Der Energieausweis (2021)

Was genau ist ein Energieausweis?

Wie der Name schon sagt, gibt der Energieausweis Aufschluss darüber, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Energiekosten zu erwarten sind.

In Deutschland sind sämtliche Themen rund um den Energieausweis im Gebäudeenergiegesetz (GeG) geregelt – dem Nachfolger der Energieeinsparverordnung.

Exkurs zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Gebäudeenergiegesetz (GeG)

Ein Energieausweis dient primär dazu, den durchschnittlichen Energieverbrauch in einem Gebäude sichtbar zu machen. Mithilfe dieser Daten können Mieter und Käufer die Energieeffizienz ihres künftigen Zuhauses besser einschätzen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis daher vorgezeigt werden.

Welche Energieausweise gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich sowohl in den Kosten als auch den zugrundeliegenden Energiekennwerten unterscheiden: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

• Bedarfsausweis:
  bezieht sich auf den theoretisch angenommenen Energiebedarf eines Gebäudes
• Verbrauchsausweis:
  gibt neben dem Zustand des Gebäudes den tatsächlichen Energieverbrauch an, meist innerhalb der letzten drei Jahre.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise gelten 10 Jahre lang. Danach müssen sie erneuert werden.

Für welche Immobilien gibt es die Energieausweispflicht?

Die Pflicht zur Erstellung von Energieausweisen betrifft Neubauten, umfassend sanierte Gebäude und Objekte, die verkauft oder vermietet werden.

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind Gebäude mit einer kleineren Fläche als 50 m² sowie denkmalgeschützte Bauten (GeG § 79 Absatz 4).

Von wem bekomme ich als Eigentümer den Energieausweis ausgestellt?

Bei Neubauten ist der Bauherr bzw. Eigentümer verpflichtet, sich unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes einen Energieausweis aushändigen zu lassen (§ 80 GeG). Je nach Art des Energieausweises kann dieser vom Energieversorger, von Architekten, Ingenieuren, Heizungsbauern oder sonstigen zugelassenen Personen erstellt werden. Das geht sowohl online als auch klassisch durch eine Beurteilung vor Ort.

Wie sieht ein Energieausweis aus?

Hier findest Du die Registriernummer des Ausweises (seit dem 1. Mai 2014 werden alle Energieausweise bei dem Deutschen Institut für Bautechnik registriert), aber auch allgemeine Informationen zum Gebäude. Dazu zählen Baujahr, Adresse, Anzahl der Wohneinheiten, Nutzfläche (nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche) und die Heizart bzw. die “wesentlichen Energieträger”. Neu dazugekommen sind mit dem GeG Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen.

Auch der Anlass für die Ausstellung (etwa Neubau, Verkauf oder Vermietung) findet sich auf der ersten Seite. Zusätzlich zur Entscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ist festzuhalten, von wem die Daten des Energieausweises stammen: vom Eigentümer oder dem Aussteller, also einem externen Dienstleister.

Der Energieausweis wird auf der ersten Seite unterschrieben.

Seite 2:

Diese Seite ist beim Verbrauchsausweis leer.

Beim Bedarfsausweis stellt die zweite Seite das Herzstück dar. Hier sind alle Informationen zum berechneten Energiebedarf der Immobilie aufgeführt. Dazu zählen:

• Treibhausgasemissionen
• Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs des Gebäudes
• Anforderungen gemäß GeG
• verwendetes Verfahren für die Energiebedarfsberechnung
• separate Angabe des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ohne Farbskala)
• Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien
• Maßnahmen zur Einsparung
• Farbskala mit Vergleichswerten zur Endenergie
• Erläuterungen zum Berechnungsverfahren.

Farbskala mit Angabe des End- und Primärenergiebedarfs

Der Endenergiebedarf gibt die Energiemenge an, die ein Haus pro Jahr für Heizung, Belüftung und Warmwasseraufbereitung benötigt. Bei der Berechnung werden Merkmale der Baukonstruktion wie z. B. die Dämmung und Wanddicke berücksichtigt.

