Gutachten benötigt wird, eine ganz bestimmte Gutachten-Art erforderlich wird (z.B. Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten).

Ein kostenfreies und unverbindliches Vorgespräch stellt sicher, dass für das Anliegen des Kunden stets das richtige Gutachten erstellt wird und alle Leistungen des Immobiliensachverständigen in Bezug auf Umfang und Kosten transparent kommuniziert werden können.

Kriterien eines guten Immobiliensachverständigen im Überblick:

  • unabhängiger, neutraler Wertermittler
  • fundierte Ausbildung /Studium zum Immobiliensachverständigen
  • exzellente Kenntnisse des aktuellen Immobilienmarktes
  • Mitgliedschaft in einem Berufsverband
  • regelmäßige Weiterbildungen
  • kostenloses Erstgespräch/ Erstberatung
  • transparente Leistungs- und Kostenaufstellung
  • Versicherungen, die die Kunden im Schadensfall schützen

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BAUPFUSCH NIMMT ZU

Das eigene Heim – immer noch ein Traum vieler Menschen. Doch nicht selten verwandelt sich dieser in einen regelrechten und vor allem kostenintensiven Albtraum. Denn der Baupfusch scheint in Deutschland Hochkonjunktur zu haben.
Obwohl die Welt aktuell stark von der Corona-Krise und der Inflation beeinträchtigt wird, erfüllen sich immer mehr Menschen den Traum von einem Eigenheim. Damit das gesamte Vorhaben aber nicht in einer Schulden-Falle endet, ist es wichtig, dass die Häuser nahezu fehlerfrei erbaut werden. Leider berichten die Bausachverständigen aber immer häufiger von gravierenden Planungsfehlern oder gar Baumängeln. Grund dafür ist die komplexe Technik und fehlendes Fachwissen. Rund ein Drittel aller neu erbauten Sanitäranlagen sowie Heizungen seien demnach fehlerhaft.

Das Problem mit den Wänden

Heutzutage ist es eine Seltenheit, ein fehlerfrei erbautes Haus zu besitzen. Die meisten Probleme finden sich in den Elektroinstallationen, Lüftungsanlagen und in Sanitär- sowie Heizungseinbauten. Aber auch bei den Rohbauten stößt man immer mehr auf verheerende Fehler.
So weist rund ein Drittel aller Rohbauten Fehler auf. Häufig handelt es sich um falsche Maße, unzureichende Dämmung oder falsche Baustoffe. Außerdem fehlt häufig eine ausreichende Isolierung. Sobald Feuchtigkeit in die Wände eingetreten ist, sorgt dies für einen Schaden, dessen Beseitigung mehrere Tausende Euro kosten würde.
Des Weiteren sind Risse in den Wänden, falsch isolierte Rohre, fehlende Energiesparmaßnahmen, Wärmebrücken, fehlender Schallschutz und Schimmel leider keine Seltenheit mehr. Hierbei stellt Schimmel wohl eine der größten Bedrohungen während der Bauphase dar. Besonders in den Dachkonstruktionen lässt sich der Schimmel nicht sofort entdecken.

Flachdächer und die Folgen

Flachdächer sehen zwar schön aus, bringen aber auch eine große Gefahrenquelle mit sich. Wenn die
Trend-Dächer in einem falschen Neigungswinkel gebaut werden, kann die Feuchtigkeit nicht richtig ablaufen. Dadurch kommt es in den meisten Fällen zu verheerenden Schimmelfällen. Im Grunde lässt sich sagen, dass je flacher ein Dach erbaut wird, desto anfälliger ist es für verschiedenste Fehler.
Auch beim Einbau von Fenstern und Türen kommt es immer häufiger zu Pfusch. So wird in den meisten Fällen keine Hangfolie mehr verbaut oder der untere Bereich wird nur mit Bauschaum aufgefüllt.

Fehler werden erst spät entdeckt

Bauschäden werden logischerweise teurer, je später sie entdeckt werden. So kann beispielsweise eine falsche Verbindung in der Dachkonstruktion, während der Rohbauphase noch für 6.000 Euro behoben werden. Entdeckt man den Fehler aber erst, sobald das Haus schon fertiggestellt ist, kostet das Ganze schon rund 40.000 Euro.
Grund für die zahlreichen und teuren Fehler ist meistens das Zusammenwirken verschiedener Firmen sowie Menschen. Je mehr Personen an einem Hausbau involviert sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass Fehler auftreten werden.

Fehlende Baubegleitung als Manko

Viele Fehler könnten vermieden werden, wenn eine professionelle Baubegleitung miteinbezogen wird. In der Regel werden von den Bauämtern oder Banken aber keine Kontrollen in Bezug auf Planung und Qualität durchgeführt. Somit ist es kein Wunder, dass die meisten Eigenheime oder Wohnungen schwerwiegende Fehler aufweisen. Aufgrund der Vielzahl an Vorschriften und eventuellen technischen Wünschen wäre es ratsam das Projekt von einem unabhängigen Fachmann prüfen zu lassen. Dadurch lassen sich Fehlerquellen frühzeitig erkennen und können behoben werden, bevor der Schaden einen in den finanziellen Ruin treibt.

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Kurzgutachten zur Immobilienbewertung

Mit einem Kurzgutachten kann ein „kleines Gutachten“ für eine Verkehrswertermittlung für Immobilien erstellt werden. Es unterscheidet sich im Umfang und Aufwand erheblich von einem ausführlichen Wertgutachten zur Immobilienwertermittlung und kann nur begrenzt verwendet werden. Geht es lediglich darum, sich einen Überblick über den reellen Marktwert der Immobilie zu verschaffen, kommt das „kleine Gutachten“ in bestimmten Fällen in Betracht.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich intensiv auf die Verkaufsverhandlungen vorbereiten. Den Wert des Objekts, den üblichen Marktpreis und die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie und zum Grundstück zu kennen, ist unverzichtbar für eine erfolgreiche Preisverhandlung. Abhängig vom Ziel, das verfolgt wird, ist auch die Art des Gutachtens zu wählen.

