Wie wird der Wert von Immobilien ermittelt?

Die Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB: Was aus der Umgangssprache mit ‚den Marktwert testen‘ wohlbekannt ist, lässt sich eins zu eins auf die Verkehrswertermittlung übertragen: Eine Verkehrswertermittlung, auch Voll- oder Marktwertgutachten genannt, kommt immer dann zum Einsatz, wenn der Kaufs- oder Verkaufspreis eines Objektes auf dem Markt zu einem festgelegten Augenblick bestimmt werden soll. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist in Deutschland in § 194 Baugesetzbuch gesetzlich geregelt.

Was macht die Verkehrswertermittlung so besonders?

• Die Bewertung richtet sich nicht ausschließlich nach dem objektiven Wert der betreffenden Immobilie: ihr liegen zusätzlich externe Faktoren wie Baupreisindex und Bodenrichtwert zugrunde.
• Der reine Materialwert der Immobilie wird am sogenannten Qualitätsstichtag festgestellt. Dieser ergibt sich aus Faktoren wie der Wohnfläche, dem Baujahr und der Umgebung des Grundstücks.
• Da die externen Faktoren subjektiv und veränderlich sind, entsteht die Notwendigkeit für einen fixen Wertermittlungsstichtag (WEST). Die Festlegung dieses Stichtags ist eine Voraussetzung für ein sauberes Gutachten nach § 194 BauGB.
• Der Angebotspreis für ein Wohnobjekt richtet sich zum Beispiel danach, was ein möglicher Interessent bereit ist, dafür zu bezahlen: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
• Verkehrswerte nach § 194 BauGB können aufgrund der veränderlichen Faktoren demnach nur in der Gegenwart oder für einen fixen Stichtag in der Vergangenheit berechnet werden; nicht jedoch für einen Termin, der in der Zukunft liegt.
• Je nach Art der Immobilie kommen beim Vollgutachten verschiedene Verfahren zum Einsatz, die alle zu dem Ziel führen, dass Du später als Käufer oder Verkäufer weißt, welchen Wert Deine Immobilie auf dem Markt zum Zeitpunkt des WEST hat.

Du möchtest wissen, welche Vorgehensweise bei Deiner eigenen Immobilie zum Einsatz kommt und wie wir den Wert Deines Objekts zuverlässig ermitteln?

Du bist Dir unsicher, ob Du überhaupt ein zeitaufwändiges und kostenintensives Verkehrswertgutachten benötigst? Dann lohnt es sich, die Option des Kurzgutachtens einmal näher zu betrachten. Wenn Du den Wert Deiner eigenen Immobilie realistisch einschätzen oder ein Verkaufsangebot prüfen willst, bist Du mit einem Kurzgutachten gut bedient.

Ein Kurzgutachten ist immer dann hilfreich, wenn Du den Marktwert eines Objektes prüfen möchtest, ohne direkt ein Vollgutachten in Auftrag zu geben. Im Falle eines Immobilienerwerbs ist die Erstellung eines gerichtsfesten Verkehrswertgutachtens meist ohnehin nicht möglich, da dieses ausschließlich mit der Einwilligung des Verkäufers erstellt werden darf.

Wenn Du Dich dennoch nicht blind auf die Preisangaben des Verkäufers verlassen möchtest, solltest Du auf ein Kurzgutachten zurückgreifen. Nicht nur im Falle eines Immobilienkaufs ist die Kurzvariante des Gutachtens eine sinnvolle Lösung; sondern auch, wenn Du die Optionen zur Finanzierung eines Objektes mit Deiner Bank verhandelst oder eine Vermögensaufstellung geplant hast. Auch, wenn Du Deine eigene Immobilie für die Altersvorsorge einschätzen lassen möchtest, ist ein Kurzgutachten die absolut richtige Wahl.