Über und unter der Farbskala siehst Du Pfeile. Diese zeigen den Endenergiebedarf (Pfeil oben) und den Primärenergiebedarf (Pfeil unten) der Immobilie an.

Sind die Pfeile im grünen Bereich, weist das Gebäude einen guten energetischen Zustand auf.

Sind sie gelb, sollte über eine energetische Modernisierung nachgedacht werden.

Sind die Pfeile im roten Bereich, ist es dringend an der Zeit, etwas für die Energieeffizienz des Hauses zu tun. Eine Sanierung zur energetischen Verbesserung ist notwendig.

Auf Energieausweisen, die nach dem Mai 2014 ausgestellt wurden, sind in der oberen Farbskala zusätzlich Buchstaben von A+ bis H verzeichnet. Auch diese fungieren als “Energielabel” oder Energieeffizienzklassen. Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe, desto größer der Verbrauch.

Anforderungen gemäß GeG

Für Neubauten und umfassende Sanierungen gelten festgelegte Höchstgrenzen für den Primärenergiebedarf und die energetische Qualität der Gebäudehülle.

Energetische Qualität der Gebäudehülle:
Gibt an, wie viel Wärme durch Dach, Fenster, Türen, etc. entweicht. Je kleiner der Wert, desto besser die energetische Qualität.

Im Energieausweis findest Du jeweils den IST-Wert der Immobilie und den SOLL-Wert der Anforderung.

Zusätzlich muss im Fall eines Neubaus angekreuzt werden, ob das Gebäude den sommerlichen Wärmeschutz einhält.

Energiebedarfsberechnung

Der Aussteller des Ausweises definiert, welches der zugelassenen Verfahren er für die Berechnung des Energiebedarfs herangezogen hat.

Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien

Neubauten müssen einen festgelegten Anteil erneuerbarer Energien zur Versorgung aufweisen. Darum wird in diesem Absatz eingetragen, welche Energieträger das sind, welchen Anteil sie an der Energieversorgung haben und in welchem Umfang sie den vorgegebenen Pflichtwert erfüllen.

Maßnahmen zur Einsparung

Dieser Absatz ist ebenfalls nur für Neubauten relevant. Wenn keine erneuerbaren Energien genutzt werden, können Ersatzmaßnahmen bewertet werden.

Diese beziehen sich auf die energetische Qualität der Gebäudehülle und den Primärenergiebedarf. Konkret müssen die Mindestwerte in beiden Bereichen um mindestens 15 % unterschritten werden, damit die Ersatzmaßnahmen als ausreichend gelten.

Vergleichswert Endenergie

Diese Skala hilft, die Energieeffizienz der eigenen Immobilie richtig einzuschätzen und sie mit einer durchschnittlichen Immobilie des gleichen Typs zu vergleichen: etwa mit neu gebauten Einfamilienhäusern. Mithilfe der Energieeffizienzklassen (A+ bis H) können Sie auf einen Blick sehen, ob es sich um einen “Energiefresser” oder ein sparsames Gebäude handelt.

Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

Unterschiedliche Verfahren sind für die Berechnung des Energiebedarfs zugelassen. Sie können zu verschiedenen Werten innerhalb einer Toleranzgrenze führen.

Seite 3:

Diese Seite wird nur ausgefüllt, wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt. Ansonsten bleibt sie leer.

Ganz oben steht erneut die Registriernummer des Energieausweises.

Darunter befindet sich eine Farbskala (wie auf Seite 2), auf der mit Pfeilen der Endenergie- (oben) und der Primärenergiebedarf (unten) angezeigt wird.

Der Endenergieverbrauch wird dann noch einmal separat aufgeführt, ebenso wie der tatsächliche Verbrauch von Heizung und Warmwasser.

Zusätzlich stellt eine Tabelle wichtige Informationen (Energieverbrauch, Zeitraum des Verbrauchs, Energieträger, Primärenergiefaktor, Anteil von Warmwasser und Heizung, Klimafaktor) im Überblick dar.

Vergleichswerte Endenergie

Mit dem hier eingetragenen Wert lässt sich abschätzen, wie energieeffizient das Gebäude im Vergleich zu einem bestimmten Gebäudetyp ist. Je niedriger der Wert (grüner Bereich), desto besser die Energieeffizienz.