Mit den wichtigsten Eckdaten den Hauswert ermitteln

  • Sichtprüfung der Immobilie innen und außen
  • Prüfung unter anderem der Bausubstanz
  • Ermittlung des Grundstückswertes
  • Bewertung offenkundiger Baumängel oder Schäden

In einem Kurzgutachten geht der Immobiliengutachter jedoch nicht im Detail auf die geprüften Faktoren ein und verzichtet auf eine ausführliche Erläuterung. Wird eine ausführlichere Immobilienbewertung benötigt, ist ein komplettes Wertgutachten unbedingt vorzuziehen.

Das „kleine Gutachten“ lässt sich bedingt für Einfamilien- und Reihenhäuser anwenden. Für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien sind dagegen immer umfassende Gutachten notwendig. Da Gewerbeimmobilien eine Vielzahl von Bestimmungen erfüllen müssen, ist Immobilieneigentümern oder werdenden Eigentümer anzuraten, für weitere Informationen ein ausführliches Wertgutachten erstellen zu lassen.

Das kann das Kurzgutachten – und das nicht

Für Preisverhandlungen oder um einen potenziellen Käufer den Wert des Hauses deutlich zu machen, ist das Kurzgutachten gerade hinreichend. Es zählt einige Haus- und Grundstücksdaten auf und dient somit auch dazu, sich einen ersten Überblick zu verschaffen. Wenn es vor Gericht geht, ist das „kleine Gutachten“ allerdings nicht ausreichend. Da es auf ausführliche Erläuterungen zur Ermittlung des Hauswerts verzichtet, kann es lediglich außergerichtlich eingesetzt werden.

Ein Kurzgutachten eignet sich nur für folgende Situationen:

  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung z.B. eines Einfamilien- / Reihenhauses
  • eingeschränkt für eine erste Werteinschätzung einer Eigentumswohnung bzw. von Wohnungseigentum
  • bedingt für außergerichtliche Verhandlungen

Um den Hauswert korrekt zu ermitteln, eignet sich das Kurzgutachten wie gesagt nur sehr begrenzt. Es hat vor Gericht oder vor dem Finanzamt keinen Bestand. Vor allen Dingen bei Gewerbeimmobilien ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich. Für die Erstellung wenden Sie sich am besten an ein  erfahrenes Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung. 

Warum Onlinegutachten für Immobilien gefährlich sind

Mit einem Onlinegutachten eine Immobilienbewertung durchzuführen, verspricht auf den ersten Blick, Zeit und Kosten für einen Gutachter zu sparen. Oft behaupten die Anbieter der Onlinegutachten, dass eine Immobilie bewerten kostenlos möglich sei und der Immobilienwert genau ermittelt werden könne. Gleichzeitig wird versprochen, dass mit wenigen Angaben ein aussagekräftiges Wertgutachten erstellt wird. Bei diesen Onlinegutachten für Immobilien handelt es sich um automatisierte Kurzgutachten. Es werden einige Basisdaten wie Baujahr und Quadratmeterzahl angegeben. Auf Grundlage dieser Angaben errechnet die Software einen Schätzwert. Das Programm nutzt dabei Daten aus den Internetportalen, die Angebote für den Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und anderen Immobilien zur Verfügung stellen.

Wer ein Wertgutachten benötigt, stößt unweigerlich auf Anbieter, die Immobilie bewerten kostenlos offerieren. Es stellt sich die Frage, ob es überhaupt möglich ist, mit derart wenigen Angaben eine Wertermittlung des Verkehrswerts korrekt durchzuführen. Im Folgenden werden die Grenzen und Gefahren von Onlinegutachten für Immobilien betrachtet. Immobiliengutachten sind wichtige Entscheidungsgrundlagen, wenn es darum geht, Eigentumsübertragungen vorzunehmen. Deshalb ist es nötig, sich vorher darüber zu informieren, was eine Immobilienbewertung online leisten kann. Nur dann kann man eine verantwortungsbewusste Entscheidung treffen und vermeidet, dass hohe Vermögenswerte falsch berechnet werden.

Was sind Onlinegutachten für Immobilien?

Die Anbieter der Onlinegutachten für Immobilien werben damit, dass dies eine besonders preisgünstige Alternative zum Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen sei. Sie verweisen auf den Datenpool, der aus den Informationen von Online-Immobilienportalen besteht. Es handelt sich bei diesen Onlinegutachten um Kurzgutachten, die sich bei der Bewertung lediglich auf Basisdaten stützen. Meist müssen die Nutzer folgende Daten eingeben:

  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche
  • Postleitzahl
  • Baujahr

Kann die Immobilienbewertung online korrekte Werte ermitteln?

s ist auf den ersten Blick erkennbar, dass mit derart wenigen Daten allerhöchstens ein Schätzwert angegeben werden kann. Keinesfalls kann mit den Angaben ein fundiertes, rechtssicheres Immobiliengutachten erstellt oder der genaue Verkehrswert ermittelt werden. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, sondern geht immer mit einem eklatanten Qualitätsverlust einher. Kostenlose Onlinegutachten erlauben es nicht, seriöse Aussagen über den Immobilienwert zu treffen. So ist es auch nicht verwunderlich, dass die Bandbreite bei der Ermittlung der Immobilienpreise meist nur 100.000 bis 200.000 Euro beträgt.

