Nachdem sich die Stimmung bei den deutschen Immobilienfinanzierern zuletzt ganz leicht aufzuhellen schien, ist sie nun wieder im Keller. Dies zeigt das BF.Quartalsbarometer für das dritte Quartal 2023. Die Umfrageteilnehmer nehmen restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt wahr.
Das BF.Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analyseunternehmen bulwiengesa AG erstellt. Der Index misst die Stimmungslage und das Geschäftsklima unter den deutschen Immobilienfinanzierern. Nachdem das BF.Quartalsbarometer zuvor in sechs aufeinanderfolgenden Quartalen auf Tiefstwerte gefallen war, war es im zweiten Quartal 2023 erstmals wieder leicht gestiegen. Doch im dritten Quartal ging es nun wieder abwärts. Der Wert ist auf einen neuen Tiefststand gesunken: Der Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer steht bei –20,22 Zählern.
Restriktivere Finanzierungsbedingungen
Als Grund für den Negativrekord werden mehrere Faktoren angeführt, vor allem aber die Einschätzung der Lage am Finanzierungsmarkt. So beobachten 80,4% der Umfrageteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen – das sind 7,7 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Auch beim Neugeschäft werden laut BF.direkt AG und Bulwiengesa mehr rückläufige Tendenzen angegeben als bei der letzten Befragung. Von unverändert oder neuerdings steigenden Liquiditätskosten berichten nun 53,5% der Umfrageteilnehmer und somit 2,3 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Auch dieser Faktor lässt den den Barometerwert sinken.
„Der Barometerwert entspricht dem Eindruck, den wir zur Zeit vom Markt haben. Hinzu kommt: Viele Umfrageteilnehmer dürften den Fragebogen unter dem Einfluss der Projektentwickler-Insolvenzen der vergangenen Wochen und Monate ausgefüllt haben“, erklärt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.
Margen und Beleihungsausläufe rückläufig
Laut aktueller Auswertung ist mit dem steilen Anstieg der Margen Schluss. Die Durchschnittsmarge bei der Bestandsfinanzierung ist von 245,1 Basispunkten im Vorquartal auf 220,5 gesunken. In der Projektentwicklungsfinanzierung ging es von 342,3 Basispunkten im zweiten Quartal auf 306,6 runter. Auch die Beleihungsausläufe sind rückläufig. Die durchschnittlichen Loan-to-Values in der Bestandsentwicklung sind von 65,28 auf 64,19% gesunken, die Loan-to-Costs in der Projektentwicklung von 69,33 auf 68,62%.
Wettbewerb unter Kreditnehmern hat sich abgeschwächt
Wie der Blick auf die nicht zustande gekommenen Darlehensvergaben offenbart, herrscht unter den Kreditnehmern kein so großer Wettbewerb mehr. Die Aussage „Nachfrage zu hoch, Objekt ging an einen Wettbewerber“ spiele anders als etwa im ersten Quartal 2020 kaum noch eine Rolle bei den Antworten. Deutlich an Bedeutung zugelegt habe laut BF.direkt dagegen die Antwort „Darlehensnehmer bringt zu wenig Eigenkapital mit“. „Hier bestätigt sich unsere Erfahrung, dass die Immobilienbranche insgesamt sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert ist. Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt, hat weniger Schwierigkeiten, Fremdkapital zu bekommen“, erläutert Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG. Potenzielle Eigenkapitalgeber stünden zwar in den Startlöchern, würden aber derzeit meist eine Restrukturierung der Finanzierung abwarten, so Köppel weiter.
Positive Anzeichen
Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, berichtet von den positiven Aspekten trotz des deutlich negativen Gesamtbilds des Quartalsbarometers. „Beim Blick auf die Kreditvolumina beispielsweise sehen wir, dass es durchaus mittel- bis großvolumige Kredite gibt. Und bei der Frage, welche Immobilientypen derzeit finanziert werden, zeigt sich, dass die Finanzierungsbereitschaft für Hotels zugenommen hat“, sagt Schulten.
