2024 müssen Vermieter und Eigentümer sich auf einige Änderungen und neue Regelungen einstellen. Dazu kommen wichtige Fristen, an die Immobilienbesitzer in jedem Fall denken sollten. Welche 16 Änderungen für Vermieter und Eigentümer 2024 wichtig sind, was auf rechtlicher Ebene angepasst wurde und wann welche Fristen enden, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Heizungsbetrieb mit erneuerbaren Energien
Das Gesetz zum Heizungstausch ab 2024 hatte zunächst vorgesehen, dass alle ab 2024 neu eingebauten Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Nach einer Entschärfung gilt diese Regelung zunächst nur für Neubaugebiete ab dem 01. Januar 2024. Für Bestands- und Neubauten außerhalb solcher Gebiete gelten Übergangsfristen bis höchstens Ende Juni 2028. Hintergrund ist, dass die Städte zunächst kommunale Wärmepläne erstellen müssen.
Inspektion von Wärmepumpen
Wird ab 2024 eine Wärmepumpe installiert, muss gemäß § 60a GEG eine regelmäßige Kontrolle durch eine entsprechende Fachperson stattfinden. Geplant ist, dass diese Überprüfungen nach Abschluss einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme stattfinden.
Haben Sie bereits eine Wärmepumpe installiert ist geplant, dass bis zum 01. Januar 2029 eine Betriebskontrolle stattfindet, sofern sie keiner Fernkontrolle unterliegen.
Kontrolle bei Nutzung von Wasser als Wärmeträger
Ist in Ihrer Immobilie eine Heizung verbaut, welche Wasser als Wärmeträger nutzt, wird eine Kontrolle 15 Jahre nach der Installation fällig. Dies gilt für Anlagen, welche nach Oktober 2009 eingebaut wurden (§ 60b GEG).
Zu Heizungen, die Wasser als Wärmeträger nutzen, gehören auch Öl- und Gasheizungen.
Verpflichtung zu hydraulischem Abgleich
Für Gebäude mit sechs bis neun Wohneinheiten wird ab Januar 2024 ein hydraulischer Abgleich Pflicht. Hintergrund ist insbesondere, dass die Vorlauftemperatur sowohl geprüft als auch optimiert werden soll, damit die Wärme gleichmäßig in alle Räume transportiert wird (§ 60c GEG). Die Regelung gilt nur für mit Gas betriebene Zentralheizungen.
Mindestens findet bei einem hydraulischen Abgleich Folgendes statt:
- Heizlastberechnung pro Raum
- Prüfung und gegebenenfalls Optimierung der Heizflächen, um eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur zu erreichen
- Anpassung der Vorlauftemperaturregelung
Die Frist zur Durchführung des Abgleichs endet am 15. September 2024.
Austauschpflicht von Konstanttemperaturkesseln
Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das liegt darin begründet, dass diese Art der Heizkessel konstant mit hohen Temperaturen betrieben wird und dadurch besonders ineffizient ist.
Bewohnen Sie seit Anfang Februar 2022 jedoch eine Immobilie selbst, in der mit einem Konstanttemperaturkessel geheizt wird, muss ein Heizungstausch erst dann stattfinden, wenn der Kessel defekt ist. Hier greift der sogenannte Bestandsschutz.
Isolierpflicht für Rohrleitungen wird verschärft
Mit der Anpassung des GEG wurden die Anforderung an die Wärmedämmung von Rohrleitungen verschärft. Der Geltungsbereich betrifft neben Neubauten auch Sanierungen.
Die Oberflächentemperatur der Leitung darf durchschnittlich nur noch 40 °C betragen. Dies bedeutet, dass freiliegende Rohre nicht mehr erlaubt sind. Es muss entweder eine Dämmung vorhanden sein oder ein Material mit niedriger Leitfähigkeit genutzt werden.