Einige Online-Anbieter ermöglichen gegen eine Gebühr von 30 bis 50 Euro die Angabe weiterer Daten und versprechen ein aussagekräftiges Immobiliengutachten zu erstellen:

  • vollständige Adresse
  • Parkmöglichkeiten (Stellplatz, Carport, Garage)
  • Ausstattung
  • Lage

Auch wenn dabei mehr Daten berücksichtigt werden, gibt es kaum Möglichkeiten, individuelle Besonderheiten des Gebäudes anzugeben. Derartige Details können nur von einem Immobiliengutachter, der über ein fundiertes Fachwissen verfügt, korrekt bewertet werden. Ein automatisiertes Gutachten trifft somit immer eine pauschale Aussage und kann niemals den individuellen Wert eines Gebäudes berechnen. Somit besteht die Gefahr, dass die Immobilienbewertung online zu Fehleinschätzungen und deshalb zu falschen Entscheidungen führt.

Welche Faktoren werden von Onlinegutachten für Immobilien vernachlässigt? 

Ein wichtiger Kritikpunkt an den Onlinegutachten für Immobilien ist, dass wichtige Faktoren überhaupt nicht in die Bewertung eingehen:

  • Zustand des Gebäudes, z.B. Schäden
  • Grundstückszuschnitt, z.B. Übergröße oder Hanglage
  • Naturschutz
  • Wasserschutz
  • Baulasten
  • Altlasten
  • Bodenrichtwert
  • künftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge
  • im Grundbuch eingetragene Lasten und Rechte

Außerdem wird gänzlich auf eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen Gutachter verzichtet, wenn das Immobilie bewerten kostenlos erfolgen soll. Damit können Besonderheiten der Lage oder verborgene Mängel ebenfalls nicht in die Wertermittlung einbezogen werden.

Wann reicht eine Immobilienbewertung online aus?

Mit einem Onlinegutachten für Immobilien hat der Eigentümer oder Kaufinteressent allenfalls einen groben Schätzwert zur Verfügung. Mehr als das kann ein Onlinegutachten für Immobilien nicht leisten. Wenn eine tatsächliche Entscheidung über einen Kauf oder Verkauf, den Zugewinn bei einer Scheidung oder Erbschaftsangelegenheiten ansteht, ist es niemals ausreichend, eine Immobilienbewertung online vorzunehmen.

Wann ist ein Onlinegutachten keinesfalls ausreichend?

Ist ein rechtssicheres Immobiliengutachten erforderlich, kann dies nur von einem dafür speziell ausgebildeten Experten, dem Immobiliensachverständigen, erstellt werden. Das ist insbesondere der Fall bei:

  • Erbschaftsangelegenheiten
  • Ermittlung des Zugewinns bei einer Scheidung
  • Berechnung der Schenkungssteuer
  • Zwangsversteigerung
  • Baufinanzierung
  • Betriebsauflösung
  • Denkmalschutz

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein gerichtsfestes Gutachten zwar nicht zwingend erforderlich, aber dringend anzuraten. Aus den genannten Gründen, kann ein Onlinegutachten nur einen Schätzwert ermitteln, der zu völlig falschen Preisvorstellungen führt. Für denjenigen, zu dessen Nachteil diese Schätzung ausfällt verursacht dieser Schätzwert im Zweifel einen hohen Vermögensschaden.

Deshalb ist das Sachverständigengutachten jedem Onlinegutachten überlegen!

Das Immobiliengutachten eines Sachverständigen ist teurer, denn die Immobilienbewertung ist eine umfangreiche Dienstleistung, die eine langjährige Ausbildung erforderlich macht. Sie kann und darf nicht über die Eingabe einiger Werte und die Anwendung eines Computer-Algorithmus erbracht werden. Immobilien sind Wirtschaftsgüter, bei deren Bewertung eine Vielzahl von Kriterien einbezogen werden müssen. Zusätzlich sind Erfahrung und die Kenntnisse der regionalen Einflussfaktoren nötig, um ein fundiertes Immobiliengutachten zu erstellen. Es gibt zahlreiche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie, die zur Anwendung kommen können, wie das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren für die Wertermittlung herangezogen werden muss, kann nur der Experte beurteilen. Eine Immobilie bewerten ist kostenlos nicht möglich, wenn man Wert auf ein rechtssicheres, seriöses Gutachten legt.

Bei der Wahl des Immobiliensachverständigen sollte man darauf achten, dass dieser über Zertifizierungen verfügt. Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist in Deutschland leider nicht geschützt. Sie können sicher sein, dass alle Gutachter aus dem Team von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR über eine ausgezeichnete Ausbildung verfügen. Ihre hohe Expertise weisen sie durch EU-weit anerkannte Zertifikaten nach. Mit einem Gutachten von DIE GUTACHTENMANUFAKTUR wissen Sie daher ganz genau, was Ihre Immobilie wert ist. Sie können dies auch bei jeder Behörde und vor Gericht zweifelsfrei nachweisen. Die Kosten dafür sind eine sinnvolle Investition, die Sie vor Fehlentscheidungen und Vermögensverlusten bewahrt.

Die Wohnflächenberechnung: Fehler bei der Berechnung vermeiden

Wer eine Wohnflächenberechnung durchführen möchte, muss einige Anforderungen einhalten. Denn eine Wohnung besteht selten nur aus vier geraden Wänden. Es müssen viele Besonderheiten wie Treppen, Dachschrägen oder die jeweilige Raumhöhe beachtet werden. Eine fehlerhafte Berechnung kann mit kostspieligen Konsequenzen verbunden sein. Doch Fehler und Unstimmigkeiten sind bei der Berechnung der Wohnfläche an der Tagesordnung. Denn die Quadratmeterzahl lässt sich anhand verschiedener Methoden berechnen, wodurch die Ergebnisse teils erheblich voneinander abweichen. Ein professioneller Immobiliensachverständiger kann die Wohnfläche korrekt berechnen und sorgt für Rechtssicherheit.

