Erst Mieter, dann Eigentümer: Vor allem für Menschen ohne Eigenkapital oder Bonität ist das Modell Mietkauf eine attraktive Finanzierungmöglichkeit für eine eigene Immobilie. Doch Mietkauf-Immobilien zu erwerben hat nicht nur Vorteile. Worauf es zu achten gilt, welche Risiken ein Mietkauf birgt, und unter welchen Umständen sich das Finanzierungsmodell lohnt, erfahren Sie hier.
Mietkauf ist eine Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Käufer ein Objekt zuerst mietet, bevor er es kauft. Durch die monatliche Miete und eine vertraglich vereinbarte Restsumme wird der vereinbarte Kaufpreis dabei Monat für Monat abbezahlt – so lange, bis der Mietkauf abgeschlossen ist und der Mieter offiziell zum Eigentümer wird.
Der Mietkauf ist vor allem für Menschen interessant, die nur wenig oder gar kein Eigenkapital aufbringen können und/oder ein unregelmäßiges Einkommen haben. Denn hier können Mieter und Verkäufer die Konditionen für den Verkauf selbst vertraglich festsetzen. Wie der Mietkauf bei einem Haus oder einer anderen Immobilie konkret vonstattengeht, erklären wir Ihnen im nachfolgenden Abschnitt.
So funktioniert Mietkauf beim Haus
Wie der Mietkauf von einem Haus exakt abläuft, liegt an den beteiligten Vertragsparteien. Es gibt nicht das eine Mietkauf-Modell. Mieter und Verkäufer vereinbaren die Konditionen für den Mietkauf der Immobilie individuell.
Beide Parteien müssen sich deshalb im ersten Schritt darauf einigen, wie hoch der Kaufpreis und die dazugehörige Miete ist. Darüber hinaus müssen sich die Parteien über Folgendes einig werden:
- Soll eine Anzahlung (meist in Höhe von 20 % des Kaufpreises) vom Mieter geleistet werden?
- Wird beim Kaufabschluss noch eine Restsumme in bestimmter Höhe vom Mieter beglichen?
- Behält der Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein oder wird beim Erwerb der Immobilie die volle Miete gegengerechnet?
- Muss sich der Mieter bereits vor Ende des Mietkaufvertrages an Sanierungsmaßnahmen beteiligen?
Zusätzlich wird die Laufzeit des Vertrages festgelegt. Ein Mietkaufvertrag läuft in der Regel über 10 bis 20 Jahre. Er ist nur gültig, wenn er notariell beglaubigt worden ist. Die Notarkosten sind dieselben wie beim Hauskauf auf traditionellem Wege.
Ist die Vertragslaufzeit beendet, kann der Mieter die Immobilie zum vereinbarten Restwert kaufen. Wurde kein Restwert vereinbart, geht das Objekt automatisch nach Ende der Mietdauer an den Käufer über. Die Miete ist also bereits eine Investition in das eigene Haus. Doch ein Mietkauf birgt auch Risiken für beide Seiten.
Vorteile beim Mietkauf von Immobilien
Die Vorteile beim Mietkauf von Immobilien sind schnell überblickt.
- Viele Anbieter von Mietkauf-Objekten verlangen keine Anzahlung. Somit ist kein Eigenkapital oder Kredit vonnöten.
- Den Mietkauf von einem Haus können auch Menschen mit schwankendem Einkommen stemmen.
- Der Mietzins bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit stabil, da er vertraglich festgelegt wurde. Mietpreisentwicklungen auf dem regionalen Immobilienmarkt und damit verbundene Mieterhöhungen spielen bei einer Mietkauf-Immobilie keine Rolle.
- Das Haus wird beim Mietkauf für eine Zeit zur Probe gemietet.
Nachteile beim Mietkauf von Immobilien
Während der Miete haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten der Immobilie.- Für eventuelle Sanierungen und Renovierungen müssen Sie als zukünftiger Eigentümer mehr bezahlen als ein einfacher Mieter.
Ein Mietkauf birgt also weit mehr Nachteile als Vorteile und kann sich somit als risikoreicher und teurer erweisen als ein herkömmlicher Immobilienkauf. Sie sollten deshalb genau abwägen, ob die individuellen Mietkauf-Vorteile für Sie die negativen Aspekte ausgleichen.
Lassen Sie sich hierzu von einem Immobiliensachverständigen beraten! Das Erstgespräch vor einem Wertgutachten oder einer Immobilien-Kaufberatung ist bei uns kostenfrei.
Das sollten Sie beim Mietkauf einer Immobilie beachten
- Vergleichen Sie vor Abschluss eines Mietkaufvertrages unbedingt die ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreise. Liegt der Preis für Ihre Immobilie nach Ablauf des Mietkaufvertrages wesentlich darüber, sollten Sie das Angebot lieber ausschlagen.
- Auch eine viel zu hohe Miete mit niedrigem Tilgungsanteil sollte Ihnen zu denken geben. Liegt der Tilgungsanteil unter 80 Prozent, ist der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und der Mietkauf rechnet sich wahrscheinlich nicht.
- Lassen Sie die Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter prüfen, bevor Sie einem Mietkauf zustimmen. Der Gutachter stellt eventuelle Mängel fest und gibt Auskunft darüber, mit welchen Sanierungsarbeiten Sie rechnen müssen. Die Investition in ein Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens – wahlweise mit Wirtschaftlichkeitsberechnung – erfahren Sie, ob sich das Mietkauf-Angebot für Sie rechnet.
- Schauen Sie vor Vertragsabschluss ins Grundbuch, um eventuelle Belastungen oder Ansprüche Dritter auszuschließen. Wie Sie einen Grundbuchauszug beantragen, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.
Zudem sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:
- Wie hoch ist der endgültige Kaufpreis der Immobilie? (monatliche Raten + Anzahlung + Restkaufpreis)
- Wie sicher sind die eingezahlten Gelder, wie werden sie angelegt und werde ich am Anlagegewinn beteiligt?
- Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
- Sind Sondertilgungen zu jeder Zeit möglich?
- Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags an Dritte möglich?
- Welche Regelungen greifen im Todesfall des Käufers oder des Verkäufers?
- Wer kommt für eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten auf?
- Was geschieht mit der Anzahlung, wenn es nicht zum Kauf kommt?