Bei Leitungen von Klimakältesystemen und Raumlufttechniksystemen wie Lüftungsanlagen muss eine Oberflächentemperatur von höchstens 10 °C bestehen. Zudem muss eine Dämmschicht angebracht werden.
Hohe Bußgelder bei Verstößen gegen das Heizungsgesetz
Wenn das geänderte Gebäudeenergiegesetz 2024 in Kraft tritt, gelten zahlreiche neue Vorgaben. Verstöße dagegen können hohe Bußgelder nach sich ziehen. Zwischen 5.000 € und 50.000 € werden je nach Art und Schwere des Verstoßes fällig.
- Erfolgt trotz Verpflichtung kein Heizungsaustausch, beträgt die Bußgeldhöhe zwischen 5.000 € und 50.000 €.
- Findet die Wärmepumpeninspektion nicht oder verspätet statt, liegt das Bußgeld bei bis zu 5.000 €.
- Bei zu später oder nicht stattfindender Heizungsinspektion beträgt die Strafe bis zu 10.000 €.
- Bis zu 50.000 € Bußgeld erwartet Eigentümer, die schwere Verstöße begehen. Dazu gehört beispielsweise die fehlende Dämmung der Geschossdecke in Neubauten oder die Nutzung umweltschädlicher Heizsysteme trotz geltenden Verbots.
Festgestellt werden kann ein Verstoß gegen das GEG unter anderem durch den Schornsteinfeger bei Heizungswartungen oder durch entsprechende Fachpersonen bei einer Reparatur.
Heizungsförderung wird angepasst
Beim Einbau eines klimafreundlichen Heizsystems ab 2024 können Eigentümer entsprechende Förderungen erhalten. Es gibt drei Förderpakete, die miteinander kombiniert werden können. Allerdings darf die Förderung 70 % der Kosten nicht übersteigen.
Die drei Förderungen sind
- Grundförderung: 30 %
- Geschwindigkeitsbonus: 25 % (bis einschließlich 2024)
- Einkommensbonus: 30 % (für Haushalte mit einem zu versteuerndem Einkommen von bis zu 40.000 €)
Steigender Freibetrag der Einkommensteuer
Bisher galt für die Einkommensteuer ein Grundfreibetrag von 10.908 €. Dieser steigt zum 01.01.2024 auf 11.604 €. Für Verheiratete liegt der Betrag dann bei 23.408 €. Ihre Mieteinnahmen zählen zu den Steuerfreibeträgen.
Solarpflicht wird ausgeweitet
Eine bundesweite Solarpflicht gibt es in Deutschland zwar nicht, aber die einzelnen Bundesländer haben jeweils eigene Vorgaben. In einigen Ländern gilt sie bereits und 2024 kommen weitere Regelungen hinzu.
Für Nordrhein-Westfalen gilt ab 2024 die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten. 2025 wird die Pflicht auf private Neubauten ausgeweitet.
Eigentümer in Bremen sind ab dem 01. Juli 2024 verpflichtet, Solaranlagen im Zuge von Dachsanierungen zu installieren. Auf mindestens 50 % der Dachfläche ist die Anlage dann zu betreiben. Von der Pflicht ausgenommen sind lediglich ungeeignete Dachflächen.
In Niedersachsen gilt die Pflicht ab 2024 für öffentliche Neubauten. Hessen führt ab November 2024 die Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien ein.
Umlage von Kabelgebühren entfällt
Mit dem Inkrafttreten der Neuerung des Telekommunikationsgesetzes im Dezember 2021 wurde das sogenannte Nebenkostenprivileg für die Kabelgebühren gestrichen.
Ab dem 01. Juli 2024 ist keine Umlage der Kabelgebühren auf die Mieter mehr möglich. Bis Ende Juni 2024 dürfen Sie die Gebühren jedoch weiterhin umlegen.
Denken Sie daran, Sammelverträge bei Ihrem Anbieter rechtzeitig zu kündigen, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben.