Die Wohnflächenberechnung für Wohngebäude

Die Größe eines Wohngebäudes wird anhand der Quadratmeterzahl der Fläche bestimmt. Bei Wohngebäuden spielt deshalb die Wohnfläche zur Ermittlung der Größe eine entscheidende Rolle. Mieter erhalten durch die Angabe der Quadratmeterzahl eine Größe, mit der sie das Objekt besser einschätzen und vergleichen können. Zugleich dient dieser Wert als Grundlage für die Berechnung der Miete. Das gleiche gilt beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Je größer das Objekt ist, desto höher ist der Wert.

Bei der Wohnflächenberechnung wird die Wohnfläche in Quadratmetern berechnet. Diese wird häufig mit der Nutzfläche oder der Grundfläche gleichgesetzt. Jedoch gibt es Unterschiede zu beachten:

  • Die Wohnfläche: Dabei handelt es sich um die bewohnbare Fläche eines Gebäudes.
  • Die Nutzfläche: Die Nutzfläche ist nicht nur jener Teil der Immobilie, der bewohnt werden kann, sondern zusätzlich werden damit Flächen einbezogen, die sich nicht unmittelbar in der Wohnung befinden. Dabei kann es sich beispielsweise um Kellerräume handeln.
  • Die Grundfläche: Auch die Grundfläche lässt sich nicht mit der Wohnfläche gleichsetzen. Grundsätzlich lässt sich jede Fläche einer Immobilie auch als Grundfläche bezeichnen. Dabei spielt die Höhe der Wände oder die Nutzbarkeit der Fläche keine Rolle. Zur Grundfläche werden auch nicht nutzbare und unbewohnbare Räume gezählt, beispielsweise das Dachgeschoss.

Wann wird eine Wohnflächenberechnung erforderlich?

Flächenangaben sind bei Immobilien elementar und eine entscheidende Basis bei jeder Immobiliendisposition:

  • beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung
  • zur Berechnung der Miete
  • zur Erstellung eines Mietvertrages
  • für die Erstellung eines Kaufvertrages
  • zur Durchführung einer Immobilienbewertung

Wohneigentümer sind allerdings nicht gesetzlich dazu verpflichtet, die Wohnfläche konkret zu benennen. Jedoch kann es sich beim Verkauf als hilfreich erweisen, die Größe zu kennen. Denn die Wohnfläche wirkt sich auf den Immobilienwert aus. Liegt noch kein Gutachten vor, kann vor der Wertermittlung der Immobilie oder im Zuge der Begehung eine Vermessung des Objektes erforderlich werden.

Die unterschiedlichen Methoden zur Wohnflächenberechnung 

Um die Wohnfläche berechnen zu können, hat der Gesetzgeber, mit Ausnahme öffentlich geförderter Wohnräume, keine Methode festgelegt. Jedoch wird in vielen Fällen die Wohnflächengrundverordnung angewandt. Diese dient eigentlich dazu, die Wohnflächenberechnung im sozialen Wohnungsbau durchzuführen. Jedoch kommt sie in der Praxis auch zur Berechnung der Wohnfläche im freien Wohnungsbau zum Einsatz. Zudem wird die Anwendung dieser Methode vorausgesetzt, wenn keine weiteren Regelungen im Mietvertrag zu finden sind.

Darüber hinaus wird oftmals auch die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 bei frei finanziertem Wohnraum angewandt. Im sozialen Wohnungsbau darf die Wohnflächenberechnung nicht nach der DIN 277 erfolgen. In der früheren Zeit gab es auch die DIN 283 zur Wohnflächenberechnung. Diese ist jedoch nicht mehr gültig und wurde im Jahre 1983 gestrichen. In der Praxis erfolgt die Berechnung in der Regel nach der DIN 277 oder der Wohnflächengrundverordnung.

Besonderheiten der Wohnflächenberechnung nach der DIN 277

Charakteristisch für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ist, dass die gesamte Fläche des Objektes berücksichtigt wird. Um die Wohnflächen berechnen zu können, müssen demnach auch Kellerräume, Dachböden oder Balkone berücksichtigt werden. Das gilt auch für Wintergärten oder Schwimmbäder. Die Raumhöhe spielt dabei keine Rolle. Um die Wohnfläche berechnen zu können, ist es jedoch erforderlich, einige der Flächen separat auszuweisen. Dazu zählen beispielsweise Dachschrägen von weniger als 1,5 Metern Höhe, Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen.

Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächengrundverordnung?

Die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 kennt somit wenige Einschränkungen. Ein Großteil des Wohnraums kann zur Berechnung herangezogen werden. Anders sieht das bei einer Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächengrundverordnung aus. Grundsätzlich wird dabei jene Fläche von Wohnräumen angesetzt, welche tatsächlich als Wohnfläche nutzbar ist. Die Verordnung kennt dabei unterschiedliche Raumarten. Zu diesen zählen neben Schlaf- und Wohnzimmer, dem Esszimmer, der Küche und dem Bad auch Abstellräume, Flure, Dielen, die Speisekammer sowie Kinderzimmer und Toilettenräume.

Von diesen Räumen lässt sich jedoch nicht immer die gesamte Grundfläche der Räume ansetzen. Denn gemäß der Wohnflächengrundverordnung spielt bei der Berechnung der Wohnfläche auch die Raumhöhe eine entscheidende Rolle. Ab einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern kann die vollständige Grundfläche angesetzt werden. Dementsprechend werden beispielsweise bei Räumen mit Dachschrägen oder bei Wohnraum unter Treppen Abzüge vorgenommen. Die Grundfläche wird wie folgt berücksichtigt:

  • Raumhöhe von zwei Metern und höher: 100 Prozent der Grundfläche
  • Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern: 50 Prozent der Grundfläche
  • Raumhöhe unter einem Meter: Die Grundfläche wird nicht berücksichtigt

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Flächen mit Einbaumöbeln, Badewannen oder die Fensterverkleidung fließen in die Berechnung der Wohnfläche gemäß der Wohnflächengrundverordnung mit ein. Anders sieht das jedoch bei Schornsteinen oder bei einigen freistehenden Säulen aus. Darüber hinaus werden auch ganze Räume nicht mitberücksichtigt, beispielsweise Keller-, Wasch- und Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Auch Garagen, Heizungsräume oder gewerblich genutzte Räume fließen nicht in die Wohnflächenberechnung mit ein. Die Fläche von Treppen und Treppenabsätzen bleibt erst dann unberücksichtigt, wenn es sich um mehr als drei Steigungen handelt.