Schlussendlich findest Du Erläuterungen zum Berechnungsverfahren. Anders als beim Energiebedarf gibt es hier nur eine Berechnungsart anhand von echten Verbrauchswerten.

Empfehlungen

Seit Einführung des GeG sind Aussteller verpflichtet, allen Energieausweisen (Bedarfs- und Verbrauchsausweise) Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung anzuhängen.

Darum werden auf dieser Seite mögliche Maßnahmen eingetragen – zusammen mit der geschätzten Amortisierungszeit und den Kosten. Auch muss jeweils angekreuzt werden, ob es sich um eine Einzelmaßnahme oder den Bestandteil einer größeren Modernisierung handelt.

In welchen Fällen brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein Energieausweises ist in folgenden Fällen Pflicht:

• Neubau
• umfassende Sanierung
• Vermietung
• Verkauf.

Zum letzten Punkt:

Ohne Energieausweis ist in Deutschland kein Immobilienverkauf möglich. Darum muss dem Notar dieses Dokument vorliegen.

Der Energieausweis kommt jedoch nicht erst beim Vertragsabschluss zum Einsatz. Stattdessen müssen die Angaben bereits in der Zeitungs- oder Online-Anzeige der Immobilie enthalten sein. Dabei spielt es nach GeG keine Rolle mehr, ob der Besitzer oder ein Immobilienmakler den Verkauf organisiert.

Nicht notwendig ist der Ausweis bei Gebäuden unter 50 m², denkmalgeschützten oder zum Abriss bestimmten Gebäuden. Eine weitere Einschränkung: Mieter, die bereits längere Zeit in einer Immobilie wohnen, haben keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises durch den Vermieter.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Verbrauchsausweis

Die preiswertere Variante des Energieausweises ist auch unter folgenden Namen bekannt:

• Verbrauchspass
• Verbrauchsabhängiger Energieausweis
• Verbrauchsorientierter Energiepass
• Verbrauchsabhängiger Energiepass
• Verbrauchsbasierter Energiepass oder Energieausweis.

Der Verbrauchspass basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Er wird zügig und relativ kostengünstig angefertigt. Über verschiedene Internetanbieter können Sie Energieausweise online bestellen.

Beachte jedoch: Das Verhalten der Bewohner beeinflusst den Verbrauchspass gravierend. Dieser Energieausweis gibt deshalb mehr Auskunft über den Energieverbrauch der Bewohner als über die Energieeffizienz eines Hauses.

Was wird für die Ausstellung benötigt?

• Mindestens drei Energiekostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• einige zentrale Angaben über Haus und Hauptenergieträger.

Liegen noch keine drei Energiekostenabrechnungen vor, kannst Du nur einen Bedarfsausweis, aber keinen Verbrauchsausweis anfertigen lassen.

Mit dem neuen GeG sind nun auch Fotos der Immobilie vorzulegen. Diese müssen das Gebäude in der Gesamtansicht sowie modernisierte Außenbauteile zeigen.

Damit ein Verbrauchsausweis infrage kommt, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

• bestehendes Gebäude und kein Neubau
• mehr als 5 Wohneinheiten oder
• Stellung des Bauantrags nach dem 31. Oktober 1977 oder
• Einhaltung der Wärmeschutzverordnung von 1977.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis stellt die aufwendigere und teurere Variante dar. Andere Bezeichnungen lauten:

• Bedarfspass
• Bedarfsorientierter Energiepass
• Bedarfsabhängiger Energiepass
• Bedarfsabhängiger Energieausweis.

Der Bedarfsausweis gibt den theoretischen Energiebedarf eines Hauses an.

Er berücksichtigt die Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes, nicht jedoch das Verhalten der Bewohner oder die Witterungsbedingungen.

Der Bedarfsausweis muss erstellt werden, wenn:

• weniger als drei Energieabrechnungen vorliegen (etwa beim Neubau)oder
• das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten besitzt
• der Bauantrag vor dem 31. Oktober 1977 gestellt wurde
• die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt ist.