90 % DER VERMIETER ZAHLEN ZU VIELE STEUERN!
Verkürzen Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie und steigern Sie Ihre jährliche Steuerersparnis.
Wer seine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten dafür mit der jährlichen Steuererklärung abschreiben. Der Gesetzgeber hat die Abschreibungsdauer von Immobilien pauschalisiert. Deshalb wird der Großteil der Immobilien mit 50 Jahren, also zwei Prozent jährlich, abgeschrieben. Hiervon kann durch Vorlage eines Nutzungsdauer-Gutachtens (s.g. „Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer“) jedoch zu Ihren Gunsten abgewichen werden.
Viele Immobilien, insbesondere mit einem Baujahr vor dem Jahr 2000, haben eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich verankerten 50 Jahre. Bei Vorlage eines entsprechenden Nachweises muss das Finanzamt die Absetzung für Abnutzung (AfA) an die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anpassen.
Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellen valide Gutachten zur Restnutzungsdauer, mit denen Sie Ihre jährliche Abschreibung optimieren. Je kürzer die per Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer, umso höher der Abschreibungssatz und damit Ihre jährliche Steuerersparnis und Rendite.
Restnutzungsdauer Gutachten verkürzt wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden
Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.
Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis (vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.
Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen, müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu unterschreiten.
Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe:
- Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre betragen, um eine AfA-Verkürzung zu beantragen.
- Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
- Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer AfA-Verkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.
Kriterien zur Verkürzung der Restnutzungsdauer
Maßgebliche Determinanten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer im Gutachten sind gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung:
- Technischer Verschleiß, der das Tragwerk des Gebäudes beeinträchtigt
- Wirtschaftliche Entwertung
- Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Ob und um wie viel die Restnutzungsdauer mit Hilfe des Gutachtens verkürzt werden kann, wird stets im Einzelfall entschieden. Die Bausubstanz ist zwar selten ein Grund für die Verringerung der Restnutzungsdauer, dennoch wird ein entsprechendes Nutzungsdauer Gutachten gemeinhin auch als Bausubstanzgutachten angeboten.
Nachweismethoden im Nutzungsdauer Gutachten
Das Bundesfinanzministerium erklärt den Finanzämtern in Punkt 5 seines Schreibens, welche Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gestellt werden. Demnach genügt ein Nutzungsdauer Gutachten unter bestimmten Voraussetzungen:
„ Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist. “
Ferner gilt, dass der Sachverständige, der das Restnutzungsdauer Gutachten erstellt hat, öffentlich bestellt und vereidigt sein muss – und zwar für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Alternativ sollen die Beamten auch die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm anerkennen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind vollumfänglich qualifiziert und zertifiziert. Wir können Ihnen dabei helfen, die Abschreibung Ihrer vermieteten, nicht modernisierten Immobilie deutlich zu verkürzen. Wir geben unserem Restnutzungsdauer Gutachten auch einen Namen, den das Finanzamt versteht und anerkennt. Das bedeutet, wir betiteln Ihr frisches Nutzungsdauer Gutachten nicht missverständlich als Bausubstanzgutachten.
Restnutzungsdauergutachten
Tatsächlich begrüßt das Bundesfinanzministerium das Restnutzungsdauer Gutachten.
„ Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet.“ heißt es im erwähnten Schreiben. Und weiter pro Nutzungsdauer Gutachten: „ Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17) berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.“
Unsere Erfahrungen zeigen allerdings, dass diese Information noch nicht bei allen Finanzämtern angekommen ist oder zumindest noch nicht flächendeckend umgesetzt wird. Ein Restnutzungsdauer Gutachten trifft in den Behörden noch oft auf Unverständnis und Rückfragen. Mit einem Verkehrswertgutachten sind Sie derzeit meist besser bedient – und können dieses auch für andere Zwecke als eine verkürzte Abschreibung einsetzen.
Du bist auf der Suche nach einem erfahrenen Immobiliensachverständigen für die Regionen Balingen, Stuttgart, Bodenseekreis, Leonberg und Baden-Baden?
Dann melde Dich direkt bei uns telefonisch unter 07433-9118320
Gerne kannst Du auch direkt einen kostenlose Beratung buchen.