Darüber hinaus gibt es auch Teile, die zwar zur Wohnung oder zum Haus mit dazu gehören, aber nicht vollständig in die Wohnflächenberechnung einfließen. Dazu zählen insbesondere:

  • Terrassen, Balkone und Dachterrassen
  • Wintergärten
  • Loggien
  • Schwimmbäder

Die Fläche dieser Ausstattungsmerkmale kann in der Regel nur zwischen 25 bis 50 Prozent zur Berechnung der Wohnfläche angesetzt werden. Jedoch gibt es auch Ausnahmen von dieser Regelung, beispielsweise bei Schwimmbädern oder Wintergärten. Sind diese beheizbar, lassen sich 100 Prozent der betreffenden Wohnfläche berechnen.

Wie wird die Wohnfläche ausgemessen?

Aufgrund der vielen Ausnahmen und Besonderheiten, kann es sich als komplex erweisen, die Wohnfläche zu berechnen. In der Regel ist eine Messung anhand von Bauzeichnungen möglich. Jedoch kann es sich lohnen, per Hand oder unter Verwendung digitaler Laser-Entfernungsmesser nachzumessen. Insbesondere wenn Änderungen vorgenommen wurden, muss eine separate Messung erfolgen. Derartige Messungen sind jedoch nur bedingt möglich. Insbesondere bei Schrägen, Treppen und anderen Besonderheiten stoßen viele Laien auf dem Gebiet schnell an ihre Grenzen. Zumal auch einige Wandnischen laut der Wohnflächengrundverordnung nicht berücksichtigt werden, wenn diese nicht bis zum Boden reichen.

Ein Fachmann kann die Berechnung zuverlässig durchführen und bietet durch seine Expertise Rechtssicherheit. Denn eine fehlerhafte Berechnung kann zu ernstzunehmenden Konsequenzen führen. Das zeigt sich beispielsweise bei der fehlerhaften Berechnung von Mietwohnraum. Wird eine zu große Quadratmeterzahl in den Mietvertrag eingetragen, kann das dazu führen, dass der Vermieter Rückzahlungen der Miete sowie zu viel gezahlter Nebenkosten an den Mieter durchführen muss. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Denn die falsche Angabe der Wohnfläche ist ein Mangel an der Mietsache.

Die Konsequenzen einer falschen Berechnung zeigen sich jedoch nicht nur bei vermietetem Wohnraum, sondern sie treten auch beim Verkauf oder bei Versicherungen auf. Die Versicherungssumme und die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung müssen neu berechnet werden. Und bei Verkäufen kann ein fehlerhafter Kaufvertrag zur Annullierung und Rechtsstreitigkeiten führen. Ein Fehler bei der Wohnflächenberechnung lässt sich durch die Beauftragung eines Fachmannes umgehen. Die Kosten einer fachmännischen Wohnflächenberechnung liegen je nach Aufwand in der Regel bei wenigen Hundert Euro. Der Aufwand wird unter Berücksichtigung der Wohnfläche sowie etwaiger Dachschrägen festgelegt.

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung vermeiden

Es ist nicht immer erforderlich, eine Wohnflächenberechnung durchzuführen. Wird die Zahl jedoch in einem Vertrag angegeben, muss diese auch stimmen. Deshalb ist es wichtig, Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu umgehen. Aufgrund der Komplexität kommen häufig Fehler vor:

  • Die Dachschräge wird nicht berücksichtigt. Die Wohnflächengrundverordnung sieht hier klare Regelungen vor, die sich auf die Raumhöhe beziehen. Ist der Raum an der Stelle unter einem Meter hoch, wird die entsprechende Fläche überhaupt nicht berücksichtigt. Anders verhält sich dies bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277. Bei dieser spielen Dachschrägen keine Rolle.
  • Der Balkon wurde bei der Berechnung der Wohnfläche außer Acht gelassen.
  • Die Fläche der Treppen wurde mit in die Berechnung einbezogen. Jedoch werden diese gemäß der Wohnflächengrundverordnung bei mehr als drei Steigungen nicht mitberechnet. Bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 muss die Fläche hingegen den darüberliegenden Grundrissebenen zugerechnet werden.
  • Ein Wintergarten wurde zur Wohnfläche dazu berechnet. Das ist jedoch nur dann möglich, wenn es sich dabei laut Wohnflächenverordnung um einen geschlossenen und beheizbaren Wintergarten handelt.
  • Der Balkon wurde zu 50 Prozent berücksichtigt. Das ist laut der Berechnungsverordnung jedoch nur dann möglich, wenn dieser in seiner baulichen Gestaltung als hochwertig betrachtet werden kann. Ist das nicht der Fall, kann die Fläche des Balkons nur zu 25 Prozent berücksichtigt werden.
  • Die Angabe der Berechnungsmethode fehlt. Das ist jedoch erforderlich, beispielsweise im Mietvertrag. Geschieht das nicht, wird nicht die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angenommen, sondern die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.