Das Kurzgutachten ist ein Wegweiser für Deine weitere Vorgehensweise: Solltest Du die Immobilie zum ausgeschriebenen Preis erwerben, noch einmal nachverhandeln oder den Kauf direkt unterlassen? Schätzt Du den Wert Deines eigenen Objektes noch richtig ein? Welche Wertsteigerung Deines Hauses oder Deiner Wohnung ist im Falle einer Renovierung oder Sanierung zu erwarten?

Ein Kurzgutachten liefert knappe und verständliche Antworten auf alle diese Fragen. Im Erbschafts- oder Scheidungsfall jedoch ist ein Kurzgutachten die falsche Wahl, da es nicht gerichtsfest ist. Vor Gericht oder auf Behörden muss stets auf ein ausführliches Verkehrswertgutachten zurückgegriffen werden. Das Kurzgutachten dient viel mehr der eigenen Orientierung des Auftraggebenden und erleichtert künftige Entscheidungen auf Basis einer realistischen Einschätzung.

Was versteht man unter dem Beleihungswert einer Immobilie?

Mit dem Begriff ‚Beleihungswert‘ wird die Feststellung des langfristigen Marktwerts einer Immobilie bezeichnet. Dieser soll auch dann noch erzielt werden können, falls das betreffende Objekt wieder verkauft werden muss.
Den Beleihungswert kann sowohl das kreditgebende Institut ermitteln, als auch der dafür eingesetzte Gutachter. Durch § 6 der BelWertV sind Kreditinstitute jedoch dazu verpflichtet, einen auf dem Feld der Immobilienbewertung erfahrenen und ausgebildeten Gutachter mit der Ermittlung des Beleihungswertes zu beauftragen.

Wozu muss der Beleihungswert festgestellt werden?

Beim Kauf eines Eigenheims nehmen die meisten Privatpersonen einen Kredit für die Finanzierung auf. Um den Wert der Immobilie als Kreditsicherheit zu ermitteln, wird der Beleihungswert festgestellt. Dazu wird der Risikoaufschlag / Sicherheitsabschlag vom Ertrags- oder Sachwert eines Objektes (siehe dazu Verkehrswertermittlung –> verlinken) abgezogen, da künftige Marktschwankungen beim Beleihungswert immer mit eingeplant werden müssen. Der Beleihungswert liegt deshalb immer unter dem festgestellten Markt- oder Verkehrswert der Immobilie. Formelhaft reduziert wird der Beleihungswert folgendermaßen berechnet: Sachwert minus Risikoaufschlag (Sicherheitsabschlag) ergibt Beleihungswert.

Für die Finanzierung eines Eigenheims ist die korrekte Ermittlung des Beleihungswertes ein überaus wichtiger Faktor: Der hierbei von einem Experten festgesetzte Wert dient der ausreichenden Absicherung im Falle der Immobilienfinanzierung. Um Marktschwankungen und die Wertsenkung durch die Immobiliennutzung der Käufer von vornherein miteinzuberechnen, wird von Kreditinstituten meist eine Risikopauschale von ungefähr 15 bis 20 Prozent vom reinen Sachwert abgezogen. Von der Festlegung des Beleihungswertes, die sich daraus ergibt, hängt dann sowohl der Betrag an Eigenkapital ab, den der Bauherr selbst einbringen muss, als auch die Höhe des Kredites, den dieser bei der Bank beantragten kann.

Welche Punkte fließen in die Ermittlung des Beleihungswerts nach § 16 Abs. 2 PfandBG ein?

• Der reine Sachwert und die Bewertung des künftigen Immobilienwerts
• Nachhaltige Bewertung durch Abzug der Risikopauschale / des Sicherheitsabschlags
• Die Beleihungswertverordnung
• Anforderungen des Pfandbriefgesetzes sowie die
• Einschätzung des regionalen Marktes.

Dabei kann der Beleihungswert mithilfe eines Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden. Welches Verfahren für Dein Wunschobjekt in Frage kommt? Das klären wir gerne im persönlichen Gespräch – sende mir einfach eine Mail und ich melde mich umgehend bei Dir!