CO2-Steuer wird erhöht
Mit der Einführung der CO2-Steuer war ursprünglich eine jährliche Preiserhöhung geplant. Aufgrund der Energiekrise wurde die Erhöhung für 2023 jedoch auf 2024 verschoben. Die Preise steigen ab dem nächsten Jahr dann von 30 € auf 45 € pro Tonne CO2 an.
Energiepreisbremsen werden verlängert
Am 16. November hat der Bundestag den Weg für die Verlängerung der Gas- und Strompreisbremsen frei gemacht.
Die Verlängerung gilt für drei Monate, also bis zum 31. März 2024.
Ab April 2024 müssen dann wieder die vom Anbieter festgelegten Preise gezahlt werden.
Allerdings läuft die ermäßigte Umsatzsteuer auf Gas- und Fernwärme zum Jahresende 2023 aus. Mit Beginn 2024 steigt die Umsatzsteuer von den gesenkten 7 % auf die ursprünglichen 19 % an.
Qualifizierte Mietspiegel müssen vorliegen
Das 2022 in Kraft getretene Mietspiegelrecht sieht eine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln bei Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. Für qualifizierte Mietspiegel endet die Frist am 01.01.2024. Einfache Mietspiegel müssen bereits seit Anfang 2023 vorliegen.
Mietspiegel dienen Ihnen als Vermieter dazu, die passende Miethöhe zu ermitteln und spätere Mieterhöhungen zu begründen. Sie sollen zu mehr Transparenz bei der Gestaltung der Miethöhe beitragen und bei Erhöhungen für Rechtssicherheit sorgen.
Wohn-Riester für energetische Sanierungen nutzen
Wohn-Riester-Guthaben kann von Eigentümern mit Beginn des Jahres 2024 für energetische Sanierungen eingesetzt werden. Zu solchen Maßnahmen zählen unter anderem der Einbau von Wärmepumpen, Wärmedämmungen oder auch ein Fensteraustausch.
Für die Nutzung des Guthabens gelten jedoch mehrere Voraussetzungen, welche erfüllt werden müssen:
- Sie müssen die Immobilie selbst nutzen.
- Die Maßnahmen müssen den gleichen Anforderungen genügen, die auch für steuerliche Förderungen gelten.
- Der ausführende Fachbetrieb muss dies entsprechend bescheinigen.
Steuerfrist wird verlängert
Generell gilt der 31. Juli des Folgejahres als Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung. Aufgrund der Corona-Pandemie wurden die Fristen in den letzten Jahren zum Teil deutlich verlängert. Auch für die Steuererklärung 2023 wurde die Abgabefrist auf den 31. August 2024 verschoben. Da der 31. aber auf einen Samstag fällt, endet die Frist erst am 2. September 2024.
Bei Erstellung der Steuererklärung durch einen Steuerberater wurde die Abgabefrist auf den 31. Mai 2025 verschoben. Üblich wäre Ende Februar 2025. Da auch hier die Frist auf einen Samstag fällt, muss die Steuererklärung erst bis zum 2. Juni 2025 abgegeben werden.
Fazit
Das Jahr 2024 bringt insbesondere aufgrund der Neuerung des GEG viele Änderungen und Fristen sowohl für Vermieter als auch für Eigentümer von Immobilien mit sich.
Kontrollen und Vorgaben sollten dabei unbedingt eingehalten werden, um hohe Bußgelder von bis zu 50.000 € zu vermeiden.
Neue Pflichten kommen durch die Ausweitung der Solarpflicht und der Rauchmelderpflicht hinzu.
Die vielen Änderungen und das in Kraft tretende GEG bedeuten zum Teil erheblichen Mehraufwand und steigende Kosten. Vorteile ergeben sich durch verschiedene Förderungen, die verlängerte Abgabefrist der Einkommensteuererklärung und durch den höheren Freibetrag.
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