Vorgehen bei Fehlern in der Wohnflächenberechnung

Missverständnisse sind bei der Wohnflächenberechnung an der Tagesordnung. Denn durch die verschiedenen Verfahren bestehen häufig Unsicherheiten. Wer als Eigentümer die Wohnfläche berechnen möchte, sollte sich vorab informieren und gegebenenfalls den Rat eines Gutachters einholen. Denn bereits ein Fehler kann sich maßgeblich auf die gesamte Quadratmeterzahl auswirken. Umso wichtiger ist es, bei Fehlern zu handeln.

Fällt einem Mieter beispielsweise auf, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu hoch ist, kann dieser die Miete mindern. Das war früher der Fall, wenn die Wohnfläche zu mindestens zehn Prozent von den Angaben abweicht. Mittlerweile gibt es diesen Grenzwert nicht mehr. Mieter können sich in diesen Fällen Unterstützung beim Mieterverein holen. Wird im Zuge der Überprüfung der Wohnflächenberechnung festgestellt, dass die Wohnung größer ist als angegeben, geschieht nichts. Vermieter haben dann für den aktuellen Mieter nicht die Möglichkeit, die Miete nachzufordern. Allerdings lässt sich die korrigierte Quadratmeterzahl für weitere Mieter berücksichtigen.

Wer als Käufer feststellt, dass Fehler in der Wohnflächenberechnung vorliegen, hat die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis anteilig zu reduzieren. Um das gerichtlich durchsetzen zu können, ist es erforderlich, durch einen öffentlich bestellten Gutachter die Wohnfläche berechnen zu lassen. Eigene Messungen sind vor Gericht nicht verwertbar. Als Eigentümer ist es deshalb umso wichtiger, die Berechnung der Wohnfläche korrekt durchführen zu lassen. Wer sich bei der Berechnung direkt an einen Immobiliensachverständigen wendet, erhält die Sicherheit, dass die berechnete Quadratmeterzahl auch vor Gericht Bestand hat. Dadurch lassen sich ernstzunehmende Konsequenzen vermeiden.

Alles zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt beim Hausverkauf an. Sie ist zu zahlen, wenn der Wiederverkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren erfolgt. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt vom Veräußerungsgewinn ab. Jedoch fällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nicht in jedem Fall an. Sie wird insbesondere bei vermieteten Objekten fällig und ist keine Steuer, die bei reiner Eigennutzung anfällt. Darüber hinaus gibt es Möglichkeiten, die Steuer durch Einhaltung der Spekulationsfrist oder durch Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken zu umgehen. Insbesondere wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht, muss keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichtet werden.

Wozu dient die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Grundsätzlich unterliegen Gewinne aus privaten Geschäften der Steuerpflicht. Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen damit der Besteuerung gemäß den Regelungen des Einkommensteuergesetzes. Dementsprechend müssen auch Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung durch Zahlung der Einkommensteuer auf den Gewinn versteuert werden. Diese Steuer wird bei der Veräußerung von Immobilien, Wertpapieren und anderen Objekten auch als Spekulationssteuer bezeichnet. Durch Ausnahmen ist es jedoch möglich, dieser Steuerpflicht zu entgehen.

Mit der Spekulationssteuer möchte der Gesetzgeber willkürliche Spekulationen mit Wohnobjekten vermeiden. Denn in vielen Regionen Deutschlands mangelt es an Wohnraum. Spekulationen mit diesen Objekten könnten dazu führen, dass die Preise in die Höhe getrieben werden. Um einem Anstieg der Kaufpreise für Wohn- und Mietobjekte durch Spekulationen zu umgehen, wurde die Spekulationssteuer eingeführt. Diese fällt beim Verkauf eines Hauses ebenso wie bei einzelnen Wohnungen an.

In welchen Fällen muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es beim Wohnungs- und Hausverkauf möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen. Bei der Veräußerung ist es durch Eigennutzung oder Einhaltung der Spekulationsfrist möglich, dass der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt. Anders sieht das bei Aktiengeschäften aus. Bei Aktienverkäufen muss seit dem Jahre 2009 die sogenannte Abgeltungssteuer gezahlt werden. Diese Steuer lässt sich nicht durch die Einhaltung bestimmter Fristen vermeiden.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien muss nicht bei jedem Immobilienverkauf gezahlt werden. In folgenden Ausnahmefällen ist der Hausverkauf in Bezug auf die Spekulationssteuer steuerfrei:

Einhaltung der Spekulationsfrist

Durch die Spekulationsfrist wurde eine gesetzlich bindende Frist eingeführt, welche zwischen Kauf und Verkauf liegen muss, um ein Objekt steuerfrei wieder veräußern zu können. Diese Spekulationsfrist für Häuser liegt bei zehn Jahren. Entscheidend zur Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien ist das Datum des Erwerbs.

Einhaltung der Freibetragsgrenze

Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen der Steuerfreiheit, wenn sie den Betrag von derzeit 600 Euro nicht überschreiten. Dementsprechend ist es möglich, ein Haus, welches sich im Wert kaum verändert hat, innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei zu verkaufen. Diesen Freibetrag können Steuerzahler jährlich nutzen.

Eigennutzung

Die Immobilie wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt: In diesen Fällen ist ein Verkauf unabhängig von der Spekulationsfrist steuerfrei. Das ist dann der Fall, wenn das Haus im Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf selbst genutzt wurde. Allerdings liegt eine Eigennutzung nur vor, wenn der Eigentümer das Objekt tatsächlich selbst bewohnt. Bei Leerstand ist nicht von einer Eigennutzung auszugehen.

Vermietung und Eigennutzung

Auch für Vermieter ist es möglich, die Spekulationssteuer für das Haus zu umgehen. Dann ist es durch die Eigennutzung des Objektes möglich, die Spekulationssteuer unabhängig von der Spekulationsfrist zu umgehen. Jedoch muss auch dabei eine Spekulationsfrist von drei Jahren eingehalten werden. Um Steuerfreiheit zu erlangen, muss der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und für weitere zwei Jahre die Immobilie selbst bewohnt haben.

