Immobilienerbschaft: Segen oder Fluch?
Du hast eine Immobilie geerbt und musst Dich inmitten emotional belastender Umstände um die Hinterlassenschaft des Erblassers kümmern, hast aber keine Idee, wo Du überhaupt anfangen sollst? Dann bleib‘ dran – wir führen Dich Schritt für Schritt durch das Wirrwarr der Erbschaft und des zugehörigen Erbrechts!
Die Immobilienerbschaft ist für viele ein Grund zur Freude, da Erben gerne davon ausgehen, dass Immobilien einen reinen Vermögenswert darstellen. Doch leider ist diese Annahme nicht immer so zutreffend. Hat der Erblasser kein oder ein lückenhaftes Testament aufgesetzt, kann sich der scheinbare Segen schnell als Fluch entpuppen. Hinzu kommt, dass Dir nach Inkenntnisnahme gerade einmal sechs Wochen bleiben, um zu entscheiden, ob Du das Erbe annehmen oder ablehnen möchtest – denn die Frist für eine Ablehnung liegt gerade einmal bei sechs Wochen ab Bekanntwerden des Erbfalls.
Damit Du Dich nicht im Paragraphen-Dschungel verirrst, möchten wir hier eine Schneise schlagen! Wir haben für Dich die wichtigsten Fragen für die Immobilienerbschaft sowie eine schnelle Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt, welche Dir dabei hilft, die ersten Stolpersteine aus dem Weg zu räumen.
Immobilie geerbt – was tun? Diese Fragen solltest Du Dir im Erbfall stellen:
1. Wer erbt, wenn es kein Testament gibt? Oder: wie sieht die gesetzliche Erbfolge aus?
2. Gibt es eine Erbengemeinschaft mit mehreren Rechtsnachfolgern?
3. Ist die Immobilie werthaltig oder ist der Erbnachlass überschuldet? Falls Du das Erbe annimmst, musst Du auch die Schulden übernehmen?
4. Gibt es etwas, das Du wissen solltest? Wie steht es um das Grundbuch der Immobilie?
5. Wie wird das Haus im Erbfall bewertet und wie hoch ist die Erbschaftssteuer für die Immobilie?
Und wo findest Du die Antworten auf alle diese Fragen? Genau hier!
1. Erbfolge verständlich erklärt: Die gesetzliche Erbfolge ist im deutschen Erbrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgelegt. Der gesetzliche Erbteil hängt von der Unterteilung der möglichen Erben innerhalb der Familie ab. Als Erben erster Ordnung sind die Nachkommen des Erblassers einzustufen: Kinder, Enkel und Urenkel. Erst dann, wenn kein Erbe dieser Ordnung mehr am Leben ist, kommen die Erben zweiter Ordnung zum Zuge: Die Eltern des Erblassers sowie deren Nachkommenschaft, also kurz: Eltern und Geschwister sowie deren Kinder. Erbordnung drei beinhaltet die Großeltern sowie deren Nachfolger, also auch Großnichten und -neffen.
→ Wichtig: Der Pflichtteil des Erbes nach den §§ 1924 bis 1936 BGB darf nicht vergessen werden! So haben auch enterbte Ehepartner oder Kinder als sogenannte Pflichtteilsberechtigte Anspruch auf die Hälfte ihres gesetzlich vorgeschriebenen Erbteils.
2. Die Chance, dass eine Erbengemeinschaft nach § 2032 entsteht, ist also groß. Sobald kein Testament vorhanden ist und mehrere Erben anstelle eines Alleinerben treten, wird von der Erbengemeinschaft gesprochen, welche sich aus der gesetzlichen Erbfolge ergibt. Keiner der Erben kann jemals auf eigene Faust handeln. Demnach muss innerhalb der Gemeinschaft geklärt werden, ob die Immobilie im Besitz bleibt oder ob sie verkauft werden soll.
3. Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verantwortung zu übernehmen. Daher solltest Du Dich bereits im Voraus darüber informieren, ob die Kosten-Nutzen-Rechnung des Erbes für Dich aufgeht: Du kannst das Erbe entweder als Ganzes annehmen oder ablehnen. Sind Schulden vorhanden und Du nimmst den Erbnachlass an, geht somit auch die Verantwortung für die Verschuldung an Dich über. Ist das Haus also noch mit Hypotheken belastet, die Du tilgen und deren Zinsen Du abzahlen müsstest, solltest Du über eine Ablehnung des Erbes nachdenken. Im ersten Moment scheinen viele Erbschaften einen Gewinn darzustellen, weil die Folgekosten der Immobilie nicht mit einberechnet wurden. So kann der vermeintliche Segen schnell zum Fluch werden.
4. Ein gründlicher Blick in Abteilung II des Grundbuchs verschafft Dir neue Anstöße für Deine wohlüberlegte Entscheidung. Nur die zweite Abteilung des Grundbuchs verrät, ob möglicherweise eingetragene Rechte oder Belastungen bestehen, welche die Attraktivität Deines Erbes senken. Bleibt der Zugewinn nach einem Blick ins Grundbuch für Dich noch immer größer, als es der Verlust durch mögliche Folgekosten werden kann, geht die Rechnung für Dich auf.
5. Womit wir zum Punkt der Immobilienbewertung kommen: Wie wird ein Haus im Erbfall bewertet und wie hoch wird die Erbschaftssteuer ausfallen? Auch im Erbfall wird ein Verkehrswertgutachten erstellt. Jedoch ist ein hoher festgestellter Marktwert im Falle einer Immobilienerbschaft kein Grund zur Freude, denn eine hohe Bewertung Deiner Immobilie führt zu einer schweren steuerlichen Belastung seitens des Finanzamts. Die Erbsteuer, die dem Gutachten folgend für die Immobilie anfällt, ist in den meisten Fällen viel zu hoch angesetzt.
Hast Du diese Punkte alle durchdacht und Dich dazu entschieden, die Immobilienerbschaft anzunehmen, wird es Dir ein Bedürfnis sein, die Steuerforderung des Finanzsamts zu senken. Wie das geht? Hier komme ich ins Spiel! Mithilfe des Verkehrswertgutachtens eines zertifizierten Sachverständigen nach § 194 bist Du gesetzlich dazu befähigt, mittels eines erwiesenermaßen geringeren Verkehrswerts auch eine niedrigere Erbschaftssteuer zu fordern. Die Kosten für die Erstellung des Gutachtens kannst Du später sogar vom zu versteuernden Erbe absetzen.
Hast Du auf alle diese Fragen eine Antwort gefunden, ist das Fundament für Deine sorgenfreie Erbschaft errichtet. Damit Du danach Backstein auf Backstein setzen kannst, werden wir in unseren künftigen Blog-Beiträgen im Detail über Themen wie die Erbfolge, die Erbengemeinschaft und auch die Entscheidung zwischen Testament und Erbvertrag aufklären. So bist Du im Ernstfall bestens vorbereitet. Stay tuned!