Bewohnt ein Eigentümer nur eine Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus, so wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Spekulationssteuer zu beachten?

Bei der Spekulationssteuer für Häuser gibt es viele Sonderfälle, die es bei der Berechnung zu berücksichtigen gilt. Das trifft insbesondere auf gewerbliche Verkäufe zu. Aber auch bei Erbschaften, Schenkungen oder beim Verkauf von Ferienhäusern und in anderen Fällen müssen die besonderen Reglungen beachtet werden.

Besonderheiten beim gewerblichen Grundstückshandel

Gewerbliche Grundstückshändler müssen die Spekulationssteuer bei Immobilien immer bezahlen, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegt. Das Finanzamt legt fest, wann es sich um einen privaten oder gewerblichen Verkauf handelt. Dabei ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ein entscheidendes Kriterium. Bei dieser Grenze wird davon ausgegangen, dass ein Verkäufer, der innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, als gewerblicher Grundstückshändler einzustufen ist. Wer als Eigentümer beispielsweise mehrere Häuser gekauft hat und diese nach einer Modernisierung oder aus anderen Gründen wieder verkauft, muss damit rechnen, dass das Finanzamt diese Vorgänge als gewerbliche Tätigkeit einstuft. In diesen Fällen muss neben der Spekulationssteuer für die Häuser auch Gewerbesteuer bezahlt werden.

Was ist beim Verkauf unbebauter Grundstücke zu beachten?

Der Verkauf unbebauter Grundstücke innerhalb der Spekulationsfrist unterliegt grundsätzlich der Spekulationssteuer. Denn bei einem unbebauten Grundstück lässt sich ausschließen, dass der Eigentümer es selbst bewohnt hat. Wird das Grundstück anschließend bebaut, ist das Datum des Grundstückskaufs entscheidend zur Ermittlung der Spekulationsfrist. Dadurch ist es möglich, ein neu errichtetes Haus nach kurzer Zeit steuerfrei zu verkaufen. Voraussetzung dafür ist, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren durch den zurückliegenden Kauf des Grundstücks eingehalten wird.

Was ist bei der Berechnung der Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung zu beachten?

Bei Schenkungen und Erbschaft muss bei einem anschließenden Verkauf ebenso Spekulationssteuer entrichtet werden. Allerdings geht in diesen Fällen die Spekulationsfrist an den Erben bzw. den Beschenkten über. Dadurch ist das ursprüngliche Kaufdatum entscheidend. Dabei ist zu beachten, dass auch bei Übertragungen innerhalb der Familie die gleichen Regelungen gelten.

Welche Besonderheiten gelten bei Ferienhäusern?

Ferienwohnungen im In- oder Ausland lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen ebenso nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei veräußern. Das ist dann der Fall, wenn der Eigentümer das Objekt selbst bewohnt hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Ferienhaus zwischenzeitlich leer stand oder nicht. Entscheidend ist dabei, dass der Eigentümer das Objekt für seine eigenen Wohnzwecke genutzt hat. Allerdings gibt es bei der Beurteilung, ob ein Ferienhaus zu Wohnzwecken genutzt wird oder nicht, einige Bedingungen einzuhalten. So darf das Ferienhaus beispielsweise nicht nur für den Urlaubsaufenthalt bewohnt werden. Ebenso bedarf es einer hinreichenden Ausstattung, damit das Objekt der Eigennutzung dienen kann.

Unterliegen Immobilienverkäufe im Ausland der gleichen Besteuerung durch die Spekulationssteuer?

Für die Berechnung der Spekulationsteuer für ein Haus ist es unerheblich, ob sich das Verkaufsobjekt im In- oder Ausland befindet. Entscheidend ist der Wohnsitz des Eigentümers. Dadurch müssen Eigentümer auch für die Veräußerung eines Objektes im Ausland Spekulationssteuer für das Haus bezahlen. Um Steuerfreiheit beim Verkauf zu erlangen, gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei Verkäufen im Inland. Demensprechend kommt es auch bei Immobilien im Ausland auf die Einhaltung der Spekulationsfrist oder die Zeiten der Eigennutzung an.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Hausverkauf hängt in erster Linie vom erzielten Gewinn ab. Darüber hinaus fließen auch andere Faktoren in die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien ein:

  • Die Höhe des Gewinns aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf.
  • Sonstige Einkünfte des Steuerzahlers.
  • Der persönliche Steuersatz.

Die Frage danach, wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich somit nicht pauschal beantworten. Die Steuer lässt sich nur für den Einzelfall berechnen.

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich in einigen Fällen jedoch durch die Berücksichtigung anderer Kosten beeinflussen. Eine Reduzierung der Steuerlast ist möglich, indem der Gewinn aus der Veräußerung reduziert wird. Gebühren für den Makler, und den Notar, die Kosten für den Grundbucheintrag, aber auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder die Grunderwerbsteuer schmälern den Gewinn. Darüber hinaus können in diesem Zusammenhang auch Werbungskosten, beispielsweise Kosten für Verkaufsinserate und die Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Der eigentliche Immobilienwert ist damit für die Höhe der Spekulationssteuer beim Haus unerheblich.

Beispiel zur Berechnung der Spekulationssteuer von Immobilien

in privater Steuerzahler erwirbt im Jahre 2015 ein Haus. Die Anschaffungskosten, inklusive aller angefallenen Nebenkosten liegen bei 250.000 Euro. Nach dem Erwerb entscheidet sich der Eigentümer dazu, das Haus zu vermieten. Im Jahre 2020 verkauft er das Haus wieder für einen Preis von 300.000 Euro. Dementsprechend liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf fünf Jahre. Damit liegt der Verkaufszeitraum innerhalb der Spekulationsfrist. Zudem hat der Verkäufer das Haus zu keinem Zeitpunkt selbst bewohnt. Dementsprechend muss der Verkäufer Spekulationssteuer für den Hausverkauf entrichten. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, lässt sich wie folgt berechnen:

Erzielter Verkaufspreis der Immobilie: 300.000 Euro
Abzüglich der Anschaffungs- und Nebenkosten: 250.000 Euro
Abzüglich der Kosten für den Immobilienverkauf: 10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn: 40.000 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz in Höhe von 25 Prozent müsste der Steuerzahler in diesem Fall 10.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.

Wann lohnt sich der Verkauf trotz Spekulationssteuer?

Aufgrund der Höhe der Spekulationssteuer ist es nicht immer ratsam, ein Objekt zu verkaufen. In vielen Fällen ist es angebracht, den Ablauf der Spekulationsfrist einzuhalten, um damit die Steuer zu umgehen. Doch in manchen Fällen kann es sich dennoch rechnen, den Verkauf vorzeitig, innerhalb der Spekulationsfrist durchzuführen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn in naher Zukunft mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen ist oder ein Wertverlust des Objektes zu erwarten wäre. Ein frühzeitiger Verkauf kann dazu beitragen, den Verlust so gering wie möglich zu halten. Dementsprechend wichtig ist es, bei geplanten Verkäufen das aktuelle Marktgeschehen im Blick zu halten.

Zudem ist es möglich, Gewinne beim Immobilienverkauf mit einem Gewinn aus anderen Spekulationsgeschäften zu verrechnen. Ein Verlust beim Immobilienverkauf lässt sich jedoch nicht mit anderen Gewinnen aus andersartigen Spekulationsgeschäften verrechnen.

Sie planen den Verkauf einer Immobilie und wollen wissen, wie hoch die Spekulationssteuer für die Immobilie in etwa ausfällt? Dann lohnt es sich, eine professionelle Wertermittlung der Immobilie durchführen und sich von Immobiliensachverständigen beraten zu lassen.

Höhere Abschreibung durch Wertgutachten

Schlupfloch – Vermieter zahlen zu viele Steuern!

Du als Vermieter kannst Immobilien schneller und mit höheren Beträgen von der Steuer abschreiben, wenn Du eine kürzere Nutzungsdauer nachweist. Dafür reicht ein Gutachten. Das Finanzgericht Köln folgt damit der Auffassung des Bundesfinanzhofs in gleicher Sache.

Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden die Abschreibungshöhe und die Abschreibungsdauer neu ermittelt.

In vielen Fällen kannst Du als Eigentümer Deine Immobilie in einem deutlich kürzeren Zeitraum abschreiben und jährlich höhere Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Dafür müssen Vermieter eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können.

FG Köln: Modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer als Grundlage des Afa-Satzes reicht. 

Am 9.7.2022 hat das Finanzgericht (FG) Köln sein Urteil vom 22. März (Az. 6 K 923/20) veröffentlicht, in dem klargestellt wird, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten kann. Darauf weist die Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com hin.

Konkret geht es um das in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verankerte Schema zur Bestimmung der Restnutzungsdauer bei modernisierten Gebäuden.

Die allermeisten Vermieter in Deutschland zahlen mehr Steuern als sie müssten. Jeder Vermieter, der eine mehr als 30 Jahre alte Bestandsimmobilie zur Erzielung von Einkünften hat, sollte die tatsächliche Nutzungsdauer zumindest überprüfen. Oftmals kann der Abschreibungszeitraum signifikant verkürzt und nicht unerhebliche steuerliche Vorteile geltend gemacht werden. Nach Schätzungen von Nutzungsdauer.com “verschenken” manche Vermieter zwischen 2.500 und 5.000 Euro pro Jahr.

Grundsätzlich räumt die Bestimmung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Dir als Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein, ob Du Dich mit dem typisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG – also 50 Jahre bei Gebäuden ab Baujahr 1925 – zufriedengibst oder über ein Gutachten eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend machst.

Höherer AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer!

Die durch Privatgutachten ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von gewerblich genutzten Immobilien kann als Grundlage des steuerlichen AfA-Satzes gelten, hat das Finanzgericht (FG) Münster im Januar 2022 (Az. 1 K 1741/18 E) entschieden. Die neue Rechtsprechung lässt auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Grundsätzlich ist ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre kann aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden.

Das Gericht folgte damit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19). Es kann sich jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint, so der BFH. Bis dahin verlangten Finanzämter teils die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Dieses Urteil bestätige die BFH-Entscheidung nicht nur, sondern erleichtert die Verkürzung noch einmal enorm – denn: Die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer kann nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können.

In dem Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück gekauft, für das ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Regelungen der zum Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung (WertV) vorlag. Das Gebäude wies eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus. Der Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Das Finanzamt berücksichtigte aber nur den kleineren Abschreibungssatz.

Bei jedem Eigentümerwechsel beginnt die Nutzungsdauer neu

Bei jedem Eigentümerwechsel, dem ein entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt, beginnt die Nutzungsdauer neu zu laufen. Das Gesetz geht typisierend davon aus, dass die in den gesetzlichen

Abschreibungssätzen unterstellte Nutzungsdauer von Gebäuden mit jedem Eigentümerwechsel im Rahmen eines Grundstückskaufs neu beginnt. Da die Nutzungsdauer auf den jeweiligen Eigentümer zu beziehen ist, kann sich – wie erwähnt – ein über der typisierten Nutzungsdauer liegender Zeitraum der Gesamtabsetzung ergeben. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann also die in § 7 Abs. 4 EStG typisierend zugrunde gelegten Nutzungsdauern von 50 bzw. 40 Jahren weit übersteigen. Umso wichtiger ist in der Praxis die Frage, ob von einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer i.S.d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausgegangen werden kann.

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